TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

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[Adresse 11]

[Adresse 16]

☎ [XXXXXXXX01]

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JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DOSSIER : N° RG 24/00016 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-LCGG

Expropriant : Société L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 20] EST

Projet :

Minute n°

JUGEMENT EN FIXATION D’INDEMNITE

EN DATE DU 05 SEPTEMBRE 2025

Nous, Thomas DANQUIGNY, Juge au Tribunal judiciaire de Metz, Juge de l’Expropriation du Département de la Moselle, désignée à cet effet par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de METZ, conformément aux dispositions de l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assistée de Madame Mary BALUCH, Greffier ;

Avons statué, ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe,

Le 05 Septembre 2025

Vidant notre délibéré remis à ce jour, dans l’instance en fixation d’indemnités d’expropriation poursuivie

Par :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 20] EST – EPFGE

[Adresse 23]

[Adresse 17]

[Localité 13]

représenté par Maître Véronique LANG, avocat au barreau de Strasbourg

EXPROPRIANT, DEMANDEUR

CONTRE :

la Société PIZZA SNACK MAZAGAN, prise en la personne de son représentant légal, M. [D] [C]

[Adresse 9]

[Localité 15]

représentée par Maître Xavier IOCHUM, avocat au barreau de Metz

EXPROPRIÉ, DÉFENDEUR

EN PRESENCE DE :

Maître [L] [U], Administraeur Judiciaire, es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 14]

non comparant, ni représenté

En présence de M. [V] [K], Commissaire du Gouvernement près de la juridiction de l’Expropriation, Direction Générale des Finances Publiques, Direction Régionale des Finances Publiques de Lorraine et du Département de la Moselle, sise [Adresse 2]

Vu le livre III relatif à l’indemnisation, articles L311-1 et suivants, les articles R311-1 à R323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilisé publique,

EXPOSE DU LITIGE

La COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU [Localité 26] a engagé le 28 mai 2021 une procédure de déclaration de carence de la copropriété composée des immeubles sis [Adresse 4] à [Localité 15].

Par une ordonnance en date du 5 octobre 2021, le Président du Tribunal Judiciaire de THIONVILLE a désigné un expert aux fins d’examiner l’état général de la copropriété, de déterminer les travaux de remise en état et leur coût, de constater en considération de ces travaux, l’importance du déséquilibre financier de la copropriété.

Sur la base du rapport d’expertise déposé le 15 juillet 2022, par un jugement en date du 15 novembre 2022, le Tribunal Judiciaire de THIONVILLE a déclaré la carence du syndicat des copropriétaires et de l’ensemble des copropriétaires des lots, sans toutefois désigner un administrateur provisoire.

La déclaration de carence de cette copropriété a été poursuivie par une procédure d’acquisition simplifiée, la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU [Localité 26] ayant confié à l’Établissement Public Foncier de [Localité 20] Est (EPFGE) le soin d’acquérir cet ensemble immobilier en vue de reconstruire sur ce site des logements locatifs sociaux sous maîtrise d’ouvrage de BATIGERE HABITAT.

Par une demande adressée au préfet de la Moselle le 22 avril 2024, LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATlON DU [Localité 26] a sollicité, au profit de I’EPFGE, que soit déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 18] et de reconstruction de logements sociaux.

Par un arrêté en date du 17 juillet 2024, le préfet de la Moselle a déclaré d’utilité publique au profit de I’EPFGE le projet d’acquisition de la copropriété située [Adresse 7] en vue de sa démolition et de la réalisation de logements sociaux.

Par ce même arrêté, les parcelles assiettes de la copropriété ont été déclarées cessibles et le montant des indemnités provisionnelles a été fixé à 508 348 euros sur la base de l’avis des Domaines du 28 mai 2024. Un arrêté modificatif est intervenu le 9 octobre 2024 afin de corriger une erreur matérielle relative à la superficie totale des parcelles et prendre en compte la nomination de l’administrateur provisoire de la copropriété, Maitre [L] [U].

L’ordonnance de transfert de propriété pour cause d’utilité publique a été rendue le 18 juin 2025, suivie d’une ordonnance rectificative rendue le 7 juillet 2025.

Le 30 novembre 2017, la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN a conclu un bail commercial de 9 ans avec la SCI SAINT EXUPERY, portant sur un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 6] FAMECK. L’objet du bail commercial est l’exploitation d’un commerce de restauration rapide.

Par courrier reçu au greffe de l’expropriation du tribunal judiciaire de Metz le 9 décembre 2024, l’EPFGE a sollicité la fixation de l’indemnité principale d’éviction due à la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN à 32 000 euros, et de l’indemnité de remploi à 1 250 euros.

Par ordonnance du 6 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 14 mars 2025, date à laquelle il a été effectué, l’audience se tenant à la suite.

Dans ses dernières conclusions en date du 11 juin 2025, l’EPFGE, expropriant, sollicite la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 29 100 €, décomposée comme suit :

indemnité principale d’éviction : 27 500 €

indemnité de remploi : 1 600 €

Il expose qu’à défaut d’accord amiable après une offre d’indemnisation faite le 9 août 2024, il demande la fixation judiciaire du prix en se basant sur les évaluations réalisées par le Domaine. Il précise que le pourcentage à appliquer à la valeur moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années doit être fixé à 46 % comme proposé par le commissaire du gouvernement, au motif d’une part que la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN ne justifie pas du bien fondé du taux de 65 % qu’elle souhaite voir appliquer, et d’autre part que l’activité de cette SARL ne se limite pas à de la restauration rapide, mais également à de la restauration traditionnelle (les clients pouvant consommer sur place dans une salle), impliquant des charges supplémentaires. Il s’oppose à la reconnaissance d’un préjudice résultant du trouble commercial qu’aurait subi la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN, estimant que le trouble invoqué ne résulte pas de la procédure de dépossession foncière, mais de la procédure de carence et de la dégradation de l’environnement bâti. Il estime qu’il n’est pas démontré que l’engagement de la procédure d’expropriation a eu une incidence sur le chiffre d’affaires de ce fonds de commerce.

Le commissaire du Gouvernement, par mémoire reçu au greffe le 6 juin 2025, sollicite la fixation de l’indemnité due à la somme de 35 837 euros, décomposée comme suit :

indemnité principale : 30 601 €

indemnité de remploi : 1 910 €

indemnité accessoire pour trouble commercial : 3 326 €

Il expose que le pourcentage à appliquer à la valeur moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années (2022 à 2024) doit être fixé à 46 %, en se basant sur une étude de marché comportant quatre cessions de fonds de commerce similaires dans le même bassin d’activité que celui exploité par la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN. Il estime par ailleurs que cette SARL ne démontre pas avoir subi un préjudice du fait des annonces de démolition de l’immeuble par voie de presse, les variations de son chiffre d’affaires pouvant avoir d’autres causes.

Dans ses dernières conclusions datées du 27 mai 2025, la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN sollicite la fixation de l’indemnité due à la somme de 46 025,58 euros, décomposée comme suit :

indemnité principale : 39 414,27 €

indemnité de remploi : 3 236,98 €

indemnité accessoire pour trouble commercial : 3374,60 €

La SARL expose que le pourcentage à appliquer à la valeur moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années (2022 à 2024) doit être fixé à 65 %, et non 46 %. Elle ajoute que l’un des quatre termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, à savoir la vente du fonds de commerce situé à [Localité 24], doit être écarté de l’étude de marché. Elle précise que ce fonds à été cédé à un prix très bas en comparaison de son chiffre d’affaires, en raison de l’aléa affectant le renouvellement du bail commercial.

A l’issue de l’audience du 18 juin 2025, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé le 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Les biens expropriés

Il résulte de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi no 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 20] [Localité 22], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 9) «ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Il résulte de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation que « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 ».

L’article L.213-6 du code de l’urbanisme dispose : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L.213-4 du Code de l’Urbanisme dispose :« A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.»

En l’espèce, la commune de [Localité 18] est couverte par un plan local d’urbanisme dont la dernière évolution par modification date du 23 mai 2022, le document ayant été approuvé le 9 juillet 2019.

Les parcelles assiettes de la copropriété, cadastrées Section [Cadastre 8] n° [Cadastre 12] et [Cadastre 10], sont situées en zone UBa s’agissant de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 8] n°[Cadastre 12] et en zone UC s’agissant de la parcelle Section [Cadastre 8] n°[Cadastre 10]. Elles sont incluses en zone d’exercice du droit de préemption urbain.

Par conséquent, la date de référence à retenir est le 23 mai 2022.

A la date du 23 mai 2022, le secteur dans lequel se situe l’immeuble exproprié se situe en secteur urbanisé en zone U du PLU.

Le terrain étant à cette date classé en zone urbaine et desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, il sera qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

II – Les indemnités

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

— l’indemnité principale

Selon l’article L.322-2 du code de l’expropriation, l’estimation est faite à la date du jugement de première instance et la consistance du bien à prendre en compte est celle de la date de l’ordonnance de transfert de propriété aux termes de l’article L. 322-1 alinéa 1 de ce même code et l’usage de ce bien doit être recherché en fonction de la date de référence.

L’article L145-34 du Code de commerce dispose :« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, il ressort de l’avis du Domaine du 6 juin 2025 que la moyenne du chiffre d’affaires toutes taxes comprises sur les trois dernières années, à savoir 2022, 2023 et 2024, s’élève à 66 524 €. Ce montant n’est pas contesté par les parties, et sera donc retenu.

Il convient ensuite d’appliquer un taux à ce montant afin d’obtenir le montant de l’indemnité principale d’éviction. Le commissaire du gouvernement retient 46 %, qui correspond à la moyenne des pourcentages du chiffre d’affaires généré par quatre fonds de commerces cédés entre 2022 et 2024 dans le même secteurs, à savoir :

— vente d’un fonds de commerce situé à [Localité 25] le 2 juin 2022, pour un prix correspondant à 42 % de la moyenne de son chiffre d’affaires au cours des trois dernières années

— vente d’un fonds de commerce situé à [Localité 19] le 16 janvier 2023, pour un prix correspondant à 38 % de la moyenne de son chiffre d’affaires au cours des trois dernières années

— vente d’un fonds de commerce situé à [Localité 21] le 29 avril 2024, pour un prix correspondant à 87 % de la moyenne de son chiffre d’affaires au cours des trois dernières années

— vente d’un fonds de commerce situé à [Localité 24] le 30 août 2024, pour un prix correspondant à 16 % de la moyenne de son chiffre d’affaires au cours des trois dernières années.

Le prix de vente du fonds de commerce de [Localité 24], correspondant à 16 % de son chiffre d’affaires, semble être anormalement bas, notamment lorsqu’on se réfère au barème d’évaluation « restauration rapide » produit par le commissaire du gouvernement, qui fait état d’une variation de ce taux au niveau national entre 30,77 % et 120 %. Ce faible taux de 16 % s’explique par l’aléa concernant le renouvellement du bail commercial dont dépend le fonds de commerce de [Localité 24]. En effet, ce bail a été conclu pour 9 ans le 1er septembre 2013. Or, aucun renouvellement expresse de ce bail n’est intervenu, si bien qu’il est renouvelé tacitement pour une durée indéterminée depuis le 31 août 2022, soit depuis 2 ans au jour de la vente du fonds de commerce. Le bail se poursuit aux mêmes conditions, comme le souligne le commissaire du gouvernement. Toutefois, si la durée du bail dépasse 12 ans à compter de la conclusion du bail initial, le bailleur peut déplafonner le loyer. Cela signifie que le loyer peut être fixé à la valeur locative, ce qui entraîne généralement une hausse de loyer importante pour le locataire. Cette hausse de loyer prévisible apparaît être la seule cause pouvant expliquer le faible prix de vente du fonds de commerce de [Localité 24]. Or, le fonds de commerce exploité par la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN n’est pas dans cette situation. Il convient donc d’écarter la vente du fonds de commerce de [Localité 24] de l’étude de marché.

En excluant cette vente, le taux moyen s’élève désormais à 56 % ((42%+38%+87%)/3).

Le taux de 65% sollicité par la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN n’a pas a être retenu, car il correspond au taux moyen constaté au niveau national, et ne prend donc pas en considération les spécificités du bassin d’activité dans lequel est situé le fonds de commerce qu’elle exploite.

Par conséquent, le taux de 56 % sera retenu. L’indemnité principale d’éviction sera donc fixée à 37 253,44 €.

— Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est calculée de la façon suivante :

-5 % de la fraction de l’indemnité principale allant de 0 € à 23 000 € : 1 150 €

-10 % de la fraction de l’indemnité principale au-delà de 23 000 € : 1 425,34 €

Total : 2 575,34 €

En l’espèce, l’indemnité principale étant fixée à 37 253,44 €, l’indemnité de remploi sera fixée à la somme de 2 575,34 €.

— Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial vise à indemniser la perte d’exploitation causée par l’interruption de l’activité pendant le temps de la réinstallation sur un autre site, mais également, à défaut de réinstallation, pendant la période précédant l’arrêt de l’exploitation afin d’organiser la fermeture de l’activité.

Au cours des débats, la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN a indiqué ne pas vouloir se réinstaller dans l’immédiat, mais n’a pas exclu avec certitude une réinstallation. Elle a expliqué que son choix de se réinstaller ou non dépendrait en partie du montant de l’indemnité perçue. En tout état de cause, une indemnité pour trouble commerciale est due même à défaut de réinstallation.

Il convient d’évaluer cette indemnité à 15 jours de chiffre d’affaires sur la base de 300 jours, comme préconisé par le Commissaire du Gouvernement, soit la somme de 3 326 € (66 524 €/300x15).

— Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, « l’expropriant supporte seul les dépens de première instance ».

L’EPFGE sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

FIXE la date de référence au 23 mai 2022 ;

FIXE les indemnités dues à la SARL PIZZA SNACK MAZAGAN, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [D] [C], pour l’éviction du local commercial correspondant au lot n°23 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 15] sur des parcelles cadastrées section [Cadastre 8] n°[Cadastre 12] et [Cadastre 10], comme suit:

Indemnité principale d’éviction

37 253,44 euros

Indemnité de remploi

2 575,34 euros

Indemnité accessoire pour trouble commercial

3 326 euros

CONDAMNE l’EPFGE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit.

Le présent jugmeent a été mis à disposition au greffe le 05 septembre 2025, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Thomas DANQUIGNY, Juge de l’expropriation, et par Mary BALUCH, Greffier.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation