RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00363 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5OC

MINUTE N° : 144

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [E] épouse [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [L]

domicilié : chez CCAS d'[Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2019, la SA ERIGERE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA IMMOBILIERE 3F, a donné à bail à Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] épouse [L] un logement (numéro 141) situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 408,52 euros et 166,17 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la SA ERIGERE a fait signifier à Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 822,46 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 mai 2025 (terme d’avril inclus).

Par notification électronique du 27 mai 2025, la SA ERIGERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner les époux [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 14 611,46 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 822,46 euros à compter du commandement de payer du 26 mai 2025 et de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mai 2025 ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 14 octobre 2025.

À l’audience utile, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 24 766,02 euros, arrêtée au 11 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 mai 2025.

Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E], assignés respectivement selon procès-verbal de recherches infructueuses et à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience, de sorte que la décision sera réputée contradictoire au sens des articles 472 et 473 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (famille inconnue des services, absente aux rendez-vous).

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment de l’article L. 441-9 et de l’article R. 441-26 du même code, que :

— d’une part, pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l’organisme d’habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer,

— d’autre part, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d’absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.

À défaut de réponse du locataire, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. L’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 fixe le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier à 25,00 €.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

D’une part, il y a lieu de retirer du décompte présenté les frais « AXE LEGAL » imputés à hauteur de 167,83 euros, le 4 juin 2025.

Doivent également être déduits les frais imputés, pour un montant de 3,50 euros à chaque occurrence, aux dates des 31 juillet 2024, 31 août 2024, 31 octobre 2024, 30 novembre 2024, 31 décembre 2024, 31 janvier 2025, 28 février 2025, 31 mars 2025, 30 avril 2025, 31 mai 2025, 30 juin 2025, 31 juillet 2025, 31 août 2025 et 30 septembre 2025.

D’autre part, s’agissant du supplément de loyer de solidarité forfaitaire appliqué à compter du mois d’avril 2025, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un procès-verbal d’huissier de justice en date du 12 novembre 2024. Ce document justifie, pour l’année 2025, de l’envoi d’une mise en demeure aux locataires n’ayant pas répondu, ou ayant répondu de manière incomplète, à l’enquête « supplément de loyer de solidarité forfaitaire » réalisée chaque année par la bailleresse.

L’huissier de justice a constaté qu’un listing des destinataires des mises en demeure lui a été présenté et que les mises en demeure sont constituées de deux lots : mises en demeure « pour demande de complément » et mises en demeure « demande de réponse ». L’huissier a enfin procédé à un contrôle par sondage en prélevant des lettres au hasard et en vérifiant pour chacune des lettres prélevées la concordance entre le numéro de séquence, le nom du destinataire de la lettre, le destinataire réel de la lettre.

Par ailleurs, ont été annexées au procès-verbal la liste complète des destinataires des envois, parmi lesquels figure le nom et prénom de Madame [F] [E].

Enfin, l’huissier a constaté le contenu de chaque envoi, la mise en demeure pour non-réponse comprenant des courriers aux formats A3 et A4, pliés avec au recto le texte de mise en demeure pour non-réponse à l’enquête et au verso, le questionnaire à remplir.

Le listing contrôlé par l’huissier de justice permet de constater que l’envoi aux locataires de la mise en demeure pour l’année 2025 a bien été effectué.

Par la production du procès-verbal du 12 novembre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve suffisante de l’envoi de la mise en demeure prévue au second alinéa de l’article L. 441-9 précité et du contenu envoyé, étant observé à cet égard que cet article n’imposant nullement aux organismes d’habitations à loyer modéré d’avoir recours à la formalité de la lettre recommandée avec demande d’accusé réception, les sociétés d’HLM peuvent justifier, par tous autres moyens, qu’elles ont satisfait aux exigences légales.

Dès lors, c’est à bon droit que la SA IMMOBILIERE 3F a fait application des dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation pour liquider, de manière provisoire, le supplément de loyer, ainsi que celles des articles R. 441-26 et L. 442-5 du même code pour fixer les pénalités et indemnités dues par les locataires.

Monsieur [P] [L] et Madame [F] [U] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage. Aucun élément ne permettant d’établir l’existence d’un divorce, les condamnations au présent jugement seront exécutées solidairement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 24 549,19 euros, au titre des sommes dues au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 822,46 euros à compter du commandement de payer du 26 mai 2025 et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 26 mai 2025, pour un montant de 6 822,46 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Le délai de deux mois à compter du commandement de payer expirait normalement le samedi 26 juillet 2025 à vingt-quatre heures, de sorte que ce délai était prorogé au premier jour ouvrable suivant, le lundi 28 juillet 2025. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 juillet 2025.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [E] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Il ressort d’une lettre recommandée du 12 août 2024 adressée au bailleur par l’assistante sociale de Monsieur [P] [L], que ce dernier a quitté le logement, départ dont le bailleur a pris acte. Dès lors, une mesure d’expulsion à son encontre est dépourvue d’objet et n’a pas lieu d’être prononcée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juillet 2025, de sorte que Madame [F] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date (Monsieur [P] [D] ayant déjà quitté les lieux à cette date). Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [E] à son paiement à compter du 28 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 24 549,19 euros, arrêtée au 11 décembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 28 juillet 2025 au 11 décembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 26 mai 2025.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mars 2019 entre la SA ERIGERE, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SA IMMOBILIERE 3F, et Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] épouse [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] (appartement 141) à [Localité 4], sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [E] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATE que Monsieur [P] [D] n’est plus dans les lieux et REJETTE la demande d’expulsion à son encontre ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 24 549,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 décembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 822,46 euros à compter du commandement de payer du 26 mai 2025 et de l’assignation pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [E] à compter du 28 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 mai 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [L] et Madame [F] [E] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 5], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION