RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01255 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5JB

MINUTE N° :

S.A. EMMAUS HABITAT

c/

[M] [V], [T] [G]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [M] [V]

Monsieur [T] [G]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [I] [N]

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 21 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. EMMAUS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau de VAL D’OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante

Monsieur [T] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 20 Novembre 2025, par Assignation – procédure au fond du 12 Novembre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 12 Mars 2026, et jugée le 21 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2017, la société EMMAUS HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [T] [G] et Mme [M] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 428,47 euros et d’une provision pour charges de 262,99 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 477,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [G] et Mme [M] [V] le 11 juin 2025.

Par assignations du 12 novembre 2025, la société EMMAUS HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [G] et Mme [M] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant majoré des charges, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération des lieux,7 591,99 euros au titre de l’arriéré locatif, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais de mise à exécution, tels que les frais d’expulsion, de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 12 mars 2026, la société EMMAUS HABITAT, représentée par son avocat, précise que la dette a augmenté et s’établit à 8156,30 euros. Elle s’oppose aux délais.

M. [T] [G] et Mme [M] [V] exposent avoir repris le paiement du loyer et des charges courantes. Ils indiquent qu’une demande auprès du Fond de Solidarité pour le Logement est en cours. Ils précisent avoir désormais chacun un emploi, que M. [T] [G] perçoit 1 700 euros mensuels et Mme [M] [V] 1 400 euros à titre de salaire, outre les prestations familiales et sociales pour leurs quatre enfants à charge. Ils proposent le versement de la somme de 130 euros en sus du loyer et des charges courantes pour apurer leur dette.

M. [T] [G] et Mme [M] [V] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société EMMAUS HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 477,14 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 8 mars 2026 que M. [T] [G] et Mme [M] [V] ont repris le paiement des loyers et des charges courantes. Il ressort aussi du diagnostic social et financier qu’une demande auprès du Fond de Solidarité pour le Logement a été faite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [T] [G] et Mme [M] [V] leur permettent raisonnablement d’apurer leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de faire droit à la demande de M. [T] [G] et Mme [M] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Ainsi qu’aux termes de la clause présente dans le contrat de bail, prévoyant la solidarité des locataires.

En l’espèce, la société EMMAUS HABITAT verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 8 mars 2026, M. [T] [G] et Mme [M] [V] lui devaient la somme de 8 156,30 euros.

Il convient de déduire de cette somme les frais de contentieux à hauteur de 163,30 +133,81 euros. La dette locative au regard du décompte s’élève donc à

M. [T] [G] et Mme [M] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer la somme de 7859,19 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [G] et Mme [M] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 850 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société EMMAUS HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [G] et Mme [M] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 octobre 2017 entre la société EMMAUS HABITAT, d’une part, et M. [T] [G] et Mme [M] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 16 juin 2025,

CONDAMNE solidairement M. [T] [G] et Mme [M] [V] à payer à la société EMMAUS HABITAT la somme de 7859,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [T] [G] et Mme [M] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [G] et Mme [M] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [G] et Mme [M] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [T] [G] et Mme [M] [V] seront solidairement condamnés à verser à la société EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [T] [G] et Mme [M] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2025 et celui de l’assignation du 12 novembre 2025.

Ainsi jugé le 21 mai 2026,

La Greffière La Juge