DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

18 Mai 2026

N° RG 22/05585 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MZOK

Code NAC : 50D

[H] [C] veuve [O]

[D] [O]

[A] [O]

C/

SOCIETE [B] [W]

S.C.I. AST

[F] [N]

S.C.P. [L] [G] [I] [K] née [Q] & [E] [S], Notaires associés

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame SAMAKÉ, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 Novembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [H] [C] veuve [O], née le 10 Octobre 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [O], né le 20 Novembre 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [A] [O], né le 11 Août 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Marc FLACELIERE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

SOCIETE [B] [W], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 501 639 165 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marion SARFATI, avocat au barreau du Val d’Oise

S.C.I. AST, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 452 991 730 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Joseph SOUDRI, avocat au barreau du Val d’Oise

Monsieur [F] [N], artisan immatriculé au registre des métiers sous le numéro 413 912 619 demeurant [Adresse 6]

n’ayant pas constitué avocat

S.C.P. [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S], titulaires de l’office notarial immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le numéro 302 518 691et sis [Adresse 7]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié du 19 décembre 2019, reçu par la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S], [H] [C] épouse [O] et [X] [O] ont acquis de la SCI AST une maison d’habitation divisée en quatre appartements, sise [Adresse 8] à Taverny.

La SCI AST avait, préalablement à la vente, fait réaliser par [F] [N], artisan, des travaux de couverture et des travaux intérieurs et de ravalement extérieur.

Le 18 novembre 2019, la société [B] [W] a contrôlé la conformité du raccordement des eaux usées et des eaux pluviales du bien respectivement au réseau d’assainissement collectif des eaux usées et au réseau d’assainissement collectif des eaux pluviales avec un système séparatif eaux usées et eaux de pluie.

Les consorts [O] ont rapidement constaté des fuites en toiture et ont été alerté par leur voisin d’infiltrations provenant de leur réseau d’assainissement.

[X] [O] est décédé le 9 février 2021, laissant pour lui succéder :

son conjoint survivant, [H] [C] veuve [O],[D] [O], son fils,[A] [O], son fils.Une expertise amiable a été diligentée puis une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés le 19 février 2021 et confiée à monsieur [J].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 20 mars 2022.

Procédure

[H] [C] veuve [O], [D] [O] et [A] [O], représentés par Me. [R], ont fait assigner la SCI AST par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022, [F] [N] par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2022 et la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S] par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2022 devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’être indemnisés des préjudices résultant des désordres affectant le bien.

La procédure est enregistrée RG n °22/5585.

La SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S] a constitué avocat par l’intermédiaire de la SCP RONZEAU.

[F] [N] n’a pas constitué avocat.

La SCI AST a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [Y] et elle a appelé, en intervention forcée, la société [B] [W] par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023.

Le litige est référencé RG n°23/1980.

Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers sous la référence RG n°22/5585.

La société [B] [W] a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [V].

Par jugement du 28 avril 2025, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

ordonné la réouverture des débats,invité les consorts [O] à produire le rapport d’expertise judiciaire de [U] [J] et ses annexes,invité les consorts [O] à s’expliquer sur la qualité à agir d'[D] [O] suite à la donaiton-partage du 5 mars 2020,sursis à statuer sur l’ensemble des demandes,réservé les dépens.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 5 juin 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 17 novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 18 mai 2026.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : [H] [C] veuve [O], [D] [O] et [A] [O]

Par conclusions signifiées le 19 mai 2025, [H] [C] veuve [O], es qualité d’usufruitière du bien immobilier et [A] [O], es qualité de nu-propriétaire, demandent au tribunal, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire, de :

prendre acte du désistement d'[D] [O] de son instance et de son action, condamner la SCI AST, en sa qualité de vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et subsidiairement en sa qualité de donneur d’ordre des travaux de toiture confiée à [F] [N] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, à leur verser les sommes suivantes :15.534,20 € au titre de travaux de réparation de la toiture,13.113 € au titre des travaux de reprise totale du réseau eaux usées et eaux pluviales,5.877 € au titre des travaux de reprise de l’installation électrique des parties communes,13.640 € au titre du préjudice financier de perte locative,condamner [F] [N], solidairement avec la SCI AST, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code de procédure civile, à leur verser : 15.534,20 € au titre de travaux de réparation de la toiture,13.640 € au titre du préjudice financier de perte locative,condamner solidairement avec la SCI AST et [F] [N], la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S] au titre de sa responsabilité délictuelle en l’absence de vérification effective de l’existence d’une assure dommage-ouvrage, à leur verser les sommes de 15.534,20 € au titre de travaux de réparation de la toiture,13.640 € au titre du préjudice financier de perte locative,condamner la société [B] [W] au paiement des sommes dues aux requérants au titre des travaux de remise en conformité du réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales,condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Au soutien de leurs prétentions, ils arguent qu’ils ont rapidement constaté des fuites au niveau de la toiture et que leur voisin les a alertés d’infiltrations dans sa cave provenant selon lui d’une fuite sur leur réseau d’assainissement, que le voisin avait déjà sollicité la SCI AST notamment à l’automne 2019, que cette difficulté dont le vendeur avait connaissance, leur a été cachée.

Ils se prévalent du rapport d’expertise amiable qui a souligné d’importants désordres sur la structure porteuse de la charpente, un réseau EP/EU/EV non conforme, la présence d’une fosse septique pleine, l’absence de contrat d’assurance dommage-ouvrage souscrite par la SCI AST et l’absence d’assurance décennale souscrite par [F] [N]. Ils ajoutent que l’expert judiciaire a confirmé ces désordres et a mis en évidence la non-conformité du réseau électrique.

A l’encontre de la SCI AST, ils font valoir qu’elle est un professionnel de l’immobilier et qu’elle a des connaissances en matière de construction, que propriétaire du bien pendant plus de 15 ans, elle avait connaissance du mauvais état de la charpente résultant d’une absence totale d’entretien, qu’elle a délibérément fait le choix d’une réparation à moindre coût sans prendre le soin de mandater une entreprise qualifiée et assurée, qu’elle avait donc connaissance des désordres et qu’elle leur doit donc la garantie au titre de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, en tant que donneur d’ordre et constructeur des travaux confiés à [F] [N], au titre des articles 1792 et suivants du code civil.

Pour la non-conformité du réseau d’assainissement, ils font valoir que la SCI AST, propriétaire du bien pendant 15 ans, aurait dû réaliser les travaux de mise en conformité et de mise hors service de la fosse septique et qu’elle s’était engagée à déduire tous les travaux à prévoir du prix de vente lors de la promesse de vente car le diagnostic n’avait pas encore été réalisé.

Pour la non-conformité de l’installation électrique dans les parties communes, ils soutiennent que la SCI AST en avait connaissance comme le retient l’expert judiciaire compte tenu de ses déclarations sur l’absence de réseau indépendant pour l’éclairage des parties communes.

A l’encontre de [F] [N], ils exposent que ce dernier n’a pas effectué les travaux de reprise de la toiture dans les règles de l’art et qu’il ne peut pas ne pas avoir vu l’état de la charpente et la putréfaction de certains éléments.

A l’encontre du notaire, ils lui reprochent d’avoir mentionné dans l’acte notarié de vente l’existence d’une assurance dommage-ouvrage qui n’existe pas et dont la souscription n’a pas été vérifiée par l’office notarial, les privant d’un recours et d’une prise en charge par une assurance.

A l’encontre de la société [B] ET FILS, ils lui reprochent de ne pas avoir effectué de vérification des lieux lors du contrôle de conformité du réseau d’assainissement.

Suite à la décision de réouverture des débats, [D] [O] n’intervient plus en qualité de demandeur en l’absence de titre à son profit sur le bien litigieux sis [Adresse 8] à [Localité 4] et il se désiste de son instance et de son action.

2. En défense : la SCI AST

Dans ses écritures signifiées le 26 juillet 2023, la SCI AST demande au tribunal de :

débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes,subsidiairement si par extraordinaire la SCI AST était condamnée à devoir régler une quelconque somme aux demandeurs :

condamner tous succombants à relever et garantir la SCI AST des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,en tout état de cause :

condamner solidairement les consorts [O] à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les consorts [O] à lui verser une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les consorts [O] aux entiers dépens,écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses écritures, la SCI AST argue qu’elle a la qualité de non-professionnel de la construction, que son objet social est l’investissement et la gestion immobilière et qu’elle n’a pas de compétence technique en matière de construction.

Elle ajoute que les consorts [O] ont acheté le bien en connaissance de cause, qu’ils ont l’habitude des investissements immobiliers avec la rénovation et la revente de biens, qu’ils savaient que le bien acheté nécessitait des travaux d’autant que le fils des consorts [O] est un professionnel du bâtiment et couvreur de profession et que le prix de vente avait été fortement négocié pour tenir vompte de l’état de vétusté de l’immeuble.

Elle précise qu’elle ne leur a rien dissimulé et a porté à leur connaissance des travaux réalisés notamment sur la toiture en 2017/2018.

Elle conteste toute mise en œuvre de la garantie des vices cachés pour les motifs suivants :

l’état de la charpente a été découvert à l’occasion de travaux de démolition réalisés par les acquéreurs et il ne pouvait être détecté sans une inspection qui nécessitait la dépose du faux plafond,il n’y a eu aucune volonté de dissimulation,d’anciennes traces de fuite sur le plafond existaient et avaient été constatées par les acquéreurs avant la vente,le fils des acquéreurs est un professionnel qui avait parfaitement connaissance des désordres,[F] [N] a pu se rendre compte de l’état réel de la charpente lors de la réalisation des travaux notamment en remplaçant les tuiles,elle n’a commis aucun défaut d’entretien puisqu’elle a fait intervenir [F] [P] l’installation d’assainissement, elle rappelle que la société [B] [W] a été mandatée pour contrôler l’installation, qu’elle n’a pas relevé d’anomalies et qu’aucune faute ne peut donc lui être reprochée.

Concernant la non-conformité de l’installation électrique, elle fait valoir que :

les acquéreurs avaient connaissance de l’absence de réseau indépendant pour l’éclairage des parties communes et lors des visites, l’agence immobilière leur a indiqué l’absence d’un cinquième compteur pour les parties communesl’acte notarié précise que les installations électriques comportent des anomalies,il appartient aux acquéreurs de prendre en charge la remise aux normes.Concernant le préjudice financier, elle conteste la perte de loyers alors que les acquéreurs envisageaient d’importants travaux et qu’une perte de loyers était donc prévue dès le départ.

Reconventionnellement, la SCI AST estime avoir subi un préjudice qu’elle chiffre à 5.000 € du fait de la mauvaise foi des acquéreurs et de leur volonté de faire prendre en charge leurs travaux de rénovation par le vendeur.

3. En défense : la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S]

Dans ses écritures signifiées le15 novembre 2023, la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S] demande au tribunal de :

constater l’absence de préjudice actuel et certain et l’absence de lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute alléguée du notaire,juger les demandeurs irrecevables ou en tout cas mal fondés en toutes leurs demnandes à son encontre,débouter les consorts [O] de l’intégralité de leurs demandes,condamner les consorts [O] à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.

A l’appui de ses écritures, elle rappelle que la facture des travaux effectués par [F] [N] a été remise aux acquéreurs, que ces derniers ont effectué plusieurs visites notamment avec leur fils, artisan couvreur, pour examiner l’état de la toiture et que le prix de vente a été baissé de 15.000 €.

Elle conteste toute faute de sa part et soutient qu’elle n’a fait que rapporter les informations données par le vendeur et qu’on ne peut lui reprocher les propos mensongers des vendeurs sur la souscription d’une assurance dommage-ouvrage alors même que les acquéreurs, coutumiers des achats et reventes de biens immobiliers, se sont contentés de cette seule affirmation sans solliciter l’attestation d’assurance et qu’il leur appartenait d’effectuer des vérifications si cette souscription était déterminante de leur consentement.

Elle ajoute que cette faute, à la supposer établie, est sans lien avec le préjudice invoqué par les consorts [O].

Enfin, elle fait valoir qu’elle ne peut être condamnée à indemniser l’intégralité des réparations et qu’elle ne peut, tout au plus, qu’être tenue de réparer la perte de chance de bénéficier d’une assurance dont il n’est pas établi qu’elle aurait pris en charge les malfaçons alléguées. Elle ajoute qu’en sa qualité de simple rédacteur d’acte, elle n’est nullement responsable si les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art et qu’en tout état de cause, il appartient en premier lieu aux acquéreurs d’actionner la garantie de plein droit du vendeur au titre de l’article 1792 du code civil avant de se prévaloir d’une perte de chance. Quant à la perte de revenus locatifs, elle la conteste en l’absence de tout justificatif de valeur de l’immeuble et elle précise que le bien n’aurait de toute façon pas pu être loué le 1er mai 2020, en pleine crise sanitaire.

Sur l’appel en garantie de la SCI AST, elle invoque les mêmes arguments en l’absence de démonstration de la réunion des trois conditions cumulatives de l’article 1240 du code civil et souligne que les conclusions de la SCI AST ne contiennent aucun développement à son encontre pour justifier cet appel en garantie.

4. En défense : la société [B] [W]

Dans ses conclusions signifiées le 21 février 2024, la société [B] [W] demande au tribunal de :

constater son absence de responsabilité,prononcer sa mise hors de cause,à titre subsidiaire :

de limiter sa responsabilité aux seuls désordres affectant le réseau eaux usées et eaux de pluie,limiter la quote-part imputable à la société [B] [W] à la somme de 9.179,52 € au titre des travaux de reprise du réseau,débouter les consorts [O] de leur demande indemnitaire au titre de leur prétendue préjudice financier de perte locative,en tout état de cause :

condamner la SCI AST ou tout succombant à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de son conseil.

A l’appui de ses écritures, la société [B] [W] considère que les conclusions du rapport d’expertise sont contestatbles et soutient que l’existence d’une fosse septique ne saurait lui être reprochée, que sa prestation s’est limitée à de simples constats visuels, qu’il n’entrait pas dans sa mission de vérifier l’état des canalisations enterrées, que sa mission se limite à la vérification de la séparation des réseaux et de leur raccordement dans les bons réseaux publics et que son rapport précise que la présence d’ouvrages non visibles et non décelés lors du contrôle tels que les fosses, regards enterrés, canalisations endommagées… pourrait remettre en cause la validité du diagnostic.

Elle conteste toute responsabilité liée à la présence d’une fosse septique pleine et de canalisations enterrées en mauvais état.

Subsidiairement, si sa responsabilité était retenue, elle conclut à la limitation de l’indemnisation aux seuls désordres affectant le réseau EP/[Localité 5]/EV soit à la somme maximale de 13.113,60 €. Elle ajoute que l’expert a appliqué un partage de responsabilité entre les acquéreurs (30%) et la société [B] [W] (70%) en raison de l’ancienneté de l’immeuble qui nécessitait des travaux pour la remise sur le marché, ce qui limite la réparation à la somme de 9.179,52 €.

En revanche, elle exclut tout préjudice lié à la perte locative qui n’est justifiée ni en son principe ni en son quantum.

5. En défense : [F] [N]

[F] [N], bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement, qui est susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur le désistement d'[D] [O]

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ».

En l’espèce, par acte de donation-partage du 5 mars 2020, [X] [O] et [H] [C] veuve [O] ont donné la nue-propriété du bien immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 4] à [A] [O] et la nue-propriété d’autres biens immobiliers à leur autre fils [D] [O].

[D] [O] n’ayant pas qualité à agir, il se désiste de son instance et de son action.

Le tribunal prend acte de ce désistement d’instance et d’action.

2. Sur la responsabilité du vendeur au titre des désordres

sur l’état de la toiture

En vertu de l’article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

L’article 1642 précise que « 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

L’article 1643 dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Par application de l’article 1645, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur ».

Le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue.

Une SCI a la qualité de vendeur professionnel lorsqu’il ressort de ses statuts qu’elle a pour activité des opérations d’achat et de vente de biens immobiliers.

En l’espèce, préalablement à la vente, la SCI AST a fait réaliser des travaux de couverture de l’immeuble par [F] [N] selon facture du 6 juin 2018 pour un montant forfaitaire de 8.500 € correspondant au retrait des tuiles existantes, à la dépose de l’ancien litonnage, au balayage des chevrons, à la pose d’un écran sous toiture, à la pose et à la coupe des litonnages et à la pose de nouvelles tuiles.

Il ressort du rapport d’expertise que les solives et la poutre maîtresse sont fortement putréfiées et que cette putréfaction a affaibli les poutres, que les solives ne reposent pas sur des appuis résistants, que certaines poutres maîtresses sont fissurées, qu’un mur porteur qui reprenait la charpente a été remplacé provisoirement par un renforcement sommaire de la poutre et par la mise en place d’un étai, que les appuis des poutres qui vont vers le mur sont trop courts en raison de la putréfaction des bois. L’état de la charpente rend l’immeuble impropre à sa destination et l’expert a conclu à son remplacement.

Compte tenu de l’état de putréfaction avancé de la charpente, le vice préexistait à la vente.

La charpente n’était pas visible et c’est le déshabillage des parois et de la sous-face de la couverture qui a permis d’en découvrir l’état.

Quant à l’existence de traces de fuites anciennes, elles ne sont pas de nature à démontrer le caractère apparent du vice. En effet, il ressort du courrier de l’agence immobilière qu’il s’agit de traces anciennes qui ont donné lieu à réparation avec l’intervention de [F] [N] sur la toiture et que la fuite est réparée.

L’existence d’un vice caché antérieur à la vente et rendant le bien impropre à sa destination est donc établie.

L’acte de vente ne comporte aucune clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

La mise en œuvre de cette garantie ne nécessite donc pas d’établir que la SCI AST avait connaissance des vices affectant la charpente.

La SCI AST a donc engagé sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés.

Sur l’état de l’assainissement

Par application de l’article 1603 du code civil, le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

Le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que l’assainissement n’est pas conforme. L’existence d’une fosse septique non neutralisée, raccordée sur un trop plein dont le déversement est ignoré, a été constatée alors que la maison est vendue comme raccordée au réseau d’assainissement collectif.

La SCI AST a donc engagé sa responsabilité au titre de l’obligation de délivrance conforme.

Sur la non-conformité de l’électricité dans les parties communes

Si lors de la vente, un diagnostic électrique a été effectué, le réseau électrique des parties communes n’a pas été pris en compte car il n’existe pas et qu’il semble être raccordé sur un compteur particulier.

Il s’agit d’une non-conformité au sens de l’article 1603 du code civil et la SCI AST a engagé sa responsabilité à ce titre.

3. Sur la responsabilité de [F] [N]

En vertu de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Une faute contractuelle est de nature à engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l’égard des tiers, victimes d’un dommage causé par ce manquement.

En l’espèce, [F] [N] a été mandaté par la SCI AST pour effectuer des travaux de réparation sur la toiture, comme cela ressort des factures de juin 2017 et 2018 produites aux débats.

Si la charpente n’est pas visible de l’intérieur de l’immeuble, il en va différemment depuis le toit d’autant que [F] [N] a été chargé de déposer les anciennes tuiles et qu’il a donc nécessairement vu la charpente et son état de putréfaction.

En sa qualité de professionnel, il était tenu d’une obligation de conseil vis-à-vis de la SCI AST. Or il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats qu’il ait prévenu son cocontractant de l’état de la charpente et de la nécessité de la refaire.

Son manquement contractuel a causé un préjudice à [H] [C] veuve [O] et à [A] [O] qui ont acquis un bien affecté d’un vice caché sur la charpente qui est à refaire intégralement.

[F] [N] a donc engagé sa responsabilité délictuelle envers [H] [C] veuve [O] et [A] [O].

4. Sur la responsabilité de la société [B] [W]

La société [B] [W] a été chargée par la SCI AST du diagnostic de l’assainissement du bien vendu.

Elle a conclu que l’installation d’assainissement (eaux usées et eaux pluviales) était bien raccordée au réseau public, que le système séparatif des eaux usées et des eaux pluviales de l’assainissement privatif est respecté et que le raccordement était conforme.

Or, il ressort du rapport d’expertise qu’une fosse septique est toujours en activité et n’a pas été neutralisée et que les eaux usées et les eaux pluviales empruntent le même réseau.

Le certificat de visite précise que la présence non visible et non décelée lors du contrôle tels que les fosses, puits, regards enterrés, canalisations endommagées… pourrait remettre en cause la validité du diagnostic.

La fosse septique n’était pas visible et son existence n’a pas été signalée, aucun élément objectif n’établissant que la SCI AST en avait connaissance, le raccordement au réseau d’assainissement collectif n’ayant pas été effectué pendant la période où elle était propriétaire du bien. Cependant, l’expert retient que si les réseaux des eaux pluviales avaient été repérés par la fluorescéine, examen non destructif qui peut être réalisé par le diagnostiqueur, la fosse aurait été détectée par la société [B] [W] puisqu’une partie des eaux pluviales de ce bâtiment passe par cette fosse.

La société [B] [W] a donc commis une erreur de diagnostic lors de sa mission quant à la conformité du réseau et l’absence de fosse septique. En revanche, elle n’était pas tenue d’effectuer une inspection par caméra des réseaux et n’est en rien de l’absence de signalisation de la vétusté des canalisations.

Le préjudice en lien avec cette faute est une perte de chance pour les consorts [O] d’acquérir le bien en toute connaissance de cause.

La responsabilité de la société [B] [W] est donc engagée envers les consorts [O].

5. Sur la responsabilité du notaire

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, la responsabilité civile d’un notaire rédacteur d’un acte est engagée lorsque ce dernier manque à son devoir d’information et de conseil envers les parties. Il est ainsi tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente. Il lui appartient également avant de dresser les actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité.

Il appartient aux demandeurs d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, l’acte notarié de vente précise que le vendeur a effectué des travaux de rénovation en 2012 par la société GREG ADAM et des travaux de couverture par [F] [N] en 2017 et 2018 et il est mentionné en page 12 « le vendeur déclare qu’il a été souscrit à l’occasion de la rénovation du bien une police d’assurance dommages-ouvrage conformément aux dispositions de l’article L.242-1 du code des assurances ».

Or la SCI AST n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage et la mention de cette assurance dans l’acte de vente cause un préjudice aux acquéreurs qui pensaient bénéficier d’une subrogation de l’ancien propriétaire et donc d’un recours contre un assureur.

La SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S] aurait dû vérifier la réalité de cette souscription en demandant l’attestation d’assurance à la SCI AST.

Elle a donc commis une faute en ne s’assurant pas de la réalité de cette souscription.

Cependant, il n’y a pas de causalité avec le préjudice effectivement subi par [H] [C] épouse [O] et [A] [O]. En effet, ce n’est pas la qualité des travaux réalisés par [F] [N] qui est mise en cause mais son manquement à son obligation de conseil lorsqu’il a démonté les tuiles et qu’il a nécessairement vu l’état de la charpente. Un tel manquement n’est pas couvert par l’assurance dommages-ouvrage. L’absence d’assurance dommages-ouvrages ne prive donc pas les consorts [O] d’une possibilité d’indemnisation.

En conséquence, les consorts [O] seront déboutés de leurs demandes envers la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S].

6. Sur les demandes pécuniaires des consorts [O]

à l’encontre de la SCI AST

Concernant la toiture, affectée d’un vice caché dont la réparation nécessite la réfection totale de la charpente, l’expert a validé le devis produit par les consorts [O].

La SCI AST sera condamnée à leur régler la somme de 15.534,20 €.

Concernant l’électricité, il appartient à la SCI AST de prendre en charge cette non-conformité. La mise en conformité de l’électricité des parties communes est chiffrée à la somme de 5.877€, somme que la SCI AST devra verser aux consorts [O].

Concernant l’assainissement, la reprise totale du réseau des eaux usées et des eaux de pluie a été chiffrée à la somme de 13.113,66 €.

Si la SCI AST est responsable, au titre de son obligation de délivrance conforme, des non-conformités liées à l’existence d’une fosse septique non neutralisée et à l’absence de séparation des réseaux des eaux usés et des eaux de pluie, elle n’a pas à prendre en charge le remplacement du réseau de canalisations qui est ancien. En effet, les consorts [O] ont acquis un bien ancien qui méritait des travaux de remise en état et l’ancienneté des réseaux ne constitue ni un vice caché ni une non-conformité.

La moitié du poste « création tranchées / remplacement des réseaux » soit la somme de 3.945,65 € TTC et la moitié du poste « dépose pavé, création tranchée et dégagement de l’ancien réseau » soit la somme de 1.065,90 € TTC resteront donc à la charge des consorts [O].

La SCI AST sera condamnée à leur régler au titre des travaux d’assainissement la somme de 8.102,11 € TTC.

Concernant le préjudice financier de perte locative, il appartient aux consorts [O] de démontrer que la SCI AST avait connaissance du vice caché affectant la toiture ou est une professionnelle de l’immobilier présumée en avoir connaissance.

Or, d’une part, il n’est nullement établi que la SCI AST avait connaissance du vice caché affectant la toiture. La charpente n’était pas plus visible de l’acquéreur que du vendeur et il ne ressort d’aucune pièce que [F] [N], couvreur intervenu sur la toiture, a prévenu la SCI AST de l’état de la charpente à l’occasion de la dépose des tuiles.

D’autre part, une SCI n’est pas, par essence, un vendeur professionnel et il ressort des statuts de cette dernière qu’il s’agit d’une SCI familiale créée pour la seule acquisition de l’immeuble litigieux et de l’exploitation par bail dudit immeuble. Il n’est pas démontré qu’elle avait une activité habituelle d’achat et de revente et qu’elle assurait la gestion et l’entretien de plusieurs biens.

Dans ces conditions, la SCI AST n’est tenue qu’à la prise en charge des désordres et non à tous les dommages-intérêts envers l’acheteur résultant du vice caché affectant la toiture.

Les consorts [O] seront déboutés de ce chef de préjudice.

à l’encontre de [F] [N]

D’une part, il a été précédemment retenu que [F] [N] a engagé sa responsabilité délictuelle envers les consorts [O] en raison de son manquement à son obligation de conseil envers la SCI AST lors de la réalisation e travaux sur la toiture.

Par son manquement, il a causé aux consorts [O] un préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir le bien en connaissance de l’état réel de la charpente et de la nécessité de la remplacer.

En revanche, il n’est en rien responsable de l’état de cette charpente et ne saurait être tenu d’en assumer le coût de remplacement.

Au vu des éléments dont il dispose, le tribunal fixe la perte de chance en lien avec la faute de [F] [N] à 35% du coût de remplacement de la charpente soit 5.436,97 €.

D’autre part, les consorts [O] ne démontrent pas le lien de causalité entre la faute de [F] [N] et le préjudice de perte locative.

Ils seront déboutés de ce chef de demande.

En conséquence, au titre des travaux sur la toiture, la SCI AST et [F] [N] seront condamnés in solidum à verser à [H] [C] épouse [O] et [A] [O] une somme de 5.436,97 € et la SCI AST sera condamnée seule à leur verser au surplus la somme de 10.097,23 €.

à l’encontre de la société [B] [W]

La responsabilité de la société [B] [W] envers les consorts [O] a été précédemment retenue.

D’une part, les consorts [O] ne sollicitent à leur encontre sans chiffrer expressément leur demande que leur condamnation au paiement des sommes dues au titre des travaux de remis en conformité du réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux de pluie, ce qui ne comprend pas la désinfection de la fosse septique.

D’autre part, la société [B] [W] n’est nullement responsable des non-conformités et de la vétusté du réseau et ne saurait être condamnée à prendre en charge la totalité des travaux de réfection de l’assainissement. Le préjudice subi par les consorts [O] du fait de la faute de la société [B] [W] s’analyse en une perte de chance d’acquérir le bien en connaissance des non-conformités existantes sur le réseau d’assainissement.

Au vu du devis produit et des éléments dont il dispose, le tribunal condamne la société [B] [W] à indemniser les consorts [O] à hauteur de la somme de 2.505,78 € TTC, correspondant à 50% des sommes mises à la charge de la SCI AST au titre des réseaux (969 € HT + 3.586,96 € HT).

En conséquence, concernant les travaux d’assainissement, la SCI AST et la société [B] [W] seront condamnés in solidum à verser à [H] [C] épouse [O] et [A] [O] la somme de 2.505,78 € TTC et la SCI AST sera seule condamnée à verser au surplus la somme de 5.596,33 €.

7. Sur les appels en garantie de la SCI AST

à l’encontre de [F] [N]

Par application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SCI AST a notamment confié à [F] [N] des travaux de réfection de la toiture.

Il a été précédemment retenu que lors de la dépose des tuiles, [F] [N] a nécessairement vu l’état de putréfaction de la charpente et il n’est pas établi qu’il est prévenu la SCI AST de la nécessité d’effectuer des travaux de remise en état de cette charpente, manquant ainsi à son obligation de conseil.

Cette faute a causé un préjudice à la SCI AST qui est aujourd’hui tenue de prendre en charge le remplacement de la charpente au titre de la garantie des vices cachés due par le vendeur.

Néanmoins, [F] [N] n’est pas responsable de l’état de cette charpente et ne saurait garantir intégralement la SCI AST du coût des travaux de remplacement de la charpente.

Le préjudice de la SCI AST s’analyse en réalité en une perte de chance d’avoir négocié le prix de vente de son immeuble avec les acquéreurs en connaissance de l’état de la charpente.

Compte tenu de ces éléments, [F] [N] sera condamné à garantir la SCI AST à hauteur de 35% du coût de la facture soit la somme de 5.436,97 € TTC.

[F] [N] devra, dans les mêmes proportions (35%) garantir la SCI AST des sommes mises à sa charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

à l’encontre de la société [B] [W]

Par application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SCI AST a notamment confié à la société [B] [W] le diagnostic de la conformité du réseau d’assainissement de son immeuble avant la vente.

Il a été précédemment retenu que la société [B] [W] a commis une faute lors de ce diagnostic en déclarant les réseaux conformes alors que ce n’est pas le cas, que les eaux de pluie ne sont pas séparées des eaux usées et que l’expert a conclu que des tests à la fluorescéine aurait permis à la société [B] [W] de détecter la présence de la fosse septique non neutralisée dont la SCI AST ignorait l’existence.

Cette faute a causé un préjudice à la SCI AST qui est aujourd’hui tenue de prendre en charge partiellement les travaux de mise en conformité des réseaux et de neutralisation de la fosse septique.

Néanmoins, la société [B] [W] n’est pas responsable des non-conformités du réseau et ne saurait garantir intégralement la SCI AST du coût des travaux.

Le préjudice de la SCI AST s’analyse en réalité en une perte de chance d’avoir négocié le prix de vente de son immeuble avec les acquéreurs en connaissance des non-conformités de l’assainissement.

Compte tenu de ces éléments, la société [B] [W] sera condamnée à garantir la SCI AST à hauteur de la moitié des dommages-intérêts mis à sa charge au titre de ce poste soit la somme de 4.051,06 € TTC (8.102,11 / 2).

