RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00042 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OXNK

MINUTE N° : 26/00325

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 MARS 2026 PROROGE

AU 07 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public VAL D’OISE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL D’OISE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [L] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 juillet 2023, l’organisme d’HLM VAL PARISIS HABITAT, aux droits duquel vient aujourd’hui l’EPIC VAL-D’OISE HABITAT, a consenti à Monsieur [X] [D] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] ([Adresse 5]) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme hors charges de 424,42 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 27 novembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 361,43 € en principal, arrêtée au 9 octobre 2024.

Par exploit du 21 juillet 2025 signifié à étude, l’EPIC VAL-D’OISE HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [D] à l’audience du 13 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 6]) à [Localité 3] ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 2 874,76 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 28 juin 2025, terme de mai inclus ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 300 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience utile du 12 janvier 2026, l’EPIC VAL-D’OISE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 597 €, arrêtée au 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Il formule son accord pour des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire vu la diminution de la dette et la reprise des loyers et charges courants.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [X] [D], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de règlements de 100 € par mois en sus du loyer courant, avec charges.

Il indique qu’il perçoit 1 105 € de pension mensuelle d’invalidité, qu’il verse une pension alimentaire pour sa fille de 10 ans et a 3 autres enfants qui ne sont plus à charge. Il fait également valoir qu’il avait réglé la quasi entièreté de la dette mais n’a pas pu régler dans le même temps les régularisations de charges de 2023 et de 2024, arrivées à la fin de l’année 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026, puis prorogée au 7 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 4 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 juillet 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 22 juillet 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant la première audience du 13 octobre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

L’EPIC VAL-D’OISE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Il convient de déduire du décompte locatif les frais bancaires de rejet de prélèvement, dont il n’est pas justifié.

Au surplus, Monsieur [X] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de l’EPIC VAL-D’OISE HABITAT, et Monsieur [X] [D] sera condamné au paiement de la somme de 588,50 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et déduction faite des frais administratifs injustifiés.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 27 novembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 361,43 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 janvier 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [X] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à l’EPIC VAL-D’OISE HABITAT, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 28 janvier 2025 au 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, le dernier décompte locatif, actualisé au 5 janvier 2026, démontre la reprise du paiement intégral du loyer courant, avec charges, et la très forte diminution de la dette, le solde de celle-ci correspondant à moins d’une mensualité de loyer. Au surplus la situation financière et personnelle de Monsieur [X] [D] est justifiée par le diagnostic social et financier établi, qui établit des ressources mensuelles du foyer d’environ 2 482 €.

Monsieur [X] [D] a donc la capacité de régler sa dette dans un court délai, cette dette s’étant créée en raison de difficultés dans la gestion budgétaire et de fermeture de certains droits aux prestations sociales, ces éléments n’étant plus d’actualité à ce jour.

Il lui sera en conséquence octroyé des délais de paiement de 6 mois pour apurer la dette locative, suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. Si les délais de paiement sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Si les délais de paiement ne sont pas respectés par Monsieur [X] [D], la clause résolutoire prendra ses pleins effets et l’expulsion sera rendue possible.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [X] [D] y sera condamné.

En équité, la demande de condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à l’EPIC VAL-D’OISE HABITAT, en deniers ou quittances, la somme de 588,50 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation conclu le 19 juillet 2023 entre VAL PARISIS HABITAT, aux droits duquel vient aujourd’hui l’EPIC VAL-D’OISE HABITAT, sont réunies au 28 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] à payer à l’EPIC VAL-D’OISE HABITAT, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 28 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de la somme de 588,50 €, susvisée, comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 28 janvier 2025 au 5 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [X] [D] à se libérer de sa dette en 5 mensualités de 100 € chacune, et une 6ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Monsieur [X] [D] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6]) à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Monsieur [X] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [X] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 7 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION