TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 19 Mai 2026

Minute N°

DOSSIER : N° RG 26/00066 – N° Portalis DBWS-W-B7K-EQCF

copie exécutoire

la SCP JOUANNEAU-PALACCI

DEMANDEURS

Monsieur [F] [I]

né le [Date naissance 1] 1969 à , demeurant [Adresse 1]

S.C.I. SCI LES TANNEURS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par la SCP SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau d’ARDECHE

DÉFENDERESSE

Madame [R] [I]

née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

sans avocat constitué

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENTE : Loïse PREVOST

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats et du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 10 mars 2026

Débats tenus à l’audience du 17 Mars 2026

Jugement prononcé le 19 Mai 2026, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière [Adresse 4] TANNEURS a été créée entre Monsieur [O] [I] et ses deux enfants, [F] [I] et [R] [I] épouse [S], aux fins de détenir et gérer un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 2] (07), divisé en cinq appartements destinés à la location.

Monsieur [O] [I] étant décédé le [Date décès 1] 2018, Monsieur [F] [I] et Madame [R] [I] sont, selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 29 novembre 2019, devenus tous deux associés à parts égales de la SCI LES TANNEURS. Ils ont également été désignés cogérants de la société.

La succession de Monsieur [O] [I] est toujours en cours.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, Monsieur [F] [I] a, en son nom personnel et en qualité de gérant de la SCI LES TANNEURS et pour le compte de celle-ci, assigné Madame [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins de voir :

A titre principal :

Prononcer la dissolution anticipée de la SCI LES TANNEURS ;Désigner un mandataire liquidateur ayant pour mission de :Valoriser les actifs de la société les Tanneurs ;Contrôler, valider et valoriser les dépenses qui ont été faites par les associés dans l’intérêt de la société ;Fixer le montant de la créance dont disposerait chaque associé vis à vis de la société ;Contacter une ou plusieurs agences immobilières pour mettre les biens immobiliers de la SCI en vente ;Dire que la rémunération du mandataire liquidateur et les frais de publication dans le journal d’annonces légales et à la conservation des hypothèques seront entièrement supportés par Madame [R] [I] ; Révoquer Madame [R] [I] de son mandat de gérante de la SCI LES TANNEURS ; Condamner Madame [R] [I] à payer à la SCI LES TANNEURS la somme de 24.718,14 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner Madame [R] [I] à payer Monsieur [F] [I] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire :

Désigner un administrateur judiciaire, ayant pour mission de :Arrêter le bilan 2025 et le bilan de clôture en cas de dissolution et liquidation,Convoquer une assemblée générale des associés afin qu’ils se prononcent sur la vente des biens immobiliers et/ou décident de la dissolution de leur société ;Se faire nommer liquidateur en cas de dissolution et procéder aux opérations de liquidation ;Rendre compte de sa gestion à qui de droit ;Contacter une ou plusieurs agences immobilières pour mettre les biens immobiliers de la SCI en vente ;Fixer le montant de la rémunération de l’administrateur judiciaire ;

En tout état de cause :

Condamner Madame [R] [I] aux dépens ;Condamner Madame [R] [I] à leur payer la somme de 5000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre principal, Monsieur [F] [I] et la SCI LES TANNEURS font valoir, au visa l’article 1844-7 du code civil, que la mésentente entre les associés empêche toute gestion normale de la SCI, que Madame [R] [I] effectue régulièrement des retraits en espèces sur le compte de la SCI LES TANNEURS, mettant l’équilibre financier de la société en péril, qu’elle a également mis à bail un appartement de façon occulte et perçoit les loyers, et qu’elle s’oppose à tous les travaux et financements nécessaires, provoquant la dégradation du bien immobilier. Ils en concluent que tout affectio societatis entre les associés a disparu, justifiant de voir prononcer la dissolution de la SCI.

Ils ajoutent, sur le fondement de l’article 1851 du code civil, que ces éléments constituent des fautes de gestion justifiant la révocation de Madame [R] [I] de son mandat de gérante.

S’agissant de leurs préjudices, la SCI LES TANNEURS estime que ces fautes de gestion lui ont causé un préjudice financier, caractérisé par le détournement des loyers, les retraits d’espèces et les frais bancaires générés par la gestion déséquilibrée du compte bancaire de la société, ainsi que la dégradation du bien en raison de travaux non faits, dont elle demande réparation en application des articles 1850 et 1843-5 du code civil.

Monsieur [F] [I] considère pour sa part avoir subi un préjudice moral résultant de l’absence d’information sur l’occupation de son immeuble, de son angoisse d’être exposé à des réclamations de locataires ou sinistres non couverts, de la multiplication de démarches administratives qu’il doit effectuer, et de la dégradation durable de ses relations familiales.

Madame [R] [I], citée à personne par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été fixée au 10 mars 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 17 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du même code, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de dissolution de la SCI LES TANNEURS :

Conformément à l’article 1844-7 du code civil, la société prend notamment fin par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

La mésentente entre associés n’est une cause de dissolution anticipée de la société que dans la mesure où elle a pour effet de paralyser le fonctionnement de la société, ce qui suppose un empêchement de son fonctionnement normal caractérisé notamment par l’empêchement de prendre les décisions conformément à son statut.

La paralysie de la société s’apprécie au jour où le juge statue.

Il appartient enfin aux juges du fond d’apprécier souverainement la gravité du manquement d’un associé à ses obligations, pour décider s’il constitue un juste motif de dissolution.

En l’espèce, il ressort des échanges de mails entre les parties que les relations sont très dégradées, chacune reprochant à l’autre sa gestion de la SCI, sur fond de désaccord concernant la succession de leur père. Il est constant que Monsieur [F] [I] a d’ailleurs assigné Madame [R] [I] en partage.

Monsieur [F] [I] échoue cependant à démontrer que cette mésentente entre les associés aurait pour effet de paralyser le fonctionnement de la société, dès lors qu’il n’est ni contesté que les loyers continuent d’être régulièrement perçus (s’agissant des appartements donnés à bail), ce que confirment les relevés bancaires produits, ni établies la nécessité des travaux allégués ou l’existence de dettes auxquels Madame [R] [I] ferait obstacle sans motif légitime, au point d’empêcher le fonctionnement normal de la société.

Sur ce dernier point, l’existence d’un faible découvert bancaire sur les comptes de la SCI entre mars et juin 2025 est insuffisante, étant relevé que le solde avait toujours été créditeur avant cette date et depuis décembre 2022.

Il en est de même des diverses lettres de mise en demeure de payer certaines sommes datées de mars 2022 à juillet 2025, non réitérées, dont il n’est pas non plus établi qu’elles seraient imputables à un refus de paiement de Madame [R] [I], que l’autre gérant peut toujours exiger.

Il convient de relever que l’essentiel des pièces produites consiste en de longs échanges de mail dans lesquels Monsieur [F] [I] procèdent par voie d’affirmations à l’égard de sa sœur (exemple : « tu refuses les travaux »), sans que celles-ci ne soient corroborées par d’autres éléments probants (photographies, devis, courriers de locataires).

Il n’est pas non plus soutenu que les assemblées générales ne pourraient pas se tenir.

Par conséquent, le moyen tiré de la mésentente entre les associés entraînant la paralysie de la société doit être écarté.

En revanche, Monsieur [F] [I] justifie, par les pièces produites, notamment les procès-verbaux de commissaire de justice des 13 octobre et 04 décembre 2025, que Madame [R] [I] a unilatéralement, de façon occulte c’est-à-dire sans bail écrit et sans l’en informer, mis en location un des appartements à un ami de son fils entre juin et décembre 2025, Monsieur [P] [J], moyennant loyer mensuel de 450 euros, qu’elle s’est de surcroît reversé personnellement.

Ces malversations constituent une grave inexécution de ses obligations par Madame [R] [I], au sens des dispositions précitées, en ce sens que la mise à bail des logements constitue aux termes des statuts l’objet social même de la SCI, ainsi privée d’une partie de ses revenus, la répartition des bénéfices entre les associés étant en outre prévue à l’article 9 desdits statuts, outre le manquement à l’obligation de loyauté qui préside dans les rapports entre tous associés. Elles sont également susceptibles de constituer une infraction pénale.

Madame [R] [I] n’a pas constitué avocat pour faire valoir ses observations.

En conséquence, la dissolution de la SCI LES TANNEURS est justifiée et elle sera prononcée.

Sur la demande de désignation d’un liquidateur :

Aux termes de l’article 1844-8 du code civil : " La dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4 et au troisième alinéa de l’article 1844-5. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication.

Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans le silence de ceux-ci, il est nommé par les associés ou, si les associés n’ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice ".

Conformément à la demande de Monsieur [F] [I] et de la SCI LES TANNEURS, la SELARL MJ SYNERGIE, mandataire judiciaire, sera désignée en qualité de liquidateur, avec pour mission de :

Valoriser les actifs de la SCI LES TANNEURS ;Contrôler, valider et valoriser les dépenses qui ont été faites par les associés dans l’intérêt de la société ;Fixer le montant de la créance dont disposerait chaque associé vis à vis de la société ;Contacter une ou plusieurs agences immobilières pour mettre les biens immobiliers de la SCI en vente.

Dès lors que cette désignation intervient dans l’intérêt de chacun des associés, la SCI LES TANNEURS et à défaut les associés chacun pour moitié consigneront entre les mains du liquidateur la somme de 2000 euros à valoir sur sa rémunération.

Le liquidateur prélèvera le solde de sa rémunération sur l’actif réalisé.

Les frais de publication dans le journal d’annonces légales et à la conservation des hypothèques seront pris en charge par la SCI LES TANNEURS.

Sur la demande de révocation de Madame [R] [I] de son mandat de gérante :

Selon l’article 1851 du code civil, sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages et intérêts.

Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.

Cette cause légitime peut être constituée par une faute de gestion mais également par la situation de mésentente compromettant l’intérêt social.

En l’espèce, si les manquements de Madame [R] [I] à ses obligations constituent également des fautes de gestion susceptibles d’entraîner sa révocation de son mandat de gérante, il sera constaté que les statuts de la société prévoient en leur article 28 que la nomination d’un liquidateur met fin aux pouvoirs de la gérance.

Compte tenu de la dissolution de la SCI prononcée au dispositif de la présente décision, il n’y a pas lieu d’ordonner de manière superfétatoire cette révocation.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LES TANNEURS :

Selon l’article 1850 du code civil, chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Conformément à l’article 1843-5 du même code, outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués à la société.

Sur la mise en location occulte d’un appartement :

La SCI LES TANNEURS sollicite à ce titre la somme de 3150 euros, correspondant à 6 mois de loyers et un mois de dépôt de garantie que la SCI aurait dû percevoir du 06 juin au 4 décembre 2025.

Il a déjà été établi une faute de gestion de la part de Madame [R] [I] à cet égard.

Ce manque à gagner caractérise pour la SCI un préjudice de perte de chance de percevoir les loyers qu’il convient en conséquence d’indemniser, le lien de causalité avec les fautes de gestion commises par Madame [R] [I] ci-dessus démontrées ne faisant pas débat.

Cette somme pourra éventuellement être réévaluée au moment de l’établissement des comptes par le liquidateur.

Sur les retraits opérés sur le compte à des fins personnelles et les frais bancaires générés par la gestion déséquilibrée du compte :

La SCI LES TANNEURS sollicite à ce titre la somme de 1300 euros, correspondant à des virements ou des retraits de sommes d’argent sur le compte de la société par Madame [R] [I] pour son compte personnel et 268,14 euros de frais bancaires.

Or, les relevés bancaires produits font état de retraits dénommés « personnel [F] » ou « personnel [U] » ou « [I] O personnel » ou « « [S] personnel », sans que le tribunal ne soit en mesure de déterminer la destination des fonds retirés, et à supposer que ce soit à des fins personnelles, si ces retraits dépassent les sommes bénéficiaires générées par la SCI.

Par ailleurs, la gestion déséquilibrée du compte de la SCI LES TANNEURS générant des frais bancaires ne peut au regard des pièces produites être imputée à Madame [R] [I] seule.

A défaut de démontrer une faute de gestion de la part de Madame [R] [I] sur ce point, la demande de la SCI LES TANNEURS de ce chef sera rejetée.

Sur la dépréciation de l’actif social en raison de l’inertie de Madame [R] [I] :

La SCI LES TANNEURS sollicite à ce titre la somme de 20.000 euros à parfaire, correspondant au montant des travaux selon lui à réaliser sur le bien, sans toutefois en justifier.

Sa demande à ce titre ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [F] [I] :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’Homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité civile délictuelle suppose la démonstration cumulative d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Les fautes de gestion imputables à Madame [R] [I] ainsi que les tracas causés par la procédure judiciaire causent à Monsieur [F] [I] un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [R] [I], partie perdante condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer à la SCI LES TANNEURS et à Monsieur [F] [I] la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision qui sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la dissolution de la SCI LES TANNEURS ;

DESIGNE la SELARL MJ SYNERGIE, située [Adresse 6] à Annonay (07100), en qualité de de liquidateur de la SCI [Adresse 4] TANNEURS, avec pour mission de :

Valoriser les actifs de la SCI LES TANNEURS ;Contrôler, valider et valoriser les dépenses qui ont été faites par les associés dans l’intérêt de la société ;Fixer le montant de la créance dont disposerait chaque associé vis à vis de la société ;Contacter une ou plusieurs agences immobilières pour mettre les biens immobiliers de la SCI LES TANNEURS en vente ;

ORDONNE à Monsieur [F] [I] et Madame [R] [I] de remettre au liquidateur toutes les pièces comptables et juridiques nécessaires à la réalisation de sa mission ;

DIT que la SCI LES TANNEURS et à défaut les associés chacun pour moitié consigneront entre les mains du liquidateur la somme de 2000 euros à valoir sur sa rémunération ;

DIT que le liquidateur prélèvera le solde de sa rémunération sur l’actif réalisé ;

DIT les frais de publication dans le journal d’annonces légales et à la conservation des hypothèques seront pris en charge par la SCI LES TANNEURS ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la révocation de Madame [R] [I] de son mandat de gérante ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI LES TANNEURS ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à payer à Monsieur [F] [I] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [R] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à verser à Monsieur [F] [I] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [I] à verser à SCI LES TANNEURS la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier La présidente