La société [B] [W] devra, dans les mêmes proportions (50%) garantir la SCI AST des sommes mises à sa charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

à l’encontre de la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S]

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, la responsabilité civile d’un notaire rédacteur d’un acte est engagée lorsque ce dernier manque à son devoir d’information et de conseil envers les parties. Il est ainsi tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente. Il lui appartient également avant de dresser les actes, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité.

Il appartient aux demandeurs d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il a déjà été retenu l’existence d’une faute de la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S] qui a mentionné l’existence d’une assurance dommages-ouvrage prise par la SCI AST au titre des travaux réalisés sur le bien vendu sans vérifier l’existence de cette souscription d’assurance.

Cependant, cette faut n’a causé aucun préjudice à la SCI AST qui n’ayant souscrit aucune assurance dommages-ouvrages ne bénéficiait d’aucun recours contre un assureur.

La SCI AST sera déboutée de son appel en garantie à l’encontre de la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S].

8. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de la SCI AST

La responsabilité de la SCI AST étant engagée à l’encontre des consorts [O] au titre de la garantie des vices cachés et de l’obligation de délivrance conforme, l’action des consorts [O] est fondée et la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

9. Sur les mesures de fin de jugement

En vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SCI SCI AST, [F] [N] et la société [B] [W] sont solidairement tenus aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En outre, la SCI AST, [F] [N] et la société [B] [W] devront verser in solidum à [H] [C] veuve [O] et [A] [O] une somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI AST, partie succombante envers les consorts [O], sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [O] ayant mis à tort en cause le notaire seront condamnés in solidum à verser à la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les circonstances de la cause et la nature de l’affaire ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal ,

Constate le désistement d’instance et d’action d'[D] [O] à l’encontre de la SCI AST, de [F] [N], de la société [B] [W] et de la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S],Dit que la SCI AST a engagé sa responsabilité envers [H] [C] épouse [O] et [A] [O] au titre de la garantie des vices cachés concernant l’état de la charpente et au titre du manquement à son obligation de délivrance conforme concernant les non-conformités du réseau d’assainissement et de l’électricité des parties communes,Dit que [F] [N] et la société [B] [W] ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’encontre d'[H] [C] épouse [O] et de [A] [O],Déboute [H] [C] épouse [O] et [A] [O] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S],Condamne in solidum [F] [N] et la SCI AST à verser à [H] [C] épouse [O] et [A] [O] la somme de 5.436,97 € à titre de dommages-intérêts pour les travaux de réfection de la charpente,Au surplus, condamne seule la SCI AST à verser [H] [C] épouse [O] et [A] [O] la somme de 10.097,23 € à titre de dommages-intérêts pour les travaux de réfection de la charpente,Condamne in solidum la société [B] [W] et la SCI AST à verser à [H] [C] épouse [O] et [A] [O] la somme de 2.505,78 € à titre de dommages-intérêts pour les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement,Au surplus, condamne seule la SCI AST à verser [H] [C] épouse [O] et [A] [O] la somme de 5.596,33 € à titre de dommages-intérêts pour les travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement,Condamne la SCI AST à verser à [H] [C] épouse [O] et [A] [O] la somme de 5.877 € TTC au titre des travaux de mise en conformité de l’installation électrique dans les parties communes,Déboute [H] [C] épouse [O] et [A] [O] du surplus de leurs demandes pécuniaires,Déboute la SCI AST de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral à l’encontre de [H] [C] épouse [O] et de [A] [O],Condamne [F] [N] à garantir la SCI AST à hauteur de la somme de 5.436,97 €,Condamne la société [B] [W] à garantir la SCI AST à hauteur de la somme de 4.051,06 €,Déboute la SCI AST de son appel en garantie à l’encontre de la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S],Condamne in solidum la SCI AST, [F] [N] et la société [B] [W] à verser à [H] [C] épouse [O] et [A] [O] une somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamne la société [B] [W] à garantir la SCI AST à hauteur de 50% de la somme mise à sa charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamne [F] [N] à garantir la SCI AST à hauteur de 35% de la somme mise à sa charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Déboute la SCI AST de sa demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre de [H] [C] épouse [O], [A] [O] et [D] [O], Condamne [H] [C] épouse [O] et [A] [O] à verser à la SCP [L] [S], [Z] [Q], [M] [K] née [Q] et [E] [S] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,Condamne solidairement la SCI SCI AST, [F] [N] et la société [B] [W] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi jugé le 18 mai 2026, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY