RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00231 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDQN

MINUTE N° :26/528

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 12 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société PIERRE AVENIR 3

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [X] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 février 2022 à effet le 21 février 2022, la SCPI Pierre Avenir 3 a donné à [J] à Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] un appartement (lot n°47) situé [Adresse 2] à [Localité 3], Bâtiment B, porte B 402, avec une cave porte 60 (lot n°126) et un emplacement de stationnement 68 (lot n°192) pour un loyer initial mensuel de 840,00 euros, avec dépôt de garantie d’un même montant et 150 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, la SCPI Pierre Avenir 3 a fait signifier à Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.638,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 octobre 2025.

Par notification électronique du 28 octobre 2025, la SCPI Pierre Avenir 3 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, la SCPI Pierre Avenir 3 a fait assigner Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [X] [E] et de tous les occupants de leur chef, avec au besoin l’assitance de la force publique, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, juger que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, condamner solidairement Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] à lui verser : la somme de 4.638,56 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de décembre 2025 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, une indemnité d’occupation journalière égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés, la somme de 733 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 9 janvier 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, la SCPI Pierre Avenir 3, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise le montant de sa créance à la somme de 5.706,75 euros, échéance de mars incluse. Elle précise que le loyer courant s’élève à 1.110,00 euros et que la dette locative est due à deux régularisations de charges dont 3 mois en 2025 et 1 mois en 2026. Elle s’en rapporte au Tribunal quant à l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [U] [V], comparant en personne, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette de loyer. Il souhaite rester dans le logement et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant de verser 100 euros par mois, en plus des loyers courants. Il déclare bénéficier d’un revenu mensuel net de 2.600,00 euros et précise que Madame [X] [E], après une longue période de maladie et un congé maternité, a débuté un nouvel emploi le 10 février 2026 pour un revenu mensuel net de 1.600,00 euros. Il indique avoir eu des difficultés financières ne permettant pas de régler la dette locative notamment en raison de régularisations de charges de 1.800 euros et de 900 euros, ainsi que de 300 à 400 euros de taxes d’ordures ménagères, auxquelles s’ajoutent les dépenses courantes du foyer, dont 490 euros mensuels pour la crèche.

Régulièrement assignée à étude, Madame [X] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, et le jugement rendu à cette date par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [E], assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département du Val-D’Oise le 9 janvier 2026, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la SCPI Pierre Avenir 3 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCPI Pierre Avenir 3 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 février 2022, du commandement de payer délivré le 28 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 6 mars 2026 que la SCPI Pierre Avenir 3 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 157.20 euros imputée pour des frais bancaires qui ne sauraient à ce titre figurer dans le décompte locatif.

Le contrat de bail prévoit expressément une clause de solidarité entre Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E].

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] à payer à la SCPI Pierre Avenir 3 la somme de 5.549,55 euros, au titre des sommes dues au 6 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.638,56 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 février 2022 contient une clause résolutoire (VI) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, pour un montant de 4.638,56 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 décembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 février 2022 à compter du 29 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du quantum de la dette locative restante ; en l’absence de reprise du règlement du loyer courant ; compte tenu de la situation personnelle et financière des locataires telle qu’elle résulte de pièces produites ; et d’une proposition de règlement à hauteur de 100 euros par mois ne permettant pas de rembourser la dette dans le délai légal de 36 mois, il convient de rejeter la demande de délais de paiement de Monsieur [D] [U] [V].

Sur les modalités de l’expulsion

La demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire étant rejetée, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [U] [V] et de Madame [X] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, la SCPI Pierre Avenir 3 ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera donc régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [U] [V] et de Madame [X] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 décembre 2025, Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] à son paiement à compter du mois de janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 28 octobre 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCPI Pierre Avenir 3 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCPI Pierre Avenir 3 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 février 2022 entre la SCPI Pierre Avenir 3 d’une part, et Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] d’autre part, concernant les locaux (lot n°47) situés [Adresse 4], à [Localité 3] et ses accessoires cave porte 60 (lot n°126) et emplacement de stationnement 68 (lot n°192), sont réunies à la date du 29 décembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] à payer à la SCPI Pierre Avenir 3 la somme de 5.549,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au titre des sommes dues selon décompte arrêté au 6 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2025 sur la somme de 4.638,56 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues, et relative à la désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] à compter du 29 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] à une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTE la SCPI Pierre Avenir 3 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [U] [V] et Madame [X] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 28 octobre 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 4] le 12 mai 2026, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE