TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00067 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3RU

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

1er JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Monsieur [G] [X], et Madame [R] [C] épouse [X]

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [M] [H]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 1er JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [X]

né le 24 octobre 1962 à VALOGNES (MANCHE)

demeurant 5 impasse de la Source – 50250 LA HAYE DU PUITS

non comparant représenté par son épouse, Madame [R] [C] épouse [X], munie d’un mandat écrit,

Madame [R] [C] épouse [X]

née le 18 avril 1980 à VALOGNES (MANCHE)

demeurant 5 impasse de la Source – 50250 LA HAYE DU PUITS

comparante en personne,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [H]

née le 16 novembre 2001 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 18 place Saint-Cloud – 50430 LESSAY

comparante en personne,

Débats à l’audience publique du 05 mai 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [S] [Y]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 05 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2023, Monsieur [G] [X] et Madame [R] [X] née [C] ont donné à bail à Madame [M] [H] un local à usage d’habitation situé 18 place Saint-Cloud à LESSAY (50430), moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros par mois, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire, par acte de commissaire de justice le 21 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 940 euros en principal au titre des loyers impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 19 février 2025, Monsieur [G] [X] et Madame [R] [X] ont fait assigner Madame [M] [H], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater la résiliation du bail du 1er juin 2023, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement des loyers et charges échus,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [M] [H] à leur payer la somme de 940 euros représentant les loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— condamner Madame [M] [H] à leur payer, jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

— condamner la locataire au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025.

A l’audience, Madame [R] [X] apportant un pouvoir de représentation de Monsieur [G] [X], maintient l’intégralité des demandes. Elle indique que la dette actualisée s’élève à un montant de 1319, 10 euros. Elle ajoute que si la locataire prétend que le logement est humide et présente des désordres, aucun contact n’a été pris par elle avec ses bailleurs à ce titre. Elle ajoute qu’une visite annuelle a été effectuée par huissier mais que la locataire n’est pas allée retirer le courrier recommandé avec accusé réception. Elle explique qu’elle a déduit les versements APL de la dette locative. Elle s’oppose à la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute que plusieurs tentatives de contact concernant le versement des APL ont été infructueux.

Madame [M] [H], comparant en personne à l’audience, conteste le montant de la dette compte tenu des versements qu’elle estime avoir opéré. Elle explique que la dette locative s’élève à un montant de 800 ou 900 euros. Elle indique qu’elle fait de son mieux, qu’elle a fait des photographies des traces d’humidité affectant le logement. Elle ajoute qu’elle a sollicité ses bailleurs sans succès pour obtenir ses droits aux APL auprès de la CAF. Elle sollicite de rester dans le logement et l’obtention de délais de paiement. Elle explique que les bailleurs pourraient garder les 69 euros d’APL versés par mois. Elle déclare qu’elle a repris une activité professionnelle en février et perçoit à ce titre un salaire de 1700 euros mensuel. Elle explique qu’elle a eu des difficultés personnelles et financières qui sont à l’origine de la dette locative et ajoute que les conditions de vie dans ce logement ne sont pas supportables.

Un diagnostic social et financier a été joint aux débats. Il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

Les parties ont été autorisées à produire, par note en délibéré avant le 19 mai 2025, tout élément de nature à justifier de leurs prétentions.

Par courriel reçu le 7 mai 2025, les services de gendarmerie de LESSAY indiquait au juge des contentieux de la protection qu’ils étaient intervenus plusieurs fois au domicile de la locataire pour mettre fin à des nuisances sonores diurnes entre 2023 et 2024 sans que depuis juillet 2024 ils ne soient de nouveau appelés à intervenir.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé : /a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat conclu le 1er juin 2023 entre les parties prévoit une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire du 21 novembre 2024, les bailleurs fait délivrer à Madame [M] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 940 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 20 août 2024. Ce commandement de payer laissait à la locataire un délai de deux mois pour régulariser la situation mais il est demeuré infructueux, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 22 janvier 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les bailleurs justifient de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail et le commandement de payer.

Ils produisent également un décompte actualisé de la créance démontrant que Madame [M] [H] reste débitrice de la somme de 1319, 10 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 2 mai 2025 inclus.

Or, si la locataire conteste le montant de la dette sollicitée par les bailleurs, il y a lieu de relever que dans le décompte apporté aux débats par les bailleurs des frais de commissaire de justice ainsi que des frais de dossier apparaissent dans le calcul de la créance alors qu’ils ne correspondent pas aux arriérés de loyers et charges échus.

Il y a donc lieu de déduire des sommes réclamées les sommes qui correspondent aux dépens et frais de procédure, lesquelles ne représentent pas l’arriéré locatif.

Ainsi, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de la locataire et de rejeter le surplus des demandes des bailleurs concernant la dette locative, en la fixant à la somme de 818, 20 euros arrêtée à la date du 2 mai 2025, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. / Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [H], comparant en personne a sollicité des délais de paiement, à raison d’un versement de 69 euros par mois en plus du loyer jusqu’à appurement de la dette correspondant aux versements des APL.

Les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par les bailleurs que la locataire a repris le paiement intégral du loyer depuis décembre 2024. Cette condition pour l’octroi de délais de paiement est donc remplie à la date de l’audience.

La locataire déclare à l’audience qu’elle a repris une activité professionnelle lui permettant de s’assurer d’une rémunération de 1700 euros mensuel.

Le diagnostic social et financier dont il a été donné lecture confirme que la même information a été donnée au travailleur social par la défenderesse même si elle n’a nullement apporté de pièces justificatives permettant de démontrer formellement ces éléments.

Ainsi, il y a lieu de considérer que, sur la base de ses déclarations, Madame [M] [H] apparait en situation de régler sa dette locative alors qu’elle vit seule et sans enfant à charge et ne fait pas état de l’existence d’autres dettes.

Elle ajoute qu’elle sera en capacité de régler une somme supplémentaire de 69 euros par mois en plus du loyer.

Par suite et nonobstant l’opposition du bailleur, il y a lieu de considérer que Madame [M] [H] remplit les deux conditions légales précitées, à savoir qu’elle a repris le versement des loyers à l’audience et doit être regardée comme en situation de régler sa dette.

Elle sera en conséquence, autorisée à régler le montant de la créance locative selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement, des délais lui étant accordés pour le paiement de sa dette et les effets de la clause résolutoire étant suspendus durant le cours desdits délais, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [M] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Elle sera alors redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les troubles et les désordres affectant le logement

Si à l’audience, Madame [M] [H] s’oppose à Madame [R] [X] au sujet de l’existence de troubles de voisinage ainsi que sur la présence de moisissures et de traces d’humidité dans le logement, force est de constater qu’aucune des parties n’a présenté de demandes au juge des contentieux de la protection sur ces deux éléments de fait qui ne sont par ailleurs corroborés par aucune des pièces produites par les parties à l’audience.

Ainsi il n’y a pas lieu de statuer sur ces allégations de part et d’autres.

Sur les autres demandes

Madame [M] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par Monsieur [G] [X] et Madame [R] [X].

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er juin 2023 entre Monsieur [B] [X] et Madame [R] [X] née [C] d’une part et Madame [M] [H] portant sur un local à usage d’habitation situé 18 place Saint-Cloud à LESSAY (50430) à la date du 22 janvier 2025,

CONDAMNE Madame [M] [H] à payer à Monsieur [B] [X] et Madame [R] [X] née [C] la somme de 818, 20 euros arrêtée à la date du 2 mai 2025 (terme du mois de mai 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [M] [H] à se libérer de sa dette, en 12 mensualités de 69 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais et ce en plus du loyer et des charges courantes,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois dela délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [X] et Madame [R] [X] née [C] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

* que Madame [M] [H] soit condamnée à verser à Monsieur [B] [X] et Madame [R] [X] née [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE Monsieur [B] [X] et Madame [R] [X] née [C] de leur plus amples demandes, y compris leur demande faite au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE tous les autres chefs de demandes,

CONDAMNE Madame [M] [H] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION