RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00382 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSHB

MINUTE N° :

Société CDC HABITAT SOCIAL AUX DROITS DE LA SA OSICA

c/

[B] [E], [P] [J]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [P] [J]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e René DECLER

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Charlotte BOIROUX, auditrice de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT SOCIAL AUX DROITS DE LA SA OSICA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

Madame [P] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 15 Juillet 2025, par Assignation – procédure au fond du 11 Juillet 2025 ; L’affaire a été plaidée le 16 Décembre 2025, et jugée le 12 Février 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2017, la société OSICA a consenti un bail d’habitation à M. [B] [E] et Mme [P] [J] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 554,44 euros.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2018, la société OSICA a consenti un bail sur un emplacement de parking (emplacement n°30) à M. [B] [E] et Mme [P] [J] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 25,18 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2914,19 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [B] [E] et Mme [P] [J] le 31 mars 2025.

Par assignation du 11 juillet 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [E] et Mme [P] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−4552,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 décembre 2026, la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. CDC HABITAT SOCIAL considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [P] [J] expose qu’elle travaille ainsi que M. [B] [E], qu’ils perçoivent un revenu global de 4200 euros par mois, qu’ils ont 4 enfants à charge.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le contrat de bail prévoit un délai d’un mois dans la clause résiliation et deux mois dans la clause résolutoire.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies mais seulement depuis le 1er juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2025, M. [B] [E] et Mme [P] [J] lui devaient la somme de 2682,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [E] et Mme [P] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [E] et Mme [P] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [E] et Mme [P] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mai 2017 entre la société OSIKA, d’une part, et M. [B] [E] et Mme [P] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 1er juin 2025, ainsi que le contrat du 1er juin 2018 portant sur un emplacement de parking (emplacement n°30) ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [E] et Mme [P] [J] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA la somme de 2682,49 euros (deux mille six cent quatre-vingt-deux euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025,

AUTORISE M. [B] [E] et Mme [P] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [E] et Mme [P] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 1er juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [E] et Mme [P] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [B] [E] et Mme [P] [J] seront solidairement condamnés à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [B] [E] et Mme [P] [J] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société OSICA la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [B] [E] et Mme [P] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 mars 2025 et celui des assignations du 11 juillet 2025.

Ainsi jugé le 12 février 2026,

La Greffière La Juge