TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e JESSEL (B0811)

M^e BARRILLON (R0054)

M^e RAISON (C2444)

M^e BESLAY (J0133)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/09912

N° Portalis 352J-W-B7F-CU526

N° MINUTE : 3

Assignation du :

10 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. GROUPE ÉCLORE (RCS de [Localité 15] 879 740 298)

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0811

DÉFENDEURS

Madame [H] [X]

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. GÉRARD SAFAR, par voie d’intervention forcée

représenté par Maître Manuel RAISON du cabinet RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

Décision du 21 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/09912 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU526

S.A. ALLIANZ IARD (RCS de [Localité 14] 542 110 291), par voie d’intervention forcée

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par Maître Julien BESLAY de la S.E.L.A.R.L. CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0133

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAÏNI

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété.

Par acte sous signature privée en date du 18 juin 2007, Mme [H] [X] a donné à bail commercial à la S.A.S. Rostang Organisation des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée avec sous-sol ainsi que d’une chambre de service au 6ème étage dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à effet du 1er août 2002 au 31 juillet 2011, moyennant un loyer annuel de 14 887 euros en principal.

La destination exclusive des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « la (sic) négoce de vins, produits, articles, et tous matériels nécessaires à la restauration ainsi que le conseil technique, la gestion, la conception, la réalisation et la promotion de tous articles ou méthodes concernant le secteur précité, à l’exclusion de toute activité de service de restauration ».

Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2012, la S.A.S. Rostang Organisation a signifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2012 aux charges et conditions du bail expiré. Mme [X] n’ayant pas répondu à cette demande dans les trois mois, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2012 en application de l’article L. 145-10 al. 4 du code de commerce.

Par courrier du 14 janvier 2016, la locataire a informé la mandataire de la bailleresse de la survenance, dans la nuit du 10 au 11 janvier, d’un sinistre dans la cave dépendant des locaux, constitué par la chute du plafond de la cave ayant mis à nu les poutrelles du plancher séparant le rez-de-chaussée de la cave. La locataire a sollicité que les travaux de sécurisation et de remise en état soient effectués sans délai.

Le 18 décembre 2019, le conseil de la S.A.S. Rostang Organisation a interpellé le syndic de la copropriété, demandant la date à laquelle les travaux de réfection seraient exécutés, aucune reprise du désordre n’ayant été entreprise depuis la pose d’étais en 2016.

Par acte sous signature privée en date du 24 juillet 2020, la S.A.S. Rostang Organisation, par cession d’une branche autonome d’activité, a partiellement cédé son fonds de commerce à la S.A.S. Groupe Éclore, incluant notamment le droit au bail des locaux précités.

Par acte d’huissier signifié le 4 mars 2021, Mme [X] a fait délivrer à la S.A.S. Groupe Éclore un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 11 787 euros au titre des loyers et des charges arrêtés en mars 2021.

Par lettre recommandée du 23 avril 2021, la S.A.S. Groupe Éclore a transmis à Mme [X] une copie du rapport de diagnostic technique établi à sa requête le 12 avril 2021 en l’interrogeant sur les dispositions qu’elle envisageait de prendre dans les meilleurs délais pour remédier aux désordres affectant les locaux.

Mme [X] ayant saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par actes d’huissier signifiés le 31 mai 2021 à la S.A.S. Groupe Éclore et à la S.A.S. Rostang Organisation, celui-ci a rendu une ordonnance le 3 janvier 2022 par laquelle il a principalement :

— dit n’y avoir lieu à référé, eu égard à l’existence d’une contestation sérieuse opposable à l’obligation de payer tout ou partie des loyers, sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet du commandement du 4 mars 2021 ;

— débouté Mme [X] de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation, garantir le paiement de cette dette locative par le locataire cédant et ordonner l’expulsion de l’actuel occupant des lieux ;

— enjoint à Mme [X] d’accomplir toutes les formalités requises pour :

* d’une part faire procéder à la mise en place immédiate d’un étaiement complémentaire sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de six semaines suivant la signification de la présente ordonnance ;

* d’autre part faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété du [Adresse 2] le vote des travaux de réfection du plancher haut du sous-sol du commerce, conformément aux préconisations du rapport de la société ISER ou de tout autre expert qualifié et d’en justifier à la S.A.S. Groupe Éclore sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de carence à l’expiration d’un délai de 4 mois suivant la signification de l’ordonnance.

Par arrêt du 14 décembre 2022, rectifié par arrêt du 29 mars 2023, la cour d’appel de Paris, saisie par Mme [X], a notamment :

— déclaré irrecevables les demandes de la S.A.S. Groupe Éclore tendant à l’annulation du commandement de payer du 4 mars 2021, à la condamnation de Mme [X] à exécuter la totalité des travaux de réparations décrits par le rapport ISER aux pages 5 et 6 et par le rapport BMI béton et métal ingénierie du 8 décembre 2021 sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard ;

— infirmé, au vu de l’évolution du litige, l’ordonnance entreprise en ce qu’elle avait enjoint à Mme [X] d’accomplir toutes les formalités requises pour, d’une part, faire procéder à la mise en place immédiate d’un étaiement complémentaire sous astreinte et, d’autre part, faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété le vote des travaux de réfection du plancher haut du sous-sol du commerce, sous astreinte ;

— confirmé l’ordonnance en ce qu’elle avait dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et débouté Mme [X] de ses demandes subséquentes.

Parallèlement à l’instance de référé, par actes d’huissier signifiés les 10 juin 2021 et 26 juillet 2021, la S.A.S. Groupe Éclore a assigné Mme [X] – à son domicile personnel ainsi que chez son administrateur de biens – devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition au commandement du 4 mars 2021 outre de remboursement de sommes et de paiement de dommages et intérêts. Il s’agit de la présente instance.

Par acte d’huissier du 30 juin 2022, Mme [X] a assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ([Adresse 9]) (ci-après : le syndicat des copropriétaires) aux fins de la garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée son assureur, la S.A. Allianz IARD, aux fins de le garantir et relever indemne de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Ces deux instances ont été jointes à la présente le 21 mai 2024.

Par ailleurs, selon procès-verbal du 10 mars 2022, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] a voté la réalisation des travaux de confortation du plancher haut du sous-sol du local commercial appartenant à Mme [X].

Ces travaux ont débuté le 18 septembre 2023 et ont été réceptionnés le 17 octobre 2023 suivant procès-verbal du même jour.

Mme [X] a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la S.A.S. Groupe Éclore par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2024, portant sur la somme de 9 103,09 euros en principal au titre d’un arriéré concernant la période du 17 octobre 2023 au 30 janvier 2024.

Par ordonnance du 6 janvier 2025, la juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisie par Mme [X], a notamment :

— déclaré la clause résolutoire acquise le 29 février 2024 à minuit, rejetant l’exception d’inexécution opposée par la S.A.S. Groupe Éclore compte tenu de la réalisation des travaux réparatoires,

— condamné la S.A.S. Groupe Éclore à payer à Mme [X] une provision d’un montant de 30 746,13 euros au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation pour la période du 17 octobre 2023 au 30 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus,

— suspendu les effets de la clause résolutoire à la condition que la S.A.S. Groupe Éclore se libère de cette condamnation par 10 versements mensuels de 3 000 euros, en plus des loyers, charges et accessoires courants,

— dit qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué mais qu’à défaut d’un seul versement à son terme, la clause résolutoire produira son plein effet et il pourra être procédé à l’expulsion de la S.A.S. Groupe Éclore.

La S.A.S. Groupe Éclore a restitué les clés du local commercial à Mme [X] par courrier recommandé du 10 mars 2025.

Dans la présente procédure, à l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 12 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 21 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 février 2025, la S.A.S. Groupe Éclore demande au tribunal de :

À titre principal,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 18 juin 2007 à la date du 4 mars 2021 ;

— prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 4 mars 2021 ;

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— débouter Mme [X] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

À titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette ;

En tout état de cause,

— rejeter toute demande de fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— condamner in solidum Mme [X] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui payer les sommes de :

* 81 501,56 euros à titre d’indemnité, sauf à parfaire, correspondant au remboursement des loyers et charges dus à la date du 28 février 2023, et incluant la clause pénale contractuelle prévue ;

* 5 000 euros à titre de paiement, de remboursement ou d’annulation des loyers et charges appelés depuis le 4 mars 2021 ;

*150 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, cette somme étant provisoirement évaluée à la date de signification des conclusions n°7 et étant à parfaire en cours de procédure ;

* 5 000 euros à titre de préjudice moral ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à la garantir et à la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle, à raison notamment de l’absence de paiement des loyers à la bailleresse ;

— juger qu’elle ne s’oppose pas à la désignation de tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

* décrire les locaux loués,

* examiner ces derniers eu égard aux comptes-rendus de chantier du 17 octobre 2023,

* dire s’ils peuvent être exploités normalement et s’ils peuvent être fréquentés tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol par des êtres humains,

* décrire si des travaux de sécurisation définitifs ont été réalisés et si oui lesquels,

— condamner in solidum Mme [X] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier Jessel ;

— condamner in solidum Mme [X] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner en tant que de besoin, l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2024, Mme [X] demande au tribunal de :

À titre principal,

— débouter la S.A.S. Groupe Éclore de l’ensemble de ses demandes ;

— prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail à compter du 4 mars 2021 ;

— ordonner l’expulsion des locaux litigieux de la S.A.S. Groupe Éclore ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique ;

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.A.S. Groupe Éclore ;

— condamner la S.A.S. Groupe Éclore à lui payer la somme de 115 911,04 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges dus d’octobre 2020 à janvier 2024 inclus s’élevant à la somme de 96 597,64 euros et de la clause pénale s’élevant à la somme de 19 313,40 euros ;

— condamner la S.A.S. Groupe Éclore à lui payer la somme mensuelle de 2 900 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 4 avril 2021 et jusqu’à la libération effective et définitive des locaux ;

— juger que le dépôt de garantie lui restera définitivement acquis ;

— condamner la S.A.S. Groupe Éclore à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

À titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à la garantir de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre à la requête de la S.A.S. Groupe Éclore ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à lui payer la somme de 96 597,64 euros en réparation du préjudice subi résultant de la privation totale du paiement des loyers dus sur la période d’octobre 2020 à janvier 2024 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à titre subsidiaire à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la S.A.S. Groupe Éclore aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 4 mars 2021 ;

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande au tribunal de :

À titre principal,

— débouter Mme [X], la S.A.S. Groupe Éclore et la S.A. Allianz IARD de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

À titre subsidiaire,

— condamner la S.A. Allianz IARD à le garantir et le relever indemne de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum la S.A.S. Groupe Éclore et Mme [X] à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner in solidum la S.A.S. Groupe Éclore et Mme [X] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, la S.A. Allianz IARD demande au tribunal de :

— rejeter les demandes indemnitaires de la S.A.S. Groupe Éclore ;

— rejeter les demandes dirigées contre elle ;

— condamner la S.A.S. Groupe Éclore et à défaut tout succombant à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. Causidicor.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Dès lors que la S.A.S. Groupe Éclore sollicite à titre principal la résiliation judiciaire du bail commercial à compter du 4 mars 2021, cette prétention doit être analysée avant la demande reconventionnelle de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 4 avril 2021 formulée par Mme [X].

En substance et au visa des articles 1217, 1719, 1720 et 1722 du code civil, la S.A.S. Groupe Éclore demande que le contrat de bail soit résilié eu égard au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’entretien. Elle soutient que le local est, depuis 2016, totalement impropre à sa destination et inutilisable à moins de s’exposer à un danger grave et immédiat. Elle affirme que Mme [X] est entièrement responsable de cet état de fait et qu’elle a fait preuve d’une inertie fautive en s’abstenant de faire voter et réaliser les travaux utiles avant l’année 2022.

Mme [X] répond d’abord que la S.A.S. Groupe Éclore ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité totale de pouvoir utiliser les locaux. Elle souligne ensuite qu’elle s’est montrée diligente puisqu’à sa demande, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a été convoquée le 10 mai 2021 notamment pour se prononcer sur la réalisation d’une étude complète avec appel d’offre portant sur les travaux de reprise du plancher haut de la cave.

Sur ce,

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d''entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que l’obligation de délivrance s’entend de la délivrance matérielle de la chose louée mais également de la mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination contractuelle.

Décision du 21 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/09912 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU526

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il résulte d’un courrier recommandé adressé le 14 janvier 2016 par la locataire initiale au mandataire de Mme [X] que le plafond de la cave dépendant du local commercial s’est partiellement effondré dans la nuit du 10 au 11 janvier 2016. Les poutrelles du plancher séparant le rez-de-chaussée de la cave ont été par conséquent dénudées. La locataire, se prévalant de l’obligation de délivrance pesant sur la bailleresse, lui a demandé d’exécuter les travaux nécessaires à la sécurisation des lieux et à la remise en état du plafond sans délai.

Bien qu’aucune pièce ne soit produite relativement aux années 2016 à 2019, il est constant que des étais ont été installés dans la cave après la survenance du sinistre en 2016, ce sur initiative de la société Safar, syndic de la copropriété.

Ce n’est qu’en décembre 2019 que le conseil de la locataire a interrogé le syndic de la copropriété par courrier du 18 décembre, s’étonnant de l’absence de réalisation de travaux de reprise. Il a souligné que l’état actuel de la cave entravait la jouissance des locaux.

Le syndic de la copropriété a répondu par courrier du 10 janvier 2020, confirmant d’une part que la chute du plafond de la cave lui avait été signalée dès le mois de janvier 2016 et s’engageant d’autre part à porter ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de l’immeuble le 24 mars 2020. Il n’apparaît pas que cette diligence ait été effectuée.

Quelques jours après avoir reçu le 4 mars 2021 à la requête de Mme [X] un commandement de payer les loyers, charges et taxes des mois de novembre 2020 à mars 2021, la S.A.S. Groupe Éclore, devenue dans l’intervalle locataire, a fait réaliser un diagnostic technique par la S.A.R.L. Ingénierie des structures et réhabilitation – ISER. Ce rapport, daté du 12 avril 2021, décrit la situation de la manière suivante :

— en sous-face de plancher, des fissures se situent au droit des poutrelles métalliques, générées par la poussée occasionnée de la corrosion des aciers,

— toutes les poutrelles et chevêtres sont corrodées avec une perte de section d’au moins 20 %,

— deux poutrelles présentent une perte de section de 90 % au droit de leurs appuis côté mur sur rue,

— la corrosion est plus prononcée au droit de l’appui de la poutrelle 5 sur laquelle la perte de section atteint 50 %.

Il résulte du rapport que la perte de section d’un élément de structure fléchi tel qu’une poutre ou un plancher génère une diminution de son inertie qui traduit une diminution de sa capacité portante. Par suite, « compte-tenu de la profondeur d’altération des poutrelles et de l’analyse mécanique décrite, l’intégrité structurelle du plancher haut du sous-sol est remise en cause ». La société recommande dès lors de « décharger le plancher pour éviter un éventuel affaissement qui occasionnerait des dommages structurels en l’occurrence des fissures sur le reste de l’immeuble ». Elle affirme que « l’état actuel du plancher constitue un danger pour la sécurité des personnes et des biens », estimant que l’étaiement provisoire mis en place n’est pas suffisant pour assurer la stabilité du plancher, la sécurité des personnes et pour permettre l’exploitation du commerce. Elle indique qu’un étaiement complémentaire est nécessaire en attendant les travaux de renforcement.

Si Mme [X] conteste la portée probatoire de ce rapport dans la partie de ses conclusions consacrée à ses demandes formées à l’encontre de la S.A.S. Groupe Éclore, force est de constater qu’elle s’y réfère en revanche lorsqu’elle formule des demandes contre le syndicat des copropriétaires. Les réserves émises par la bailleresse apparaissent donc sujettes à caution.

Surtout, la S.A.R.L. ISER est une société spécialisée en ingénierie des structures et réhabilitation et expose avoir rédigé son rapport à la suite d’un examen visuel couplé à des sondages semi-destructifs ponctuels, de sorte que ce diagnostic technique apparaît suffisamment probant.

Au surplus, le rapport de visite rédigé par la société BMI le 8 décembre 2021 sur requête du syndicat des copropriétaires ne conclut pas différemment. Il en ressort notamment que « suite probablement à des infiltrations depuis la façade, les fers d’ossatures du plancher sont extrêmement corrodés et certaines parties des âmes ont même disparu. Un étaiement provisoire a été mis en place pour suppléer à la déficience des poutrelles. Une solution pérenne doit être envisagée. (…) ».

Mme [X] est au demeurant mal venue à contester le diagnostic technique réalisé à la demande de la locataire alors qu’elle-même ne justifie d’aucune démarche visant à remédier au désordre en cause depuis 2016 et ne produit spécifiquement aucun contre-avis technique.

Au vu de ce qui précède, et alors que la bailleresse conserve, aux termes de l’article 9.3 du bail, la charge des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil, soit celles des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que les frais de ravalement, la responsabilité de Mme [X] est donc engagée.

Dès lors que les locaux donnés à bail sont constitués d’une « boutique avec sous-sol et chambre de service au 6ème étage » et sont destinés au négoce de vins – le sous-sol étant, aux termes du rapport d’ISER, utilisé comme réserve – force est de constater que la S.A.S. Groupe Éclore n’a pas pu jouir des locaux conformément à leur destination.

Les éléments exposés ci-avant démontrent en effet qu’avant même l’entrée en jouissance de la S.A.S. Groupe Éclore, les locaux n’étaient pas conformes à leur usage, l’intégrité structurelle du plancher haut du sous-sol n’étant pas assurée. La stabilité et la sécurité du plancher du local en rez-de-chaussée ne l’étaient donc pas davantage. Il est en outre démontré qu’en plus de l’entrave conséquente portée au sous-sol du fait de la présence des étais, la S.A.S. Groupe Éclore ne pouvait, sans risque sérieux, entreposer de matériels ou marchandises au rez-de-chaussée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [X] a gravement manqué à son obligation de délivrance conforme ainsi qu’à son obligation d’entretien des locaux en ne prenant pas les mesures nécessaires à la remédiation des désordres. En dépit du courrier adressé dès le 14 janvier 2016 à Mme [X], celle-ci n’a réalisé aucune diligence avant la réception du rapport du 12 avril 2021, à la suite de laquelle elle a saisi le syndicat des copropriétaires qui a mis la réalisation d’une étude de reprise du plancher haut de la cave à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété du 10 mai 2021. Ces initiatives, limitées, étaient en tout état de cause tardives au vu de ce qui précède.

Décision du 21 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/09912 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU526

La S.A.S. Groupe Éclore n’ayant pas pu exploiter son commerce dans les locaux, qui présentaient un état de péril manifeste, il est par suite justifié d’ordonner la résiliation judiciaire du bail. En application de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal ne pouvant excéder la prétention des parties, la date d’effet de cette résiliation sera fixée au 4 mars 2021, soit la date de signification du commandement de payer, tel que sollicité par la S.A.S. Groupe Éclore.

Par suite, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la S.A.S. Groupe Éclore d’annulation du commandement du 4 mars 2021, qui doit être comprise comme subsidiaire à sa demande de résiliation judiciaire. Quant à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail le 4 avril 2021 formulée par Mme [X], elle devient sans objet. Elle sera donc rejetée, tout comme la demande subséquente d’expulsion, étant au surplus souligné que la S.A.S. Groupe Éclore a restitué les locaux au mois de mars 2025.

La demande d’expertise – formulée au demeurant en des termes ambigus par la S.A.S. Groupe Éclore dans le dispositif de ses écritures – visant à évaluer si les travaux réparatoires réceptionnés au mois d’octobre 2023 sont suffisants pour sécuriser les locaux n’est pas non plus justifiée eu égard à la résiliation du contrat à une date antérieure. Elle sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif formée par Mme [X]

Mme [X] demande que la S.A.S. Groupe Éclore soit condamnée à lui payer la somme totale de 115 911,04 euros au titre des arriérés de loyers et charges portant sur la période d’octobre 2020 à janvier 2024 inclus, outre le montant de la clause pénale.

La S.A.S. Groupe Éclore oppose à cette demande l’exception d’inexécution tirée du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, exposant que les locaux sont intégralement impropres à leur usage.

Sur ce,

Les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil relatives à l’obligation de délivrance conforme et d’entretien qui pèsent sur le bailleur ont précédemment été rappelées.

Quant au preneur, il est tenu à titre d’obligation principale, en vertu de l’article 1728 du même code, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil, également cité ci-avant, l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne.

Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire n’est fondé à opposer l’exception d’inexécution au bailleur dans le cas d’un manquement de ce dernier à son obligation de délivrance que lorsque ce manquement a rendu les locaux loués impropres à leur usage (voir par exemple Civ. 3ème, 6 juillet 2023, n°22-15.923).

En l’espèce, il résulte des éléments développés précédemment que Mme [X] a gravement manqué à son obligation de délivrance des locaux loués à la S.A.S. Groupe Éclore, ce depuis l’entrée de cette dernière en jouissance au mois de juillet 2020 – le manquement ayant néanmoins débuté en janvier 2016.

Décision du 21 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 21/09912 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU526

Dès lors que le diagnostic technique versé aux débats par la S.A.S. Groupe Éclore établit que les locaux du rez-de-chaussée et de la cave ne pouvaient être occupés dans des conditions de sécurité satisfaisantes, la S.A.S. Groupe Éclore démontre s’être trouvée dans l’incapacité d’exploiter les locaux conformément à leur usage contractuel.

En conséquence, la S.A.S. Groupe Éclore est bien-fondée à opposer aux demandes financières de Mme [X] l’exception d’inexécution. Les circonstances de l’espèce justifient de dispenser la S.A.S. Groupe Éclore de son obligation de payer le prix du bail, ce prix étant dénué de contrepartie.

Par suite, les demandes de Mme [X] formées au titre des loyers, charges et pénalités contractuelles portant sur la période d’octobre 2020 au 4 mars 2021 – date de la résiliation du contrat – seront rejetées.

Le surplus courant jusqu’en janvier 2024, concerne des indemnités d’occupation. Il convient de rappeler que l’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire. Elle répond au principe de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et à replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, tant que les travaux réparatoires n’avaient pas été effectués, Mme [X] n’a pas subi de préjudice du fait de l’occupation sans titre de la S.A.S. Groupe Éclore. Aucune perte de loyers n’est en effet caractérisée eu égard à l’exception d’inexécution qui vient d’être retenue.

Il en va différemment à compter du 17 octobre 2023, puisqu’il résulte d’un procès-verbal signé par l’architecte de l’immeuble et la représentante du maître d’ouvrage – soit le syndic de copropriété – que les travaux de confortation du plafond haut de la cave du local ont été réceptionnés sans réserve à cette date. La S.A.S. Groupe Éclore n’est pas fondée à contester la validité de cette réception sans réserve dès lors qu’elle ne produit aucun élément établissant une preuve contraire.

En revanche, selon le compte-rendu de la réunion de chantier du même 17 octobre 2023, « des câbles de courants forts et faibles chemin[aient] en volant dans le local ». Il était précisé que ces ouvrages n’étaient pas conformes à la réglementation et qu’il était « convenu que la locataire du local fera[it] son affaire de la mise en conformité de ces installations ». Était en effet indiquée comme présente à la réunion « Meyer, Manigold expertise, locataire du local », personne néanmoins inconnue du tribunal alors que la S.A.S. Groupe Éclore affirme n’y avoir pas pris part.

Dès lors que le bail a été résilié à une date précédant de plus de deux ans la réalisation des travaux réparatoires, aucune mise en conformité ne pouvait en tout état de cause être mise à la charge de la S.A.S. Groupe Éclore en vertu de ce contrat.

Ce qui précède établit qu’en dépit des travaux réceptionnés le 17 octobre 2023, les locaux n’ont pas été entièrement sécurisés à cette date du fait d’un défaut persistant de conformité de l’installation électrique. Dans ces conditions, l’occupation des locaux n’est pas davantage devenue possible à cette date.

Par suite, il n’est pas justifié de condamner la S.A.S. Groupe Éclore au paiement d’une somme quelconque au titre d’indemnités d’occupation. Les demandes formulées par Mme [X] sur ces fondements seront donc rejetées.

Sur les demandes pécuniaires formées par la S.A.S. Groupe Éclore à l’encontre de Mme [X]

La S.A.S. Groupe Éclore sollicite que Mme [X] soit condamnée à lui payer :

—  81 501,56 euros « à titre d’indemnité, sauf à parfaire, correspondant au remboursement du compte des loyers et charges dus à la date du 28 février 2023, et incluant la clause pénale contractuellement prévue pour laquelle la défenderesse s’est portée demanderesse reconventionnelle »,

—  5 000 euros « à titre de paiement, de remboursement ou d’annulation des loyers et charges appelés depuis le 4 mars 2021 »,

— « 150 000 euros à titre de dommages et intérêts afin de dédommagement des préjudices subis par la société locataire, cette somme étant provisoirement évaluée à la date de signification des conclusions n°7 et étant à parfaire en cours de procédure »,

—  5 000 euros à titre de préjudice moral.

Sur ce,

En vertu de l’article 1147 dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1149 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, s’agissant en premier lieu des remboursements sollicités par la S.A.S. Groupe Éclore, force est de constater, à la lecture du compte locataire versé aux débats par Mme [X], que la locataire n’a payé aucune somme à la propriétaire entre son entrée en jouissance au mois de juillet 2020 et la date d’arrêt des comptes le 1er janvier 2024 – étant précisé qu’aucun décompte n’est communiqué pour la période courant du 2 mars 2022 au 31 décembre 2022.

Dans ces conditions, les demandes de remboursement et paiement formulées par la S.A.S. Groupe Éclore sont infondées, la demanderesse n’ayant versé aucune somme indue ni subi aucune perte. Elles seront donc rejetées.

Quant au chef de préjudice constitué par la perte du fonds de commerce, il n’est ni défini en sa consistance dans les écritures de la demanderesse, ni démontré par des pièces pertinentes. La S.A.S. Groupe Éclore se contente sur ce point de procéder par allégations d’ordre général. Elle ne rapporte pas la preuve de l’existence de ce préjudice, ni a fortiori du quantum. Cette demande sera rejetée.

Il en va de même pour le préjudice moral allégué, motivé par le fait que le dirigeant de la locataire a « vu s’effondrer toutes [ses] volontés de développer une activité et un fonds de commerce à la suite de [l’acquisition du droit au bail] ». La S.A.S. Groupe Éclore ne verse aucune preuve au soutien de ces allégations et ne démontre pas même avoir saisi la bailleresse, ou la cédante, avant la délivrance du commandement de payer.

Dès lors que la S.A.S. Groupe Éclore échoue à rapporter la preuve de l’existence de l’ensemble des préjudices dont elle demande réparation, il n’y a pas lieu de statuer sur une éventuelle faute du syndicat des copropriétaires à son égard.

En conséquence, la S.A.S. Groupe Éclore sera déboutée de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts, qu’elles soient formées contre Mme [X] ou contre le syndicat des copropriétaires.

Sur le dépôt de garantie

Mme [X] demande à conserver le dépôt de garantie.

En vertu de l’ancien article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Par ailleurs, selon l’actuel article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, l’article 18 du contrat de bail, afférent à la clause pénale, stipule en son dernier alinéa qu’en « cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ».

Le présent bail a été résilié judiciairement au motif d’un manquement grave et persistant de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme.

En conséquence, elle n’est pas fondée à conserver le dépôt de garantie et sa demande en ce sens sera rejetée, étant observé que la S.A.S. Groupe Éclore n’en sollicite pas la restitution.

Sur les demandes formées par Mme [X] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Mme [X] demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à indemniser son préjudice consistant en la perte de loyers entre les mois d’octobre 2020 et janvier 2024, soit la somme totale de 96 597,64 euros. Elle sollicite en premier lieu l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires. La propriétaire conclut en effet à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, affirmant que les poutrelles métalliques intégrées dans le plancher du local affectées par les désordres constituent un sol des parties construites et donc des parties communes. Subsidiairement, elle estime que le syndicat des copropriétaires a reconnu la qualité de parties communes des poutrelles litigieuses en prenant l’initiative de faire voter et réaliser les travaux réparatoires. Elle souligne que l’origine du sinistre est vraisemblablement la vétusté.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et au motif principal que les poutres métalliques à l’origine du dommage sont des parties privatives de Mme [X]. Il conteste l’interprétation du règlement de copropriété faite par Mme [X] et explique qu’il a pris l’initiative de faire voter les travaux de reprise compte tenu de l’inaction de la propriétaire et du risque que les désordres faisaient courir à la stabilité générale de l’immeuble. Il expose par ailleurs que l’origine des désordres n’a pas formellement été identifiée.

Sur ce,

Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 2 de la loi dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Les parties communes sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Selon l’article 8 de la loi en cause, le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Dans le silence ou en cas de contradiction des titres, l’article 3 énonce les installations réputées parties communes.

En l’espèce, il résulte du premier chapitre du titre III du règlement de copropriété applicable que les parties communes comprennent « la totalité du sol, c’est-à-dire les passages, la cour et le sol des parties construites, tous les gros murs de façade de pignon de refend, la charpente, la toiture (…) ».

Le même chapitre énonce que chaque propriété exclusive comprend notamment « le plancher de l’appartement, avec les poutres et solives qui le soutiennent, les cloisons intérieures avec leur porte, les fenêtres sur rue et sur cour avec leurs volets et persiennes et gardes corps (…) le plafond attaché aux poutres du plancher de l’appartement supérieur (…) ».

Il résulte des pièces versées aux débats, et spécifiquement du diagnostic technique de la société ISER du 12 avril 2021, du rapport de visite de la société BMI Ingénierie du 8 décembre 2021 et de l’analyse des devis faites par l’architecte de la copropriété en février 2022, que les désordres en cause affectaient les abouts de solives – une poutrelle étant une petite poutre ou une solive – du plafond haut de la cave, ceux-ci étant totalement détériorés. Plus généralement, toutes les poutrelles étaient considérées comme corrodées par la société ISER.

Les désordres trouvaient donc leur origine dans la structure porteuse du plancher haut du sous-sol du local commercial appartenant à Mme [X].

Contrairement à ce que soutient Mme [X], les désordres en cause concernaient donc la partie privative lui appartenant, à savoir « le plancher de l’appartement avec les poutres et solives qui le soutiennent ».

En conséquence, Mme [X] est mal fondée à rechercher la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.

L’argument tiré subsidiairement par la propriétaire de ce que les travaux réparatoires ont été votés et exécutés sur initiative du syndicat des copropriétaires est inopérant au vu de ce qui précède et ne vaut en rien reconnaissance de la qualité de partie commune des poutrelles défectueuses.

Par suite, la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [X] sera rejetée, les conditions d’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étant pas remplies. L’appel en garantie est quant à lui sans objet, les demandes en paiement de la locataire n’ayant pas prospéré.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit de M^e Jessel pour ceux dont il a fait avance sans avoir reçu provision.

En vertu de l’article 700 du même code, et compte tenu de l’équité, Mme [X], condamnée aux dépens, devra payer au titre des frais exposés et non compris dans les dépens :

— la somme de 4 000 euros à la S.A.S. Groupe Éclore,

— la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires,

— la somme de 2 000 euros à la S.A. Allianz IARD.

Les demandes formées par Mme [X] sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées, tout comme la demande de condamnation in solidum formée par la S.A.S. Groupe Éclore à l’encontre du syndicat des copropriétaires, qui est injustifiée au vu des motifs du présent jugement.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ORDONNE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Madame [H] [X] et la S.A.S. GROUPE ÉCLORE à la date du 4 mars 2021,

DÉBOUTE Madame [H] [X] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 4 avril 2021 et de sa demande subséquente d’expulsion,

DÉBOUTE la S.A.S. GROUPE ÉCLORE de sa demande d’expertise,

DÉBOUTE Madame [H] [X] de sa demande de condamnation de la S.A.S. GROUPE ÉCLORE à lui payer la somme de 115 911,04 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénale portant sur la période d’octobre 2020 à janvier 2024 inclus,

DÉBOUTE Madame [H] [X] de sa demande de condamnation de la S.A.S. GROUPE ÉCLORE à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 2 900 euros jusqu’à la libération des locaux,

DÉBOUTE la S.A.S. GROUPE ÉCLORE de sa demande de remboursement de la somme de 81 501,56 euros,

DÉBOUTE la S.A.S. GROUPE ÉCLORE de sa demande financière portant sur la somme de 5 000 euros,

DÉBOUTE la S.A.S. GROUPE ÉCLORE de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur du fonds de commerce et du préjudice moral,

DÉBOUTE Madame [H] [X] de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

DÉBOUTE Madame [H] [X] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 7],

CONDAMNE Madame [H] [X] au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Olivier JESSEL pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à la S.A.S. GROUPE ÉCLORE la somme de 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 7] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à la S.A. ALLIANZ IARD la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 21 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA