TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/01740 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDES

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 31 décembre 2020, la SA PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommé société PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Mme [O] [C] un logement à usage d’habitation de type 4 sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 397,48 euros, outre 127,42 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’étant pas régulièrement payés, la bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 pour un montant en principal de 2 355,71 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la société PLURIAL NOVILIA, a fait délivrer assignation à Mme [O] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Mme [O] [C] et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail sis à [Adresse 8] D’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;- Condamner Mme [O] [C] au paiement de :- la somme de 3 319,66 euros pour loyers et charges dus avec intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du Code civil ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges outre les intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du Code civil;

— une indemnité de 500 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— de tous les dépens de la présente instance.

A l’audience du 26 mai 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, maintient ses demandes et fait valoir que Mme [O] [C] n’a pas acquitté les causes du commandement signifié le 22 novembre 2024 dans le délai imparti.

La société PLURIAL NOVILIA réitère l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4 923,62 euros.

La société PLURIAL NOVILIA s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire. Elle soutient que Mme [O] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Mme [O] [C], présente à l’audience, expose qu’elle a déposé un dossier de surendettement aupès de la banque de France qui, au regard de sa situation, a rendu une décision de recevabilité en date du 27 mars 2025.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe et lecture en a été donné à l’audience. Celui-ci met en évidence des difficultés financières consécutives au départ de son fils vivant avec elle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 puis prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 355,71 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise le 3 janvier 2025.

Néanmoins, le bail signé par les parties laisse à Mme [O] un délai plus favorable de deux mois à compter du de la signification du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

Par ailleurs, le dépôt d’une demande de surendettement par la locataire et la décision de recevabilité de la commission de surendettement de la Marne sont, en l’espèce, sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. En effet, la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement des particuliers de la Marne rendue le 27 mars 2025 est intervenue plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 22 janvier 2025 les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit cependant que, par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que la commission de surendettement des particuliers de la Marne a rendu le 27 mars 2025 au profit de Mme [O] [C] une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement.

Il n’est pas contesté à l’audience que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

En outre, il résulte du décompte susvisé que le paiement intégral du loyer et des charges n’a pas repris ; par conséquent, les dispositions de l’article 24 VI de la loi précitée ne lui sont pas applicables.

L’expulsion de Mme [O] [C] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision.

3 – Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 22 mai 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et Mme [O] sera condamnée au paiement de la somme de 4 923,62 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 mai 2025, et déduction faite des frais de procédure.

En outre conformément à l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2 355,71 euros à compter du commandement de payer en date du 22 novembre 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus.

4 – Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme [O] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 janvier 2025 ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, celle-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence Mme [O] [C] à payer à la société PLURIAL NOVILIA à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion.

5 – Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

Mme [O] [C] qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

b) Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

c) Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la Société PLURIAL NOVILIA ;

CONDAMNE Mme [O] [C] à payer en deniers ou quittances à PLURIAL NOVILIA la somme de 4 923,62 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 mai 2025;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2 355,71 euros à compter du commandement de payer en date du 22 novembre 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2020 entre la société PLURIAL NOVILIA et Mme [O] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [O] [C] des locaux situés, [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [O] [C] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La Greffière Le Juge