TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

Minute N°

DOSSIER : N° RG 21/02550 – N° Portalis DBWS-W-B7F-DUKD

copie exécutoire

M^e Jérome BOUCHET

M^e Olivier MARTEL

DEMANDEURS

Madame [O] [M]

née le 22 Novembre 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/00234 du 14/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Olivier MARTEL, avocat au barreau d’ARDECHE

Monsieur [J] [Y]

né le 16 Avril 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/00449 du 26/02/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Olivier MARTEL, avocat au barreau d’ARDECHE

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [H]

né le 10 Mars 1977 à [Localité 3], domicilié : chez Moneieur & Madame [X], [Adresse 2]

représenté par M^e Jérome BOUCHET, avocat au barreau d’ARDECHE

Madame [S] [X] épouse [H]

née le 18 Novembre 1992 à [Localité 4], domiciliée : chez Monsieur & Madame [X], [Adresse 3]

représentée par M^e Jérome BOUCHET, avocat au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENTE : Loïse PREVOST

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats : Frédérique PENAUD

Greffier lors du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 18 décembre 2025

Débats tenus à l’audience du 20 Janvier 2026

Jugement prononcé le 17 Mars 2026, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 30 juin 2020 par Maître [C] [R], notaire à [Localité 5] (07), Madame [O] [M] et Monsieur [J] [Y] ont acquis de Monsieur [B] [H] et Madame [S] [X] épouse [H] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] (07), cadastrée section AL n°[Cadastre 1], au prix de 119.000 euros.

Se plaignant de divers désordres concernant la présence d’humidité, les consorts [M] [Y] ont, par courrier recommandé du 28 juillet 2020, sollicité de leurs vendeurs la prise en charge des travaux de remise en état du bien vendu ou l’annulation de la vente.

Les consorts [M] [Y] ont saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé un procès-verbal de non-conciliation le 12 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2021, les consorts [M] [Y] ont assigné les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Privas afin d’obtenir la restitution d’une partie du prix de la vente.

Par ordonnance du 02 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et désigné Monsieur [W] [I], expert judiciaire, pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son définitif le 04 juin 2024.

Par ordonnance du 03 juillet 2025, le juge de la mise en état a débouté les époux [H] de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de les consorts [M] [Y], et les a condamnés à leur payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2026.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, les consorts [M] [Y] sollicitent de voir :

Condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 6041 euros au titre de la restitution partielle du prix de la vente ;Condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 2700 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice de jouissance ; Condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 5533 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice matériel ; Rejeter les demandes des époux [H] ; Ordonner l’exécution provisoire ; Condamner solidairement les époux [H] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement les époux [H] aux dépens. A l’appui de leurs demandes, les consorts [M] [Y] fondent leur action sur la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivant du code civil, en invoquant l’humidité de la maison, non apparent et non décelable pour un acheteur profane avant la vente, la rendant insalubre et donc impropre à sa destination. Ils prétendent que les époux [H] avaient connaissance de ce vice qu’ils ont dissimulés lors de la vente, démontrant leur mauvaise foi, et déniant ainsi l’application de la clause exclusive de garantie.

Ils estiment que l’insalubrité du bien leur a causé un préjudice de jouissance et a, de plus, contribué à la dégradation du mobilier de la cuisine.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, les époux [H] sollicitent quant à eux de voir :

Déclarer irrecevables les demandes des consorts [M] [Y] ; Rejeter les demandes des consorts [M] [Y] ; Condamner les consorts [M] [Y] à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner des consorts [M] [Y] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme BOUCHET, avocat. Pour dénier leur garantie au titre des vices cachés, les époux [H] affirment que l’humidité provient de l’adossement de l’immeuble à une paroi rocheuse, ce dont les consort [M] [Y] avaient connaissance au moment de la vente, considérant ainsi le désordre comme apparent. Ils contestent toute connaissance des vices, dissimulation ou mauvaise foi, rappelant qu’ils ne sont pas vendeurs professionnels, et en concluent à l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés contractuellement prévue.

Ils ajoutent que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice de jouissance.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la demande de restitution partielle du prix de la vente des consorts [M] [Y] :

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Conformément à l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 de ce code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est constant qu’une clause exclusive de la garantie des vices cachés ne s’applique pas :

Lorsque le vendeur est un professionnel ;Lorsque le vendeur, même profane, est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il avait connaissance des vices.

En application de l’article 1644 dudit code, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La garantie suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c’est-à-dire non apparent et dont la cause est antérieure à la vente.

La charge de la preuve de l’existence des vices incombe à l’acquéreur, tandis que celle de leur caractère apparent au moment de la vente repose sur le vendeur.

En l’espèce, les consorts [M] [Y] font valoir que le bien qu’ils ont acquis présente une forte humidité, qui provoque l’apparition de traces qui dégradent les murs et le mobilier.

La présence de cette humidité au sein de la maison avant la vente, constitutive d’un vice, n’est pas utilement contestée par les époux [H], et corroborée par un procès-verbal de constat d’huissier du 05 janvier 2021 versé par les demandeurs ainsi que le rapport d’expertise judiciaire du 04 juin 2024.

L’expert précise que ces vices sont constitués « Par des développements de moisissures sur les parois situées contre la roche (…) sont la conséquence, d’une part de l’humidité qui provient des écoulements d’eau le long de la rocher, d’autre part ils sont la conséquence de l’absence ou la quasi absence de ventilation dans l’ensemble du logement », ainsi que « Par des développements de moisissures sur les ponts thermiques ».

Sur le caractère apparent des vices, contesté par les vendeurs, l’expert relève que « cette maison est adossée à une paroi rocheuse, les acheteurs ne pouvaient ignorer ce fait mais n’étant pas des professionnels du bâtiment, ils n’ont pas apprécié l’importance de ce point sur le problème d’humidité. Même s’ils se sont aperçus du manque d’isolation ou de ventilation, ils n’ont pas été conscients que cela générerait une humidité contraire à la santé des occupants. Je considère que ces désordres n’étaient pas apparents pour les acquéreurs ».

Il en résulte que s’il peut être tenu pour établi, avec les époux [H], que les consorts [M] [Y] avait connaissance de la présence potentielle d’humidité au sein de la maison d’habitation du fait de sa situation géographique et naturelle avant la vente, ils peinent à démontrer que ces derniers avaient également connaissance de l’étendue de ce vice.

A l’inverse, l’expert estime que que « les vendeurs qui avaient habité plusieurs hivers dans le logement ne pouvaient ignorer qu’il y avait un taux d’humidité excessif dans le logement. Je considère que les désordres étaient connus des vendeurs », et que « le fait d’avoir repeint la maison avant la vente à partiellement caché les conséquences de cette humidité ».

Les époux [H], qui se bornent à contester leur connaissance des vices, suffisante à les priver du bénéfice de la clause exclusive de garantie sans qu’il soit nécessaire de caractériser une éventuelle « dissimulation », n’apportent aucun élément à l’appui de ces dénégations.

Ils sont dès lors mal fondés à invoquer l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente du 30 juin 2020.

Il est certain que les consorts [M] [Y] n’auraient acquis le bien qu’à un moindre prix s’ils avaient eu connaissance de ces vices.

Partant, la responsabilité des époux [H] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

A défaut d’autres éléments, les devis produits par les consorts [M] [Y] et retenus par l’expert judiciaire seront confirmés, soit la somme de 6041,20 euros.

En conséquence, les époux [H] seront condamnés solidairement à payer cette somme au consorts [M] [Y] au titre de la restitution partielle du prix de la vente.

Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [M] [Y] :

Les articles 1645 et 1646 du même prévoient que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Sur le préjudice de jouissance :

Les acheteurs font valoir que depuis l’acquisition de la maison, ils vivent dans un environnement humide et insalubre. Ils sollicitent, à l’appui du rapport d’expertise, la somme de 150 euros par mois, 6 mois par an, pour les années 2021, 2022 et 2023, soit la somme totale de 2700 euros.

L’expert judiciaire retient en effet un préjudice de jouissance de 150 euros par mois pendant les mois d’hiver, soit six mois par an, auquel il ajoute le préjudice de jouissance subi durant les travaux à réaliser d’une durée de deux mois.

La présence importante d’humidité ci-dessus démontrée et non contestée cause aux consorts [M] [Y] un préjudice de jouissance.

La connaissance des vices par les époux [H] a d’ores-et-déjà établie. Ces derniers s’oppose à l’indemnisation du préjudice de jouissance en son principe, sans en discuter le montant.

Ces derniers seront en conséquence condamnés solidairement à payer aux consort [M] [Y] la somme de 2700 euros de dommages et intérêt au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice matériel :

Les consort [M] [Y] considère que tous les meubles de la cuisine sont à reprendre pour un montant de 5533 euros.

Si le procès-verbal de constat d’huissier mentionne que « le changement de la cuisine équipée semble être inévitable », la seule photographie du meuble sous évier présentant des traces de rouille ne suffit pas à démontrer que l’humidité a atteint les éléments de cuisine au point de nécessiter de reprendre l’ensemble du mobilier.

Partant, la demande des consorts [M] [Y] de ce chef sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [H], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [H], parties perdantes condamnées aux dépens, seront en outre condamnés solidairement à payer à aux consorts [M] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément n’est apporté pour justifier d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [S] [X] épouse [H] à payer à Madame [O] [M] et Monsieur [J] [Y] la somme de 6041 euros au titre de la restitution partielle du prix de la vente conclue suivant acte authentique du 30 juin 2020 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [S] [X] épouse [H] à payer à Madame [O] [M] et Monsieur [J] [Y] la somme de 2700 euros de dommages et intérêts, au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [M] et Monsieur [J] [Y] au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [S] [X] épouse [H] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [S] [X] épouse [H] à payer à Madame [O] [M] et Monsieur [J] [Y] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [B] [H] et Madame [S] [X] épouse [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Le greffier La présidente