TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE

N° RG 20/00253 – N° Portalis DBZA-W-B7E-D6SV

N° de minute : 20/247 du 09 octobre 2020

MI n° 20/248

L’an deux mil vingt et le neuf octobre

Nous, Nathalie DUFOURD, Vice-Présidente, statuant en référé, assistée de Catherine HAUTION, faisant fonction de greffier lors des débats à l’audience publique du 07 octobre 2020 et lors du prononcé, avons rendu l’ordonnance

suivante.

En demande :

Monsieur Z Y

[…] représenté par M^e Eric RAFFIN, avocat au barreau de REIMS, substitué par

Maître JOCHUM, avocat au barreau de REIMS,

En défense: Monsieur A X

[…] Madame B C épouse X

[…] représentés par Maître CHOFFRUT de la SCP CHOFFRUT, avocat au barreau de

REIMS,

S.A.S. URBAN HOUSE

[…] représentée par Maître F G de la SELARL GUYOT – DE […]

CAMPOS, avocats au barreau de REIMS

S.C.I. JULEA

[…] représentée par Maître F G de la SELARL GUYOT – DE […]

CAMPOS, avocats au barreau de REIMS

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ […] Représenté par son Syndic,la société SEFIC (SOCIETE D’ETUDES DE FINANCEMENT D’INVESTISSEMENT ET DE CREDIT), société anonyme immatriculée au RCS de REIMS sous le n°336 880 604, dont le siège est […] à […], prise en la personne de son représentant légal, domicilié de

droit audit siège […] représentée par M^e Nicolas HÜBSCH, avocat au barreau de REIMS

GROSSES DÉLIVRÉES LE 9 OCTOBRE 2020

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EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations en référé à heure indiquée délivrées les 30 septembre et 1er octobre 2020 par Monsieur Z Y à l’encontre de Monsieur A X et Madame B C épouse X, de la SAS URBAN HOUSE, de la SCI JULEA, et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […]) – ci-après le Syndicat des copropriétaires, aux fins notamment de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et d’enjoindre les époux X à laisser l’expert judiciaire et toutes les parties prenantes à l’expertise pénétrer dans leurs garages pour les besoins des opérations d’expertise sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dépens réservés ;

Vu les écritures de Monsieur A X et Madame B C épouse X, tendant à voir :

Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise, Dire que l’expert devra tout d’abord décrire les travaux réalisés par Monsieur Y, se faire remettre les devis, factures et attestations d’assurances des entreprises ainsi que l’attestation dommages ouvrages de Monsieur Y et dire si ces travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art, Débouter Monsieur Y de sa demande tendant à être autorisé à réaliser si besoin des travaux confortatifs,

Donner acte aux époux X qu’ils laisseront l’expert et les parties accéder à leur garage pour les besoins de l’expertise, Condamner Monsieur Y à procéder à la remise en l’état d’origine des locaux dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard;

Vu les écritures de la SAS URBAN HOUSE et de la SCI JULEA, tendant à voir :

Prendre acte des protestations et réserves d’usage des sociétés JULEA et URBAN HOUSE sur la mesure d’instruction sollicitée,

Réserver les dépens ;

Vu les observations du Syndicat des copropriétaires, qui formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée ;

Soutenues à l’audience du 7 octobre 2020; la décision ayant été à l’issue des débats mise en délibéré au 9 octobre 2020;

Vu les dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile;

MOTIFS DE LA DECISION

Considérant qu’aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé »;

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X, qui ne s’opposent pas à l’expertise et qui ont intérêt à participer aux opérations y afférentes, qu’ils laisseront l’expert et les parties accéder à leur garage pour les besoins de l’expertise; Qu’il n’est donc pas justifié de les y enjoindre sous astreinte ;

Considérant que les époux X demandent à titre reconventionnel de condamner Monsieur Z Y à procéder à la remise des locaux dans leur état d’origine sous astreinte ;

Considérant que les époux X font valoir en substance qu’informé par le vendeur que les lots dont il faisait l’acquisition n’étaient pas des lots à usage d’habitation, Monsieur Z Y s’est, dès son acquisition, engagé dans des travaux de transformation du local acquis en habitation alors même qu’il ne disposait pas de l’autorisation définitive de la copropriété d’effectuer le changement de destination ; Qu’ils ajoutent notamment que l’acte notarié indiquait faussement que les travaux avaient été autorisés par la déclaration préalable délivrée par la Mairie de Reims en date du 19 juillet 2018 et que cette déclaration avait fait l’objet d’une attestation de non-retrait de la Mairie de Reims en date du 24 février 2020 et d’une attestation de non-recours du tribunal administratif de Châlons en

Champagne en date du 27 février 2020, alors que cette déclaration préalable avait été annulée par le jugement du tribunal administratif en date du 12 décembre 2019;

Considérant que Monsieur Z Y s’oppose à cette demande, soutenant que la démolition des travaux ne peut être sollicitée devant la juridiction des référés, qu’aucun fondement n’est avancé à l’appui de cette demande, et qu’il existe des contestations sérieuses;

Considérant d’abord qu’aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, "dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend»> ;

Considérant que l’existence d’un différend confère ici des pouvoirs au juge des référés, mais uniquement pour lui permettre d’ordonner des mesures conservatoires, d’attente même en présence d’une contestation sérieuse sur le bien-fondé ou la recevabilité de l’instance principale que le demandeur pourrait introduire par la suite; Qu’en l’espèce, la nature de la mesure réclamée par les époux X exclut l’application de ces dispositions, ne s’agissant pas d’une mesure conservatoire ;

Considérant ensuite qu’aux termes de l’article 835, premier alinéa, du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite »;

Mais considérant que les pièces produites sont insuffisantes à établir avec l’évidence requise que les travaux litigieux ont été réalisés sans autorisation par Monsieur Z Y; Que par suite la demande de ce chef des époux X sera rejetée ;

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Considérant que le demandeur expose à l’appui de sa demande que, par acte authentique du 3 mars 2020, il a acquis des sociétés URBAN HOUSE et JULEA les lots n°4, 6 et 7 d’un ensemble immobilier situé […]), dans lequel les époux X possèdent deux garages situés en dessous du local situé au premier étage lui appartenant ; Que ces lots qui correspondent notamment à des locaux situés au rez-de chaussée et au premier étage sont destinés à être aménagés pour un usage d’habitation; que, conformément à leur engagement pris dans le compromis de vente, les vendeurs ont procédé à des travaux de renforcement du sol pour permettre l’aménagement des lots ; que ces travaux ont consisté notamment en un renforcement du plancher du premier étage par un solivage en bois ; qu’à la suite de la réalisation de ces travaux, il a sollicité les services de la société GNAT INGENIERIE pour s’assurer de la solidité de la structure ; qu’il résulte du rapport établi qu’un mur en maçonnerie a été supprimé entre les deux garages des époux X, et qu’il existe une déformation de l’entrait de la ferme bois au droit du mur supprimé entre les deux garages; que cette déformation est incompatible avec la destination future de l’étage ; que, pour éviter l’édification d’un nouveau mur dans les garages, la société GNAT INGENIERIE préconise la pose d’une poutre IPN au lieu et place du mur retiré ; que les démarches entreprises auprès des époux X pour entreprendre ces travaux sont demeurées vaines ; qu’en effet les époux X font défense à toute personne de pénétrer dans leur garage, si bien qu’il a été contraint de poser des étais provisoires à l’extérieur des garages pour limiter les risques d’effondrement; et que la chape posée récemment sur le sol du premier étage commence à se fissurer

de manière inquiétante; Considérant que le demandeur soutient pour l’essentiel que le plancher menace de s’effondrer justifiant l’urgence à faire constater contradictoirement la réalité des désordres et du péril et prendre toutes les

mesures conservatoires qui s’imposent ; Considérant que les parties formulent les protestations et réserves d’usage, les époux X sollicitant que l’expert se prononce également sur les travaux réalisés par Monsieur Z Y, demande à laquelle ce dernier ne s’oppose pas ; Qu’il sera expressément précisé dès lors que la

mission concerne également lesdits travaux ;

Considérant que les époux X concluent par ailleurs au débouté de Monsieur Z Y de la demande tendant à être autorisé à réaliser si besoin des travaux confortatifs ; Qu’ils semblent faire référence à la mission d’expertise sollicitée par le requérant, en ce qu’elle prévoit l’action de l’expert en cas de travaux urgents de sauvegarde ;

Considérant qu’il ne s’agit pas dès lors d’autoriser Monsieur Z Y à réaliser des travaux confortatifs mais de prévoir les diligences de l’expert en cas de travaux urgents nécessaires pour éviter des dommages

aux personnes ou aux biens ; Considérant qu’en l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est amplement établi; Que la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après, y incluant expressément les travaux réalisés par Monsieur Z Y; Qu’il convient de donner acte aux époux

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Considérant enfin que Monsieur Z Y demande que l’exécution de l’ordonnance de référé ait lieu au seul vu de la minute;

Mais considérant que cette demande n’est pas justifiée, alors que l’expert ne sera en tout état de cause saisi qu’à la consignation de la provision mise à la charge du demandeur; Qu’il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, les dépens étant réservés ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Ordonnons une mesure d’expertise.

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur D E

Expert auprès de la cour d’appel de Reims […]

[…]

Tél: 03.26.66.96.85 – Port : 06.85.61.18.69

Courriel : bfrancoise.expert@orange.fr ;

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

- se rendre sur les lieux, dans la propriété de Monsieur Z Y et de Monsieur A X et Madame B C épouse X situés […] à […], après y avoir convoqué les parties, dans les meilleurs délais et au plus tard dans un délai de cinq jours ouvrés suivant sa saisine;

- y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres, des vices ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation, et le cas échéant par les parties dans leurs écritures ; établir la chronologie des opérations des événements et des travaux

-

réalisés ;

- décrire notamment les travaux réalisés par Monsieur Z Y;

- prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant les travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces désordres, vices ou défauts de conformité) y compris ceux afférents aux travaux réalisés par Monsieur Z Y ;

- entendre tous sachants et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui de recueillir préalablement l’avis des parties et d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

S’agissant des vices :

- rechercher l’existence des vices allégués dans l’assignation, les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu

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du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure;

- indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par Monsieur Z Y, donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ce vice à l’immeuble,

- àprès avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres ^à remédier aux vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés;

- fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et

l’évaluation du trouble de jouissance;

S’agissant des désordres :

examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les conclusions des parties ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

- dire si l’ouvrage a fait l’objet d’une réception expresse; le cas échéant, en préciser la date, indiquer les réserves figurant en relation avec les désordres allégués, préciser, parmi les désordres malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués, lesquels étaient apparents à cette date ;

- en l’absence de réception expresse, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être conforme à son usage,

- préciser quels désordres étaient apparents à cette date;

- préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux);

- préciser de façon motivée si les désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination;

- dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, de dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert; dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement; donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s’agit en précisant s’ils sont imputables : à la conception,

*

* à un défaut de direction ou de surveillance,

* à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien,

* à une cause extérieure et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés;

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- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux;

- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

En tout état de cause :

- à la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au tribunal d’établir les comptes entre les parties;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

- se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans

d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui

s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

-au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires,

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décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible au Juge chargé du contrôle des expertises; étant précisé que, en l’absence de tout litige à ce sujet, l’expert pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Disons qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises ;

Disons qu’il établira un pré-rapport qui sera communiqué aux parties ou à leurs conseils afin de provoquer leurs observations ;

Disons qu’il établira un rapport définitif répondant aux dires éventuels des parties qu’il devra déposer en UN EXEMPLAIRE accompagné de sa note de frais au Greffe de ce Tribunal – Service des Expertises – dans un délai de 6 MOIS à compter de l’avis de consignation, qui lui sera adressé par le greffe, sauf prorogation dûment sollicitée auprès du juge chargé du contrôle des expertises, et en adresser copies aux conseils des parties ;

Disons que le rapport déposé par l’expert judiciaire devra être préalablement adressé en un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception afin que celles-ci puissent faire valoir, le cas échéant, leurs observations écrites au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la demande de taxe;

Ordonnons à Monsieur Z Y de consigner par un chèque établi à l’ordre du Régisseur d’Avances et de Recettes de ce Tribunal, une provision de 3 000 euros, à valoir sur la rémunération de l’expert avant le 28 octobre 2020 à défaut de quoi, la désignation de l’expert pourra être déclarée caduque ;

Disons que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au juge chargé du contrôle des opérations ainsi qu’aux parties ou à leurs conseils, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire ;

Disons qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ;

Disons que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile;

Déboutons Monsieur Z Y de sa demande tendant à voir enjoindre les époux X à laisser l’expert judiciaire et toutes les parties prenantes à l’expertise pénétrer dans leurs garages pour les besoins des opérations d’expertise sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

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Donnons acte à Monsieur A X et à Madame B C épouse X qu’ils laisseront l’expert et les parties accéder à leur garage pour les besoins de l’expertise ;

Rejetons la demande formée par Monsieur A X et Madame B C épouse X tendant à voir condamner Monsieur Z Y à procéder à la remise en l’état d’origine des locaux dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Laissons provisoirement à chaque partie la charge de ses dépens;

Rejetons la demande tendant à voir ordonner que l’exécution de

l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 09 OCTOBRE 2020, la minute de la présente ordonnance étant signée par M^me DUFOURD, Vice-Présidente, et par M^me HAUTION, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par la Juge signataire.

^Le ^Greffierq ^La ^Vice-^Présiden

^tepresid

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