RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00456 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6ZX

MINUTE N° : 236

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société EMMAUS HABITAT,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [Q], [G],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2017, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Madame, [Q], [G] un appartement situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 392,43 euros, et 88,81 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a fait signifier à Madame, [Q], [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 26357,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 16 septembre 2025, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a fait assigner Madame, [Q], [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame, [Q], [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que les locataires devront laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés à bail, dire que le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux pourra, s’il s’y trouve des biens meubles, les faire transporter aux frais avancés de la société EMMAUS HABITAT par toute personne de son choix, dans tel garde-meubles également de son choix,condamner Madame, [Q], [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4665,53 euros au titre de la dette locative, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais de mise à exécution de la décision, rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 20 novembre 2025.

À l’audience du 26 janvier 2026, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7003,02 euros arrêtée au 22 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais d’expulsion.

La SA d’HLM EMMAÜS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame, [Q], [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame, [Q], [G], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Elle explique ne plus avoir d’emploi depuis l’été 2025, et ne pas avoir de revenus. Elle indique avoir subi des violences conjugales qui l’ont fait perdre pied. Elle ajoute avoir déposé un dossier de surendettement au mois de décembre 2025, et être en train de préparer un dossier aux fins d’obtention d’un FSL.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 août 2017, du commandement de payer délivré le 15 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 22 janvier 2026, que la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 231,15 euros imputée pour des frais le 31 mai 2025 et la somme de 131,49 euros imputée pour des frais le 31 décembre 2025.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [Q], [G] à payer à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 6640,38 euros, au titre des sommes dues au 22 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 novembre 2025 sur la somme de 4665,63 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 avril 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 août 2017 à compter du 16 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [Q], [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame, [Q], [G] ne justifie pas d’une situation particulière de santé ou de famille. Au demeurant, elle n’a réalisé aucun paiement depuis le 1er septembre 2025 (paiement partiel), de sorte que son maintien dans les lieux ne ferait qu’augmenter son état d’endettement alors qu’elle n’est pas en mesure de régler la dette.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame, [Q], [G] aux fins de délai pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame, [Q], [G]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2025, Madame, [Q], [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame, [Q], [G] à son paiement à compter du mois de janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [Q], [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 août 2017 entre la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT d’une part, et Madame, [Q], [G] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [Q], [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [Q], [G] à compter du 16 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame, [Q], [G] à payer à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 6640,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 novembre 2025 sur la somme de 4665,63 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame, [Q], [G] à payer à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame, [Q], [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 avril 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande de la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE