N° RG 25/01167 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEIR

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01167 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEIR

NAC: 54C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Carole KIRSCH

à la SCP LERIDON LACAMP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SAS SOCAMI, exerçant sous le nom commercial VILLAS ET MAISONS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Odile LACAMP de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [P] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Carole KIRSCH, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [X] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Carole KIRSCH, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 21 octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 décembre 2021, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec la SAS SOCAMI.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la SAS SOCAMI a assigné Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 octobre 2025.

La SAS SOCAMI sollicite, dans ses dernières conclusions :

Condamner les consorts [Z] – [M], dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à payer à la société SOCAMI une provision de 6.514, 70€ au titre de la facture n°06173 ;Rejeter comme étant irrecevable la demande reconventionnelle en désignation d’un expert judiciaire dénuée de motif légitime ;Rejeter en tout etat de cause comme étant irrecevable la demande de provision ad litem, l’obligation de la société SOCAMI se heurtant à des contestations sérieuses évidentes ;Condamner les consorts [Z] – [M] à payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

De son côté, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] sollicitent dans leurs dernières conclusions :

Autoriser Madame [X] [J] et Monsieur [P] [Z] à consigner sur compte CARPA de Maître [O] [E] la somme de 6 514,70 euros représentant la retenue de 5% du montant des travaux réalisés par la société SOCAMI jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire à intervenir,Ordonner une expertise judiciaire et désigner pour ce faire tout expert qu’il plaira au juge de céans avec pour mission de :

se rendre sur place à [Adresse 9],se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission,dire si les désordres évoqués existent, et dans l’affirmative, en déterminer l’ampleur, les cause et origine,dire s’il y a surconsommation électrique au vu des factures d’électricité remises, en déterminer l’origine, la quantifier,rechercher les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues,indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée au vu des devis remis par les parties,dire s’il existe un préjudice de jouissance, et l’estimer,préciser, si après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté ou non d’une moins-value, et la quantifier dans l’affirmative,faire les comptes entre les parties,

Fixer le montant de la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert aux frais avancés de Madame [J] et Monsieur [Z] pour le compte de qui il appartiendra, Allouer à Madame [X] [J] et Monsieur [Z] la somme de 7 000 euros à titre de provision ad litem,Condamner la société SOCAMI aux entiers dépens de la présente instanceDébouter la société SOCAMI de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Les deux parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, ont été entendues et ont pu faire valoir leurs observations.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives versées au soutien des débats oraux, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de provision et de consignation

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés d’ « ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » et ce « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 de ce même code dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

En l’espèce, il est justifié que par contrat du 22 décembre 2021, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] ont confié à la SAS SOCAMI l’édification d’une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 7] pour un prix forfaitaire et définitif de 130.500 euros.

L’article 3-3 de ce contrat de construction d’une maison individuelle stipule que 95 % du prix de vente doit être versé par les maîtres de l’ouvrage « à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs ». L’article 2-7 de ce même contrat prévoit que « dans le cas où des réserves auraient été formulées lors de la réception ou dans le délai de 8 jours, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à la levée de ces réserves entre les mains d’un consignataire acceptée par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance ».

Cette stipulation est parfaitement conforme aux règles prévues à l’article R.231-7du code de la construction et de l’habitation.

Un procès-verbal de réception a été dressé le 18 décembre 2023 sans la moindre réserve. Cependant, moins de 8 jours plus tard, le 22 décembre 2023, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] justifient avoir adressé à la SAS SOCAMI une lettre recommandée avec avis de réception de « réserves après réception ». Les maîtres d’ouvrage y listent des « vices apparents» relatifs à la mise en service électrique générale, à la mise en eau de la maison, à la conformité du réseau d’assainissement individuel et à la mise en service thermodynamique, outre divers autres réserves figurant dans ledit courrier.

Depuis, il est justifié que certaines de ces réserves aient été levées, mais pas toutes.

Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] se plaignent donc de la l’inexécution partielle du contrat et rappellent que le professionnel est tenu à une obligation de résultats et notamment celle de lever les réserves listées dans leur courrier.

Au lieu de profiter de la présente instance pour demander reconventionnellement au juge des référés d’enjoindre la SAS SOCAMI à lever ces réserves sous astreinte, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] choisissent de se prévaloir des dispositions contractuelles précitées et d’être autorisés à consigner les 5 % du solde du marché.

Ils versent aux débats diverses pièces dont un procès-verbal de constat du 02 septembre 2025 qui démontrent que l’apparition de moisissures dans l’ensemble des pièces de l’immeuble et que celui-ci continue de connaître des problèmes récurrents de chauffage.

Tenue par le contrat et la garantie de parfait achèvement, la SAS SOCAMI estime avoir levé toutes les réserves. Pour autant, alors que l’office probatoire pèse sur elle, elle ne le démontre pas dans sa globalité et elle s’abstient de verser aux débats un procès-verbal de levée intégrale des réserves.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés doit mettre fin au trouble manifestement illicite qui résulte de l’inapplication du contrat, qui forme la loi des parties. Par application des termes même du contrat et dès lors que des réserves sont formulées, une somme équivalente à maximum 5 % du prix de vente doit être consignée jusqu’à la levée intégrale des réserves.

La prétention reconventionnelle sollicitée par Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] répond donc parfaitement aux exigences contractuelles et aux principes légaux dans ce cas de figure.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] à justifier de la consignation de la somme de 6.514,70 euros (soit à quelques euros près : 5 % de 130.500 euros) auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations.

Dans la mesure où ils n’ont pas été en capacité d’apprécier que cette demande était légitime et parfaitement conforme au respect des droits respectifs des parties sans qu’il n’y ait besoin d’une autorisation judiciaire, une astreinte sera prononcée à l’égard de Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Cela signifie corrélativement que la SAS SOCAMI sera quant à elle déboutée de sa prétention provisionnelle. Elle se heurte à des contestations sérieuses en lien avec le droit des maîtres d’ouvrage de retenir les 5 % du solde du prix en présence d’un litige avéré sur l’absence de levée intégrale des réserves signalées dans le délai contractuel.

* Sur la mesure d’instruction

Selon l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Selon l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J], alors qu’il n’aurait pas été illogique qu’ils soient à l’initiative de l’instance, sollicitent reconventionnellement une mesure d’expertise pour mettre en lumière les causes de l’apparition généralisée de moisissures et les griefs qu’ils affirment dans cette maison qu’ils occupent.

Il ressort des écritures, des pièces, et notamment du constat de commissaire de justice en date du 02 septembre 2025, que l’immeuble objet du litige présente des moisissures réparties dans un certain nombre de pièces.

Or, cet immeuble a été réceptionné le 18 décembre 2023, soit moins de deux ans auparavant.

Dès lors, le procès-verbal de constat de la SCP [A] [U] laisse apparaître l’existence potentielle de désordres dans l’immeuble. Cette potentialité ne peut être vérifiée que par une mesure d’instruction judiciaire consistant en une expertise.

La SAS SOCAMI, afin de solliciter le débouté de cette demande reconventionnelle, soutient que les défendeurs « n’établissent aucun lien entre les travaux réalisés et les traces de moisissures » et que « l’humidité peut tout aussi bien résulter de conditions d’utilisation de la maison, de ventilation, d’aération, ou d’un dysfonctionnement de la VMC ».

Toutefois, ce sont précisément pour ces raisons que les défendeurs sont légitimes à solliciter une expertise judiciaire. En effet, aucun élément ne permet, à ce stade, de déterminer les causes des désordres avérés présents dans l’immeuble.

Ainsi, seul un expert judiciaire est en mesure d’en identifier les causes.

Il reviendra donc à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] d’assumer le risque de leur présomption, en avançant les frais de l’expertise judiciaire, dont la répartition finale sera déterminée à l’issue des conclusions de l’expert.

* Sur la demande de provision ad litem

Suivant les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

De plus, suivant les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

De ces textes, la jurisprudence a reconnu la possibilité pour le juge des référés d’accorder une provision ad litem. Autrement dit, la juridiction de référé est compétente pour octroyer une provision à l’une des parties afin de lui permettre de faire face à ses frais de justice à venir.

À ce titre, la Cour de cassation a jugé que cette allocation n’est pas subordonnée à la preuve de l’impécuniosité de la partie qui en sollicite l’attribution (Civ. 2e, 18 juin 2009, n° 08-14.864).

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces des parties qu’en raison des nombreuses moisissures présentes dans l’immeuble de Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J], alors même que celui-ci a été réceptionné il y a moins de deux ans, une expertise judiciaire apparaît inévitable.

Dans la mesure où les griefs semblent relever de la garantie de parfait achèvement qui institue une présomption de responsabilité envers le professionnel tenu à une obligation de résultat, la mesure d’instruction aurait probablement dû être sollicitée par lui

Ainsi, afin de garantir un parfait accès à cette mesure d’instruction, la SAS SOCAMI sera condamnée à payer la somme de 5.000,00€ à titre de provision ad litem à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J].

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS SOCAMI sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment les diverses assignations.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide (…) ».

L’équité ne commande pas de faire application de ce texte à ce stade du litige.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMNONS Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] à justifier auprès de la SAS SOCAMI de la consignation de 5 % du prix de vente, soit la somme de 6.514,70 euros (SIX MILLE CINQ CENT QUATORZE EUROS ET SOIXANTE DIX EUROS) auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations dans un délai de HUIT JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J], débitrice, de justifier du respect de cette injonction judiciaire dans un délai de HUIT JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance, ils seront condamnés in solidum à payer à la SAS SOCAMI une astreinte de 75 euros (SOIXANTE QUINZE euros) par jour calendaire de retard, à compter du NEUVIEME JOUR CALENDAIRE à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu’à la mise en œuvre effective et complète de l’injonction, dont ils devront savoir faire la preuve certaine ;

DISONS que cette astreinte provisoire courra sur un délai de TROIS mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer de nouvelles ;

PRECISONS que Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] seront autorisés à maintenir la consignation effective de 5 % du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignation jusqu’à la levée effective de l’ensemble des réserves et des vices apparents listés dont serait tenue la SAS SOCAMI par la signature d’un procès-verbal de levée définitive et totale des réserves/vices (lequel précisera le jour et l’heure de signature) qu’ils ne devront pas contribuer à retarder de quelques manière que ce soit ;

DEBOUTONS corrélativement la SAS SOCAMI de sa demande de condamnation provisionnelle de cette même somme ;

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et désignons pour y procéder :

[W] [H]

[H] [W] CONCEPTIONS

[Adresse 2]

[Localité 4]

Port. : 06.79.81.51.77 Mèl : [Courriel 11]

et à défaut de disponibilité et/d’acceptation de mission :

[C] [R]

SARL [C] ARCHITECTE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Port. : 06.68.09.99.76 Mèl : [Courriel 10]

qui aura pour mission de :

se rendre sur place [Adresse 6] à [Localité 8] faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission ;dire si les désordres évoqués existent et, dans l’affirmative, en déterminer l’ampleur, les causes, l’origine et les responsabilités ;dire s’il existe une surconsommation électrique au vu des factures d’électricité remises, en déterminer l’origine et la quantifier ;rechercher les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues ;indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ou malfaçons, en apprécier le coût et la durée au vu des devis remis par les parties ;dire s’il existe un préjudice de jouissance et l’estimer ;préciser si, après exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value, et la quantifier dans l’affirmative ;faire les comptes entre les parties,donner son avis sur tous renseignements utiles à la solution du litige ;COMMETTONS le juge chargé du contrôle des expertises, pour surveiller l’exécution de la mesure d’instruction ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra conjointement commencer ses opérations dès sa saisine ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DEMANDONS à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 12]) ;

DISONS que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] qui devront consigner par virement bancaire la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, dans un délai de 45 jours calendaires, à compter de la décision sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) [XXXXXXXXXX013]

BIC (Bank Identifier Code) TRPUFRP1

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge chargé du contrôle des expertises, saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de consignation ;

DISONS que lors de la première réunion commune, l’expert communiquera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours personnels ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît raisonnable et nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et lui sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

RAPPELONS que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;

RAPPELONS que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission conjointe et coordonnée ;

AUTORISONS l’expert à s’adjoindre, le cas échéant, tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

DISONS que l’expert devra remettre aux parties un pré-rapport, et recueillir leurs observations par voie de dires, dans les conditions fixées ci-dessous ;

RAPPELONS aux parties qu’à compter de la réception du document de synthèse valant pré-rapport :

— sauf autre délai fixé par l’expert, elles disposent d’un délai impératif de trois semaines pour adresser leurs éventuels dires,

— les dires doivent concerner les appréciations techniques, l’expert ne pouvant pas être saisis de questions de nature purement juridique ;

DISONS que l’expert adressera son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou qui contribuent à sa compréhension, et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) de ses opérations le plus rapidement possible et en tout état de cause dans le délai impératif de six mois à compter de l’avis de versement de consignation (sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises saisi par requête, en cas de motif légitime entraînant un retard de dépôt de rapport), après en avoir adressé un exemplaire à l’ensemble des parties ;

DISONS que le non-respect par l’expert de ce délai impératif, sans motif légitime est susceptible d’entraîner l’application des dispositions prévues à l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties son projet d’état de frais, d’honoraires et de débours en même temps qu’il l’adressera au magistrat taxateur ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de quinze jours calendaires à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de projet d’état de frais, d’honoraires et de débours, lesquelles seront également adressées au magistrat taxateur aux fins de débats contradictoire préalable à la prise de l’ordonnance de taxe ;

DISONS qu’à défaut d’observation dans ce délai de quinze jours calendaires, la partie s’étant abstenue sera considérée comme acceptant le projet d’état de frais d’honoraires et de débours de l’expert ;

CONDAMNONS la SAS SOCAMI à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [J] la somme de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) à titre de provision ad litem ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

DISONS que toute demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est prématurée à ce stade ;

CONDAMONS la SAS SOCAMI aux dépens de l’instance en référé, sauf récupération dans le cadre d’une instance au fond ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 25 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,