TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02283 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEUT

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSE :

LA S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 février 2024, la société civile immobilière [B] a consenti à Monsieur [M] [J] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 400,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 22,00 euros. Les parties ont convenu d’une prise d’effet du bail au jour de sa conclusion.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [M] [J] pour le paiement des loyers et charges.

Ledit contrat est constitué du contrat de cautionnement Visale régi par la convention Etat-UESL élaborée pour la mise en œuvre du dispositif de sécurisation du logement privé, en application du chapitre 2.2.3.2. de la Convention Quinquennale 2015-2019 entre l’Etat et l’UESL-ACTION LOGEMENT SERVICES du 2 décembre 2014, ce dispositif de sécurisation étant dénommé «Visale» dans ladite convention.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé le montant des loyers et charges impayés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que la quittance subrogative donnée par le bailleur à la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été délivré au locataire le 27 mars 2025, à la requête de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 110,00 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, dénoncé le 16 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner à comparaître Monsieur [M] [J] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] ;

— la condamnation de Monsieur [M] [J] au paiement de la somme de 2 110,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 2110 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation de Monsieur [M] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur production d’une quittance subrogative ;

— la condamnation de Monsieur [M] [J] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 2 532,00 euros à la date du 15 octobre 2025, en produisant une nouvelle quittance subrogative. Elle s’en rapporte s’agissant d’éventuels délais de paiement et précise que le locataire s’est acquitté du loyer de septembre 2025.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [M] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [M] [J] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

1. Sur la demande en résiliation

— Sur la recevabilité de la demande.

Par application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier envers le débiteur.

Sont ainsi visés le droit de créance lui-même mais également les actions qui s’y rattachent qui appartenaient au créancier.

L’article 1346 du même code dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La convention Etat-Usuel pour la mise en oeuvre de Visale stipule expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

De même, la quittance subrogative stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il est par ailleurs établi que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne a été saisie par la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 28 mars 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 17 octobre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 2 février 2024 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette après commandement de payer. Le commandement de payer, délivré le 27 mars 2025, visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai plus favorable au locataire prévu dans le contrat de location et visé dans le commandement de payer).

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2025.

L’absence du locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de solliciter des délais de paiement. Aucune demande du locataire n’a par ailleurs été adressée au tribunal et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’en est rapporté sur ce point.

Aucun délai de paiement suspensif ne sera donc accordé.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, les quittances subrogatives et un décompte des sommes dues au 15 octobre 2025.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 28 mai 2025, Monsieur [M] [J] cause un préjudice à la société civile immobilière [B] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [M] [J] sera condamné au paiement de la somme de 2 532,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 15 octobre 2025, déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 2 110,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il sera par ailleurs condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 16 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce sur présentation d’une quittance subrogative.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3.Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [M] [J] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2024 entre la société civile immobilière [B] et Monsieur [M] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 28 mai 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [J] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [M] [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [J] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer en deniers ou quittances à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 532,00 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 2 110,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 16 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir, dès lors qu’elle en justifiera le paiement au bailleur par une quittance subrogative ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente