TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/01958 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDX7

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [G] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant en personne

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [N] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2023, Monsieur [V] [P] a consenti à Monsieur [F] [M] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 605,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 90,00 euros.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 6 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 4 005,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, dénoncé le 21 mai 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [V] [P] a fait assigner à comparaître Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— la condamnation de Monsieur [F] [M] au paiement de la somme de 4 757,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés outre les indemnités d’occupation dues, selon décompte arrêté au 12 mai 2025, avec intérêts à compter du jugement ;

— la condamnation de Monsieur [F] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, de l’assignation et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [F] [M] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 al 3 du code civil ;

— la condamnation de Monsieur [F] [M] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [V] [P],comparant maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 7 087,00 euros.

Monsieur [F] [M], comparant, reconnaît la dette locative et expose sa situation personnelle et financière. Auto-entrepreneur, il indique avoir déposé un dossier de surendettement, en cours d’instruction. A la recherche d’un emploi, il précise vouloir partir du logement dès la fin de la trève hivernale.

Il lui a été demandé de produire, en vain, dans le temps du délibéré et en tout cas avant le 20 octobre 2025 tout élément relatif à la procédure de surendettement qu’il indique être en cours.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION

1.Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [V] [P] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé des deux parties, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et un décompte des sommes dues entre les mois d’octobre 2023 et février 2025 permettant de déterminer :

loyers dûs : 695 x 17 mois (oct 2023 à février 2025) = 11 815 euros

montants reçus : 8 045 euros

solde débiteur : 4 005 euros

La bailleur actualise par ailleurs la dette locative par simple déclaration au cours de l’audience, le 17 octobre 2025, à la somme de 7 087 euros, laquelle est toutefois reconnue dans son quantum par le locataire.

Le locataire ne produit pour sa part aucune pièce relative à la situation de surendettement prétendue et ne fait état d’aucune circonstance exceptionnelle permettant de justifier du défaut de paiement des loyers.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [V] [P]. Monsieur [F] [M] sera condamné au paiement de la somme de 7 087 euros représentant les loyers et charges impayés à la date de l’audience, mois d’octobre compris et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

2. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

A titre liminaire, il est établi que la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne a été saisie par le bailleur le 11 mars 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025 soit deux mois au moins avant l’audience du 17 octobre 2025.

L’article 1103 du code civil dispose par ailleurs que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil précise que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du code civil prévoit enfin que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer mensuel de 695 euros n’a pas été intégralement acquitté et, lorsqu’il a pu l’être certains mois, il ne l’a pas été conformément à l’échéance prévue au contrat de bail. Monsieur [F] [M] a donc manqué à une obligation essentielle du preneur à bail et cela, en dépit d’une interpellation formelle, par commandement de payer.

Ces manquements sont graves et renouvelés et justifient la demande en résiliation du bail aux tords et griefs du preneur.

Aucune demande du locataire n’a été par ailleurs fomulée s’agissant d’éventuels délais de paiement ou de maintien pérenne dans les lieux. Au contraire, le locataire a précisé au cours de l’audience rechercher un autre logement et souhaiter vouloir partir dès la fin de la trève hivernale. Il n’a pas été en mesure de proposer un plan d’apurement de la dette et n’a pas justifié de la reprise du dernier loyer courant.

En conséquence, la résiliation du bail conclu entre Monsieur [V] [P] et Monsieur [F] [M] sera judiciairement prononcée aux torts du locataire à compter du jugement et l’expulsion de Monsieur [F] [M] et de tous occupants de son chef sera en conséquence ordonnée dans les termes du dispositif.

3.Sur la demande d’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter de la résiliation judiciaire du bail, Monsieur [F] [M] cause un préjudice à Monsieur [V] [P] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas d’absence de résiliation du bail.

Monsieur [F] [M] sera donc condamné à verser à Monsieur [V] [P] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

4.Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose : « Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Monsieur [V] [P] ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur, d’ores et déjà réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande sera par conséquent rejetée sur ce chef.

5. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Monsieur [F] [M], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [F] [M] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 150,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [V] [P] la somme de 7 087 euros, représentant les loyers, charges échus et impayés au 17 octobre 2025 (loyer d’octobre inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 2023 entre Monsieur [V] [P] et Monsieur [F] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Adresse 5], aux torts et griefs de Monsieur [F] [M], cela à compter du présent jugement ;

ORDONNE, en conséquence à Monsieur [F] [M] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [F] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Adresse 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [M] à compter de la résiliation du bail au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 695 euros ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [V] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DEBOUTE Monsieur [V] [P] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [V] [P] la somme de 150,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charbonnier Lucile, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente