DU 14 Janvier 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00943 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OWAN

Code NAC : 30B

S.C.I. SOPHIE

C/

S.A.R.L. TLM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. SOPHIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

DÉFENDEUR

S.A.R.L. TLM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 05 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 14 Janvier 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2020, la société TLM a acquis le fonds de commerce de la société COMMEL SARL, en ce compris le droit au bail consenti par la société SCI SOPHIE (ci-après la SCI SOPHIE), portant sur le local n°1 de l’immeuble sis [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2019, moyennant un loyer annuel de 10 800 euros hors taxes et charges, outre une provision sur charges de 180 euros par mois.

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2020, la SCI SOPHIE a également donné à bail commercial à la société TLM le local n°2 d’un immeuble sis [Adresse 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er aout 2020, moyennant un loyer mensuel de 400 euros hors taxes et charges, outre une provision pour charges mensuelle de 40 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 juillet 2025, la SCI SOPHIE a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail conclu le 1er août 2020, de payer la somme de 9 802,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 avril 2025 et le coût de l’acte d’un montant de 175, 98 euros HT.

Par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2025, la SCI SOPHIE a fait assigner la société TLM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de voir, au visa des articles 835 et 836 du code de procédure civile et L 145-41 du code de commerce :

constater acquise au 17 août 2025 la clause résolutoire prévue au bail commercial et visée au commandement de payer signifié à la société TLM le 16 juillet 2025,ordonner l’expulsion de la société TLM et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier,l’autoriser à séquestrer soit sur place , soit dans un local ou garde meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués, condamner la société TLM à lui payer par provision la somme de 14 479,31 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025 inclus,condamner la société TLM à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation journalière égale au double du montant du loyer résilié et des charges, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner la société TLM à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la société TLM en tous les dépens y compris le coût du commandement du 16 juillet 2025.A l’audience du 5 décembre 2025, la SCI SOPHIE, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance.

Régulièrement citée, la SARL TLM n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’indemnité d’occupation

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il est de jurisprudence constante que le commandement de payer doit reproduire la clause résolutoire insérée sur le bail qui fonde la créance locative et que le décompte annexé au commandement de payer doit être suffisamment clair et précis pour permettre au locataire d’identifier et de vérifier les sommes réclamées par le bailleur.

Le commandement de payer ne produit ses effets qu’à hauteur de ce qui est dû.

En l’espèce, alors que les parties sont contractuellement tenues l’une envers l’autre en application de deux baux portant respectivement sur le local n°1 et le local n°2 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], le commandement de payer délivré à la société TLM le 16 juillet 2025 ne fait référence qu’au seul bail conclu le 1er août 2020, portant sur le local n°2, moyennant un loyer mensuel de 400 euros, et ne reproduit que la clause résolutoire comprise dans ce bail. Pour justifier de sa créance de 9 802, 79 euros réclamée au titre du commandement de payer, le bailleur communique un décompte locatif, qui permet d’identifier que cette somme est également constituée d’impayés de loyer au titre du local n°1 et non seulement du local n°2.

Dans ces conditions, alors que d’une part, le commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 ne vise pas le bail conclu le 1er mars 2019 et n’en reproduit pas la clause résolutoire, et que d’autre part, le décompte annexé au commandement vise des sommes non prévues par le bail du 1er août 2020, la demande en paiement de somme de 9 802, 79 euros dans le délai d’un mois se heurte à une contestation sérieuse. Le commandement de payer n’est donc susceptible de produire ses effets qu’à hauteur de la somme de 2 845,44 euros, correspondant aux échéances impayées des mois de janvier, février, mars et avril 2025 pour le seul local n°2 (soit 4 x 711, 36 euros).

Le bail commercial liant les parties depuis le 1er août 2020, contient une clause résolutoire en son article 10 des conditions générales du bail prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer infructueux pendant ce délai, si bon semble au bailleur. Or le preneur ne s’est pas acquitté du paiement de la somme de 2 845,44 euros dans le mois suivant la signification du commandement de payer le 16 juillet 2025. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire portant sur le local n°2, la résolution de plein droit étant acquise à la date du 16 août 2025 à 24h.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation du locataire de quitter les lieux n’étant dès lors ni contestable ni contestée, la demande d’expulsion est accueillie.

Le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code de procédure civile.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer, majoré des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, due par la société TLM, à compter du 17 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes en paiement d’une provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, « dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er août 2020 prévoit que le locataire est tenu de payer un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 400 euros, payable mensuellement et d’avance en totalité le 1er de chaque mois et par virement. Le bail prévoit également l’indexation annuelle du loyer, outre la prise en charge par le preneur de diverses taxes, dont l’impôt foncier, et des charges, notamment les frais de consommation d’eau et d’électricité.

Par ailleurs, l’acte de cession de fonds de commerce en date du 2 juin 2020 reproduit les termes principaux du contrat de bail à effet du 1er mars 2019 portant sur le local n°1, qui fixe un loyer annuel à la somme de 10 800 euros, soit 900 euros par mois, majoré d’une provision sur charges de 70 euros et d’une provision sur taxe foncière de 110 euros. Le bail prévoit que le loyer est payable mensuellement le 1er de chaque mois et qu’il sera indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux.

Aux termes du décompte locatif communiqué aux débats, le preneur reste redevable d’une somme de 14 479,31 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges arrêtée au 1er août 2025 pour les deux baux.

La société TLM sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, ce paiement ne se heurtant à aucune contestation sérieuse au sens des dispositions précitées.

Cette somme portera intérêt aux taux légal, sur la somme de 14.479,31 euros à compter du 15 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

La société TLM, qui succombe, sera condamnée à payer à la société SCI SOPHIE la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société TLM est également condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer du 16 juillet 2025.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er août 2020 portant sur le local n°2, à la date du 16 août 2025 à 24h00;

A défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, ordonnons l’expulsion de la société TLM et de tous occupants de son chef du local n°2 donné à bail par acte du 1er août 2020, de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS la société TLM à payer à la société SCI SOPHIE une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, à compter du 16 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, majorée des charges;

CONDAMNONSla société TLM à payer à la société SCI SOPHIE la somme provisionnelle de 14.479,31 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges, arrêtée au 1er août 2025;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025;

CONDAMNONS la société TLM à payer à la société SCI SOPHIE la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la société TLM aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 16 juillet 2025;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 14 Janvier 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES