TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 22/03648

N° Portalis 352J-W-B7G-CWKA6

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 24 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [W]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Marie DUAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0803

DÉFENDERESSES

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0477

La société PARIALTOR

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par Maître Christophe BUFFET, avocat plaidant et par Maître Etienne ANDREAU de la SELARL ANDREAU ARABACI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1252

La société [Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Non représentée

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 02 Juillet 2025, prorogé au 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Le 15 mars 2021, Madame [O] [W] a acquis de la société PARIALTOR un appartement avec droit à la jouissance exclusive d’un balconnet au prix de 383.000 euros pour une surface au sens des articles 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, i.e. la surface dite « Carrez », stipulée égale à 28,03 m² conformément au métrage réalisé par la société [Adresse 13] dont l’assureur de responsabilité est la SA AXA FRANCE IARD.

Considérant que la surface exacte du bien vendu s’élève au maximum à 26,20 m² et que le défaut d’étanchéité affectant ses quatre fenêtres de toit installées sous l’égide du vendeur constitue un vice caché, Madame [W] a assigné le 9 mars 2022 la société PARIALTOR devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, de:

la condamner lui verser une somme de 25.004,99 euros à titre de réduction de prix outre les intérêts au taux légal et une somme de 840 euros au titre des frais de mise en évidence de l’erreur de mesurage,subsidiairement, ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile aux frais de tout succombant et fins de mesurer la superficie du bien conformément à la loi Carrez,•

la condamner à lui verser à titre de restitution partielle de prix les sommes de 361,90 euros et 1.759,23 euros correspondant respectivement aux frais d’identification de l’origine et réparation des vices cachés sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil,la condamner ou tout succombant aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Marie Duault et à lui verser une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] a revendu le bien le 26 avril 2022 après réparation à son initiative desdits désordres .

La société PARIALTOR a le 5 mai 2022 assigné en intervention forcée l’assureur de la société [Adresse 13] placée en liquidation judiciaire le 21 avril 2022, la SA AXA FRANCE IARD, et, en l’état de ses dernières conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, demandé au tribunal de :

rejeter les demandes,subsidiairement, condamner la SA AXA FRANCE IARD à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre à raison de l’erreur de mesurage en principal, intérêts et accessoires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, la SA AXA FRANCE IARD demande quant à elle au tribunal de :

rejeter la demande de réduction de prix de Madame [W] à hauteur de 25.004, 99 euros,rejeter les demandes de la société PARIALTOR dirigées contre elle,condamner la société PARIALTOR à lui verser une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,subsidiairement, juger qu’elle pourra opposer la franchise prévue à son contrat et devant rester à la charge de la société [Adresse 13].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 7 mai 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de Madame [O] [W] notifiées par voie électronique le 11 mars 2024 ;

Vu les conclusions de la société PARIALTOR en date du 26 septembre 2023 ;

Vu les conclusions de la SA AXA FRANCE IARD notifiées par voie électronique le 23 mai 2023 ;

1°) Sur la compétence du tribunal

Madame [W] fait valoir à ce sujet que :

l’action en réduction de prix intentée sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 constitue une action réelle immobilière et par suite relève de la compétence du juge du lieu de situation de l’immeuble en application des dispositions de l’article 44 du code de procédure civile,tendant à l’exécution d’un acte transférant un droit réel immobilier tout en donnant naissance à un droit de créance, une telle action est à tout le moins mixte au sens de l’article 46 du code de procédure civile et lui ouvre dès lors l’option de juridiction y instituée ;liée à un défaut de conformité de la chose elle revêt en outre une nature contractuelle dont résulte la compétence du juge du lieu de livraison ou du ressort de la survenance du dommage, soit en l’espèce celui du lieu de situation de l’immeuble.

Les société PARIALTOR et SA AXA FRANCE IARD n’ont pas conclu sur ce point.

Sur ce,

L’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que les différends nés de l’application du statut de la copropriété relèvent de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

Par suite il est admis que si la solution du litige implique au moins en partie l’application des règles propres au droit de la copropriété, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble conserve sa compétence.

L’article 44 du code de procédure civile dispose par ailleurs qu’en matière réelle immobilière la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

L’ensemble immobilier dont dépend le lot de copropriété objet des présentes est situé à [Localité 14].

Aussi le tribunal de céans se déclare-t-il compétent pour connaître de la demande au titre de la loi n° 65—557 et, par connexité, de celle au titre de la garantie des vices cachés.

2°) Sur la réduction du prix

Au visa de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Madame [W] fait valoir que :

jusqu’à la revente elle n’a pas apporté au bien d’aménagements susceptibles d’en modifier la surface,l’existence d’un minuscule balconnet n’a pas d’influence sur la valorisation de l’appartement,selon quatre experts mandatés par ses soins après l’acquisition, la surface « Carrez » réelle est inférieure de 2,01, 2 ou, dans la moindre mesure, 1,83 m² à la surface stipulée, la différence s’élève à plus du vingtième de celle stipulée, le prix payé se révèle donc excessif de 24.004,99 euros et les frais des expertises diligentées par ses soins doivent lui être remboursés.

Les société PARIALTOR et SA AXA FRANCE IARD objectent qu’aucune ventilation de prix ne figurant à l’acte authentique de vente, le calcul de la moindre mesure doit intervenir sur la base de la valeur du lot soumis à la loi Carrez diminuée de celle des surfaces non soumises à la loi Carrez mais dotées d’une valeur vénale certaine dont le balcon et les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. et, par suite, contestent le chiffrage à 25 004,99 euros.

La société PARIALTOR fait au surplus valoir que :

compte tenu des différences dans le mesurage ressortant des certificats produits, la demanderesse n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de la réalité de l’erreur de mesurage, d’où sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire qui n’a pas être supportée par la société PARIALTOR ;la demanderesse ne justifie pas que les travaux qu’elle aurait réalisés n’ont pas impacté la surface du bien ;le différentiel de surface résulte essentiellement de la dépose effectuée entre l’acquisition et la revente par la société PARIALTOR du doublage des murs.

La SA AXA FRANCE IARD pour sa part ne conteste pas le mesurage effectué par le Cabinet [J], par ailleurs expert judiciaire, concluant à une surface Carrez de 26,20 m².

Sur ce,

L’alinéa 7 de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que si la superficie du lot de copropriété vendu est inférieure de plus du vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur supporte à la demande de l’acquéreur une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, étant par ailleurs admis qu’importe peu à cet égard le fait que l’acquéreur ait eu connaissance avant la conclusion de la vente du caractère erroné de la surface stipulée ou qu’il ait revendu le bien en réalisant une plus-value.

L’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres et qu’il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Il est constant que les multiples mesurages réalisés ont abouti au calcul de surfaces divergentes, ce à différents intervalles de temps.

Il convient donc de désigner un expert avec mission de déterminer la surface « Carrez » du bien vendu dans son état au jour de la vente (soit le 15 mars 2021) et de surseoir à statuer sur les demandes liées dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

3°) Sur la restitution partielle de prix

Au visa de l’article 1641 du code civil, Madame [W] fait valoir que :

les fenêtres de toit avaient été changées par une entreprise mandatée par la société PARIALTOR, ceci démontrant que cette dernière les considérait telles des parties privatives ainsi qu’il résulte également des mentions du règlement de copropriété ;la recherche de fuite réalisée par l’entreprise mandatée par le syndic de copropriété a révélé qu'« une malfaçon est présente au niveau de la pose des Velux, plusieurs raccords sont manquants et une reprise de la zinguerie sur le velux au-dessus du hall d’entrée est nécessaire et il est nécessaire de procéder à des réparations de l’ensemble des Velux. »,face à l’urgence elle a fait procéder aux réparations et en a pris en charge le coût,la société PARIALTOR lui a vendu un bien présentant des désordres constituant des vices cachés dès lors que les infiltrations affectant le clos et le couvert rendaient l’immeuble impropre à sa destination dont elle ne peut s’exonérer en sa qualité de professionnel de l’immobilier,au surplus une visite et une expertise contradictoires sont intervenues.

La société PARIALTOR objecte que :

les éléments de preuve fournis sont insuffisants à caractériser un vice caché,les réparations ayant été réalisées depuis le toit, soit une partie commune, le défaut d’étanchéité provient de cette partie commune et sa réparation en incombe par conséquent au syndicat des copropriétaires,les conclusions de l’expertise contradictoire ne sont pas encore connues à la date de ses dernières conclusions,l’entreprise ayant réalisé les travaux de pose des fenêtres de toit sous l’égide de la société PARIALTOR a attesté n’avoir jamais constaté les désordres annoncés par la demanderesse.

Sur ce,

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du code civil prévoit qu’en cas de vice caché, l’acquéreur peut garder la chose et se faire restituer une partie du prix.

En l’espèce, la société PARIALTOR ne conteste pas l’applicabilité de la garantie des vices cachés.

Dès le mois de décembre 2021, les vélux laissaient apparaître des traces d’infiltrations à l’intérieur de l’appartement. Le désordre avait pour cause une malfaçon au niveau de la pose.

Les vélux ayant été installés alors que la société PARIALTOR était propriétaire des locaux, le défaut est nécessairement antérieur à la vente.

Par ailleurs, il n’est pas allégué que le défaut était apparent.

Enfin, le caractère fuyard d’un vélux diminue l’usage que l’on doit normalement faire du local qu’il clôt.

Le bien vendu était donc affecté d’un vice caché et la société PARIALTOR doit restituer à Madame [W] la part du prix de vente correspondant à la perte de valeur du bien en raison de la diminution de son usage.

Cette réduction doit être estimée au montant du coût de reprise des désordres devant normalement incomber à Madame [W]

Le règlement de copropriété stipule en page 12 que sont des parties communes « la charpente, la couverture, à l’exclusion des parties vitrées déposées directement sur des parties privatives ». Cette clause doit être comprises en considération de celle figurant en page 8 selon laquelle sont des parties privatives « les fenêtres et porte-fenêtres ». Ainsi, un vélux dont la fonctionnalité s’apparente à celle de fenêtre et qui constitue une partie vitrée apposées sur la couverture du bâtiment et donnant sur des parties privatives constitue une partie privative.

Il en résulte que, contrairement à ce que soutient la société PARIALTOR, les vélux litigieux sont des parties privatives et non pas communes.

Par suite, le coût de remise en état en incombait entièrement à Madame [W] sans qu’elle ne puisse en réclamer l’exécution au syndicat.

La société PARIALTOR sera donc condamnée à verser à titre de restitution de prix à Madame [O] [W] les sommes de 361,90 euros et 1.759,23 euros correspondant respectivement aux frais d’identification de l’origine du vice et de sa réparation.

4°) Sur les demandes accessoires

La société PARIALTOR, partie succombant à la demande en restitution partielle de prix sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, sera condamnée à verser à Madame [O] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu pour le reste de réserver les dépens et le surplus des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Se déclare compétent pour statuer sur les demandes ;

CONDAMNE la société PARIALTOR à verser à Madame [O] [W] les sommes de 361,90 euros et 1.759,23 euros à titre de restitution de prix ;

CONDAMNE la société PARIALTOR à verser à Madame [O] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

COMMET, en qualité d’expert, [R] [D] exerçant [Adresse 2] [Localité 14] (tél. : [XXXXXXXX01]), qui, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties, aura pour mission de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 11] à [Localité 9],procéder au métrage du lot de copropriété n°64 et établir un certificat des superficies conformes aux articles 46 de la loi n°65-557 et 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 dans l’état qui était le sien au jour de la vente, soit au 15 mars 2021,s’expliquer sur tous dires et observations des parties sur ce plan et recueillir leur accord, le cas échéant ;

ENJOINT aux parties de fournir immédiatement à l’expert toutes pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission et notamment à la société PARIALTOR comme à Madame [O] [W] de présenter les devis et factures des travaux réalisés depuis leurs acquisitions respectives jusqu’à la revente ;

DIT que l’expert remettra aux parties un pré-rapport avant le 27 janvier 2026;

DIT que les parties auront jusqu’au 27 février 2026 pour former leurs dires ;

DIT que l’expert déposera son rapport définitif écrit au greffe de la deuxième chambre civile de ce tribunal avant le 27 mars 2028, qu’il en adressera un exemplaire à chacune des parties ;

FIXE à 2.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera mise à la charge de Madame [W] ;

DIT que cette consignation devra être versée au service de la régie du tribunal avant le 24 novembre 2025;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d’expert sera caduque, à moins que le juge de la mise en état, à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que l’expert devra faire connaître, dans le mois de sa saisine, le montant prévisible de la rémunération définitive à fin d’éventuelle consignation complémentaire ;

SURSOIT à statuer sur les demandes liées dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 10 décembre 2025 à 13 heures 30 pour vérification de la consignation ;

RESERVE pour le reste les dépens et frais irrépétibles ;

Fait et jugé à [Localité 14] le 24 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM