PREMIERE CHAMBRE

17 Février 2026

N° RG 24/04062 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N23P

Code NAC : 72A

S.D.C. LES HAUTS DE MARCOUVILLE

C/

[Z] [X], [K] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 17 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 16 décembre 2025 devant Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL Cabinet AMI ILE DE FRANCE dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Angélique ALVES, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Baptiste Maixant, avocat plaidant au barreau de Bordeaux

DÉFENDEURS

Madame [Z] [X], née le 19 octobre 1976 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [K] [B], né le 18 décembre 1972 à [Localité 2] (BENIN), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du Val d’Oise

Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X] sont propriétaires au sein de la résidence sise [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte d’huissier en date du 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] B située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL AMI Ile-de-France a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X] afin d’obtenir leur condamnation in solidum à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  20 811,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  5000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X], ont sollicité du tribunal qu’il leur accorde un délai de deux ans pour régler l’arriéré de charges, déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de ses demandes fondées sur les frais irrépétibles et les dépens.

Ils ont fait valoir qu’ils disposaient d’un revenu net imposable de 56 050 euros par an et que leurs ressources leur permettaient de régler le solde de la créance sur deux ans, avec intérêts à un taux réduit égal au taux légal outre une imputation des paiements d’abord sur le capital. Ils ont sollicité le rejet des demandes concernant les dommages et intérêts, les frais irrépétibles et les dépens.

L’ordonnance de clôture du 9 octobre a fixé l’affaire au 16 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un bordereau d’inscription d’hypothèque,

— les appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2019, du 15 février 2021, du 23 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— des jugements condamnant les défendeurs au paiement des charges de copropriété des 13 septembres 2016 (tribunal de grande instance de Pontoise), 5 février 2019 (tribunal d’instance de Pontoise), 2 décembre 2021 (tribunal judiciaire de Pontoise, deuxième trimestre 2021 inclus), outre un jugement émanant du juge du surendettement du 13 juin 2022, étant précisé que ces jugements évoquent les lots 2115, 2239 et 20 605 comme appartenant aux défendeurs,

— un relevé de compte individuel, le règlement de copropriété,

— une sommation de payer les charges de copropriété du 2 août 2023 pour un montant total de 17 672,23 euros.

En l’espèce, il apparaît sur le décompte que les sommes sollicitées débutent au 1er janvier 2020 pour se terminer au 1er octobre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus. Or, il résulte des pièces versées aux débats que, par jugement du 2 décembre 2021, la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise a condamné les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8252,93 euros au titre des charges de copropriété impayées du quatrième trimestre 2017 au deuxième trimestre 2021 inclus. Ainsi, il n’est pas possible d’octroyer une quelconque somme au profit du syndicat des copropriétaires avant le 1er juillet 2021. En conséquence, la demande correspondant à l’arriéré porté au débit du compte avant cette date à hauteur de 6844,57 euros ne pourra être accordée.

Par ailleurs, il apparaît que de nombreux frais portés au débit concernent les procédures antérieures (563 euros le 6 octobre 2021, 1200 euros le 13 décembre 2021, 1000 euros le 13 décembre 2021, 74,10 euros le 13 décembre 2021, 449,46 euros le 5 janvier 2022, 411,16 euros le 9 février 2022, 360 euros le 12 février 2022, 118,18 euros le 25 mars 2022). Ces frais ne peuvent être imputés dans le cadre de la présente instance et seront retranchés.

En outre, une somme de 1067,17 euros a été portée en crédit en relation avec le précédent jugement et ne pourra donc être déduite de la présente dette.

Il apparaît que 15 versements à hauteur de 310 euros ont été effectués par les défendeurs entre le 12 mars 2023 et le 13 Juillet 2023. En l’absence de précisions par l’une ou l’autre des parties, il convient de déduire ces sommes de la dette la plus ancienne (conformément aux règles d’imputation des paiements siégeant aux articles 1253 et suivants du code civil), donc la dette émanant des procédures antérieures déjà jugées.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 14 824,35 euros correspondant aux charges impayées hors frais se calculant comme suit :

20 811,25 – 4859,50 (frais concernant les instances précédentes et la présente instance) – 6844,57 (déduction du solde antérieur au troisième trimestre 2021) + 1067,17 (déduction des frais liés à la précédente instance) + 4650 (15 versements de 310 euros à déduire des dettes les plus anciennes).

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges : les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il sera fait droit au paiement des frais à hauteur de 80 euros, correspondant à deux mises en demeure, les autres frais n’entrant pas dans les prescriptions de l’article précité et notamment, les frais intitulés « transmission dossier huissier » et « contentieux ».

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X] solidairement (en vertu de l’article 126 du règlement de copropriété) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 904,35 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il apparaît que les défendeurs ont été condamnés à plusieurs reprises pour défaut de paiement des charges de copropriété, mettant systématiquement le syndicat des copropriétaires en difficulté pour recouvrer sa créance, engendrant des frais et un déséquilibre des comptes de la copropriété.

La carence des défendeurs a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X] à verser la somme de 2 000 euros titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il convient de rappeler que le juge doit toujours appréhender la demande de délais de paiement non seulement au vu de la situation du débiteur mais également en considération des besoins du créancier.

Les défendeurs produisent une simple déclaration de revenus 2023, mais aucune fiche de salaire, aucun avis d’imposition, ne permettant pas d’assurer le tribunal de leur capacité à bénéficier de délais de paiement.

En outre, au vu des multiples incidents de paiement, il apparaît que les défendeurs ont bénéficié de délais de fait.

En conséquence, la demande de délai de paiement sera rejetée ainsi que la demande d’imputation des paiements en priorité sur le capital.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X], partie qui succombe, supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Condamne solidairement Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires De la [Adresse 6] [Adresse 5] B située [Adresse 3] la somme de 14 904,35 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2021 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343–2 du Code civil ;

Rejette la demande de délais de paiement des défendeurs ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [Y] [B] et Madame [Z] [X] aux dépens ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4], le 17 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS