TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 21 Avril 2026

Minute N°

DOSSIER : N° RG 24/01809 – N° Portalis DBWS-W-B7I-EFRJ

copie exécutoire

la SELARL BANCEL GUILLON

M^e Séverine BLE

DEMANDEURS

Monsieur [H] [F]

né le 26 Décembre 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [U] [F]

né le 14 Avril 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [G]

né le 17 Janvier 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Madame [X] [G]

née le 06 Juin 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Z] [G]

né le 24 Mai 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Séverine BLE, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Nicolas SOUBEYRAND, avocat au barreau de LYON, plaidant.

DÉFENDEURS

Madame [P] [C], [O] [A]

née le 28 Mai 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [T] [L] [W]

né le 25 Octobre 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

représentés par la SELARL BANCEL GUILLON, avocats au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENTE : Loïse PREVOST

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats : Marjorie MOYSSET

Greffier lors du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 15 janvier 2026

Débats tenus à l’audience du 10 Février 2026

Jugement prononcé le 21 Avril 2026, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 août 2023, Monsieur [H] [F], Monsieur [U] [F], Monsieur [D] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] ont signé avec Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] un compromis de vente portant sur une maison à usage d’habitation en indivision situé [Adresse 7], parcelles cadastrées Section N° AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 2], au prix de 314.000 euros.

Les consorts [F] [G] avaient donné mandat de vente dudit bien à l’agence immobilière COURTINVEST GESTION exerçant sous l’enseigne « GUY HOQUET [Localité 6] » suivant contrat du 02 mai 2023.

Ce compromis a notamment prévu une condition suspensive de vente d’obtention d’un prêt par les bénéficiaires, la procédure à suivre en cas de non obtention de celui-ci, ainsi qu’une clause pénale d’un montant de 34.100 euros en cas de non réalisation de la condition suspensive imputable aux bénéficiaires, avec une réitération par acte authentique au plus tard le 15 novembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 novembre 2023, Monsieur [H] [F] a mis en demeure Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] de procéder à la signature de l’acte de vente dans un délai de 10 jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2024, les consorts [F] [G] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, notifié la résolution du compromis de vente à Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] et les ont mis en demeure de leur payer la somme de 34.100 euros au titre de la clause pénale dans un délai de 15 jours.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, les consorts [F] [G] ont assigné Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] devant le tribunal judiciaire de Privas afin de les voir condamner au paiement de la clause pénale.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 10 février 2026.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique 03 juin 2025, les consorts [F] [G] demandent au tribunal de :

Condamner in solidum Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] à leur payer la somme de 34.100 euros au titre de la clause pénale ;Rejeter les demandes de Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] ;Ordonner l’exécution provisoire ;Condamner in solidum Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] à leur payer la somme de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] aux dépens. Les consorts [F] [G] font valoir, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, que Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] ne justifient pas avoir accompli les diligences requises par le compromis de vente aux fins de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, de sorte que celui-ci est résolu de plein droit et que le versement de la clause pénale est due sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un quelconque préjudice.

En réponse, ils soulignent que les bénéficiaires ne contestent pas que les lettres de refus des établissements bancaires sont des faux. Ils exposent que le compromis de vente n’a prévu aucune condition suspensive de vente de l’appartement des bénéficiaires, dont l’impossibilité résultant de la survenue d’un dégât des eaux n’est pas démontrée, et qu’il incombe à Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] de se retourner contre l’agence immobilière s’ils estiment qu’il s’agit d’une omission. Ils ajoutent qu’une éventuelle rupture du mandat de vente passé avec cette agence n’aurait aucune incidence sur le compromis de vente, réfutant toute « renonciation tacite ».

Ils rappellent qu’en vertu des articles 815-2 et 815-3 du code civil, que la mise en demeure adressée par au nom de Monsieur [H] [F] est régulière, et qu’il avait en tout état de cause reçu mandat de gestion pour ce faire de la part des autres coindivisaires.

Ils soutiennent enfin que les bénéficiaires ne rapportent pas la preuve du caractère excessif de la clause pénale, rappelant le préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatifs et de vendre à meilleur prix causé par le déclin du marché immobilier depuis la mise en vente.

Par leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025, sollicitent quant à eux du tribunal de :

A titre principal : rejeter les demandes des consorts [F] [G] ;A titre subsidiaire :Réduire le montant de la clause pénale ;Rejeter le surplus des demandes des consorts [F] [G] ;En tout état de cause : Condamner les consorts [F] [G] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner les consorts [F] [G] aux dépens.Pour s’opposer à titre principal à la demande en paiement des consorts [F] [G], Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] ne contestent pas la non justification de refus de prêt conformes aux stipulations contractuelles. Ils expliquent que suite à un important dégât des eaux causé par un épisode cévenol ayant nécessité la réfection de la toiture de leur logement, aucun prêt relais ne leur a été accordé par les banques.

Ils contestent néanmoins l’application de la clause pénale en indiquant en avoir immédiatement informé les promettants, lesquels ont pris acte de l’annulation de la vente par l’intermédiaire du notaire dès le 10 octobre 2023, mais également renoncé au compromis de vente et au mandat de vente le 20 novembre 2023, soit avant la dénonciation du compromis de vente.

Ils font en outre valoir l’absence de mise en demeure selon les formes contractuellement prévues, Monsieur [H] [F] n’ayant selon eux pas qualité pour agir seul sans les autres coindivisaires.

Subsidiairement, ils demandent de faire application de l’article 1231-5 du code civil pour réduire la clause pénale qu’ils estiment disproportionnée au regard de l’absence de préjudice subi par les demandeurs, le bien, inoccupé depuis novembre 2022, ayant finalement vendu à meilleur prix sans frais d’agence après que ces derniers aient refusé

de le leur louer dans l’attente de l’obtention d’un autre prêt. Ils relèvent que l’acte de vente n’est pas produit malgré leurs sommations en ce sens.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des consorts [F] [G] au titre de la clause pénale :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304 du même code dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

L’article 1304-3 alinéa 1er de ce code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1231-5 dudit code, Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte des termes du compromis de vente du 19 août 2023 que les parties ont notamment prévu une condition suspensive d’obtention d’un prêt relais par les promettants sous certaines conditions ; qu’en cas de refus de prêt ces derniers devaient justifier de deux refus de prêts précisant la date du dépôt de la demande, le montant, la durée et le taux du prêt sollicité ; qu’à défaut la condition serait réputée défaillie à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant mise en demeure infructueuse, entraînant la caducité de plein droit du compromis de vente.

Il a également été prévu, dans l’hypothèse où la non réalisation de ladite condition suspensive serait exclusivement imputable aux bénéficiaires notamment en raison d’un manque de diligence, que les promettants pourraient, à compter de la date de réitération par acte authentique fixée au plus tard au 15 novembre 2023, et après expiration d’un délai de 10 jours suivant une nouvelle mise en demeure infructueuse, réclamer le paiement de la somme de 34.100 euros au titre de la clause pénale.

En l’espèce, il est constant que Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] ne sont pas en mesure de justifier de deux refus de prêt conformes aux stipulations contractuelles.

Plus encore, ils ne contestent pas que les documents communiqués aux consorts [F] [G] sont des faux, ce que tendent à corroborer pièces 7 et 7-1 des demandeurs faisant ressort un montage manifeste.

Les consorts [F] [G] justifient d’une mise en demeure de produire lesdits refus de prêts sous huitaine adressée par Monsieur [H] [F] en date du 15 novembre 2023, étant rappelé qu’en application de l’article 815-3 dernier alinéa du code civil, chacun des coindivisaires peut prendre en main la gestion des biens indivis dans le cadre d’un mandat tacite. Il est au surplus produit un mandat exprès en ce sens en date du 03 novembre 2020.

Cette non réalisation de la condition suspensive et l’existence d’une mise en demeure régulière entraînent la caducité de plein droit du compromis de vente, sans qu’il y ait lieu de vérifier les circonstances dans lesquelles ces prêts auraient été refusés.

Contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] ne soutiennent pas expressément qu’une seconde condition suspensive de vente de leur logement aurait insérée à l’acte, ce qui n’est pas le cas.

Ils soutiennent en réalité, pour échapper à la demande en paiement au titre de la clause pénale, que la non réalisation de la condition suspensive ne leur est pas exclusivement imputable compte tenu du dégât des eaux qu’ils auraient subi suite à un épisode cévenol.

Or, il convient de remarquer que les explications fournies sur ce point sont peu claires, leurs déclarations ne pouvant par ailleurs être vérifiées en l’absence de justification desdits refus de prêt par la production de documents authentiques.

L’argumentation des défendeurs selon laquelle les consorts [F] [G] auraient « pris acte » de l’annulation de la vente ou encore « renoncé » au compromis de vente est par ailleurs inopérante, cette possibilité n’ayant nullement été prévue à l’acte.

Les demandeurs justifient également d’une nouvelle mise en demeure sous dizaine adressée le 16 janvier 2024 aux défendeurs, soit postérieurement à la date limite prévue pour la réitération par acte authentique le 15 novembre 2023, de sorte qu’ils sont en principe bien fondés à réclamer le bénéfice de la clause pénale.

Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] échouent enfin à démontrer le caractère disproportionné de cette clause, lequel doit revêtir un caractère évident pour le tribunal notamment par rapport au prix de vente, sans qu’il soit besoin d’examiner poste par poste les préjudices éventuellement subis par les promettants.

En effet, le montant de la clause pénale est de 34.100 euros, soit 10% du prix de vente, ce qui est usuel matière de vente immobilière et n’apparaît dès lors pas excessif, les défendeurs indiquant de surcroît eux-mêmes que ce montant est inférieur au prix de vente réel.

En conséquence, Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] seront condamnés in solidum (et non solidairement, cette demande de solidarité n’étant pas motivée) à payer la somme de 34.100 euros aux consorts [G], au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 19 août 2023.

Leurs demandes reconventionnelles seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W], parties perdantes condamnées aux dépens, seront en outre condamnés à payer aux consorts [F] [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur demande de ce chef sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] à payer à Monsieur [H] [F], Monsieur [U] [F], Monsieur [D] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] la somme de 34.100 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 19 août 2023 ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] à payer à Monsieur [H] [F], Monsieur [U] [F], Monsieur [D] [G], Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [P] [A] et Monsieur [T] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le greffier La présidente