DU 28 Avril 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00088 – N° Portalis DB3U-W-B7K-O7SC

Code NAC : 30B

S.A.S. [I]

C/

S.A.S. ORGE ET HOUBLON

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-lyse WYSTUP-GUILBERT de la SELARL DKW, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 219, M^e Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 154

DÉFENDEUR

S.A.S. ORGE ET HOUBLON, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 25 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 28 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié reçu le 11 avril 2023, la S.A.S. [I] a consenti un bail commercial en l’état futur d’achèvement à la S.A.S. ORGE ET HOUBLON, portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 3] pour une durée de dix années entières et consécutives, commençant à courir le jour de la mise à disposition des locaux, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 60.250 euros et le bénéfice d’une réduction du loyer annuel les deux premières années.

La mise à disposition des locaux loués valant prise d’effet du bail est intervenue le 19 juin 2023.

Le 2 septembre 2025, la S.A.S. [I] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. ORGE ET HOUBLON, portant sur la somme de 92.096,00 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, la S.A.S. [I] a fait assigner en référé la S.A.S. ORGE ET HOUBLON devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

CONSTATER que la clause résolutoire contenue dans le contrat du bail commercial du 11 avril 2023 est acquise depuis le 2 octobre 2025, En conséquence,

DÉCLARER que la société ORGE ET HOUBLON est occupante sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2025 ; ORDONNER l’expulsion de la société ORGE ET HOUBLON, ainsi que tous occupants dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu, à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans un autre lieu aux choix du bailleur, les frais étant à la charge de la société ORGE ET HOUBLON ;A titre principal,

FIXER l’indemnité d’occupation due à titre provisoire par la société ORGE ET HOUBLON à compter du 2 octobre 2025 à l’indemnité journalière de 323,36 € hors taxes et hors charges, précision faite que l’indemnité d’occupation suivra l’indexation suivant le régime contractuellement fixé ; CONDAMNER la société ORGE ET HOUBLON à verser, à titre provisionnel, cette indemnité d’occupation à la société [I] jusqu’à parfaite libération des lieux, libres de toute occupation, personne, tiers ou meuble, et restitution des clés ;

En conséquence,

CONDAMNER la société ORGE ET HOUBLON, à titre provisionnel, au paiement au profit de la société [I] de la somme de 124.012.87€ au titre des loyers dus et de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 juin 2023 jusqu’au 31 décembre 2025, à parfaire, tel qu’arrêté au 1er décembre 2025, et portant intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date du commandement de payer pour la somme de 92.495,23€ le surplus portant intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente assignation, et ce, jusqu’à complet paiement ;

A titre subsidiaire,

FIXER l’indemnité d’occupation due à titre provisoire par la société ORGE ET HOUBLON à compter du 2 octobre 2025 à la somme trimestrielle de 16.167,84 euros hors taxes et hors charges, précision faite que l’indemnité d’occupation suivra l’indexation suivant le régime contractuellement fixé ; CONDAMNER la société ORGE ET HOUBLON à verser, à titre provisionnel, cette indemnité d’occupation à la société [I] jusqu’à parfaite libération des lieux, libres de toute occupation, personne, tiers ou meuble, et restitution des clés ;En conséquence,

CONDAMNER la société ORGE ET HOUBLON, à titre provisionnel, au paiement au profit de la société [I] de la somme de 107.882,30 € au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 juin 2023 au 31 décembre 2025, tel qu’arrêté au 1er décembre 2025, à parfaire, portant intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date du commandement de payer pour la somme de 92.495,23 € le surplus portant intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente assignation, et ce, jusqu’à complet paiement ;En tout état de cause,

CONDAMNER la société ORGE ET HOUBLON, à titre provisionnel, à payer à la société [I], l’ensemble des frais engagés pour le commandement de payer ainsi que tous autres frais exposés conformément au contrat de bail, soit la somme de 503,15€ CONDAMNER la société ORGE ET HOUBLON à payer à la société [I], la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société ORGE ET HOUBLON aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de l’assignation et de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit le 13 janvier 2026

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2026 à laquelle la S.A.S. ORGE ET HOUBLON, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.A.S. [I] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 11 avril 2023 contient une clause résolutoire (page 42) qui stipule qu’en cas de non-paiement d’un seul terme à son échéance, le bailleur sera en droit d’expulser le locataire par la même voie et sous les mêmes réserves mais, en ce cas, un mois seulement après un commandement de payer, resté sans effet.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 2 septembre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 2 octobre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article 15 CLAUSE RESOLUTOIRE :

« Au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au BAILLEUR à bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le PRENEUR ou ses ayants droit jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à deux pour cent (2 %) du montant du loyer trimestriel Toutes Taxes Comprises augmentée de tous droits à dommages-intérêts au profit du BAILLEUR.

Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ORGE ET HOUBLON depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation et des pièces versées aux débats que la dette locative s’élève à 108.447,32 euros au 1er décembre 2025.

En revanche, la bailleresse sollicite à titre subsidiaire, si la majoration de 2% de l’indemnité d’occupation était écartée, la condamnation de la société ORGE ET HOUBLON à lui payer à titre provisionnel une somme de 107.882,30 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. ORGE ET HOUBLON n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 107.882,30 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er décembre 2025 et il convient de condamner la S.A.S. ORGE ET HOUBLON par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux pour la somme de 92.096 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. ORGE ET HOUBLON, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût de 397,95 euros du commandement de payer du 2 septembre 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. [I] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. ORGE ET HOUBLON à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 11 avril 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 2 octobre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des locaux situés [Adresse 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. ORGE ET HOUBLON et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande au titre de l’astreinte de la S.A.S. [I] ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la S.A.S. ORGE ET HOUBLON à payer à la S.A.S. [I] la somme provisionnelle de 107.882,30 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er décembre 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de du commandement de payer pour la somme de 92.096 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ORGE ET HOUBLON à la S.A.S. [I], à compter du 2 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la S.A.S. ORGE ET HOUBLON au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.A.S. ORGE ET HOUBLON au paiement des dépens comprenant le coût de 397,95 euros du commandement de payer du 2 septembre 2025 ;

CONDAMNONS la S.A.S. ORGE ET HOUBLON à payer à la S.A.S. [I] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 28 Avril 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT