TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 21 AOUT 2025

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N° RG 24/01802 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E2L7

Minute 25-

Jugement du :

21 août 2025

La présente décision est prononcée le 21 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 06 juin 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 6] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Madame [U] [Z], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date 21 avril 2017, l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE a donné bail à Madame [J] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 311,93 euros.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 21 avril 2017.

Le bail a été résilié judiciairement le 24 avril 2018.

Madame [J] [O] ayant régularisé la situation par la suite, un nouveau bail a été signé le 10 juin 2020 par acte sous seing privé.

Madame [J] [O] a donné congé par courrier reçu le 13 décembre 2021, dont l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE a accusé réception le jour-même en précisant que le préavis s’achèverait le 13 février 2022.

L’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE a été absorbée par fusion avec transmission universelle du patrimoine sans liquidation par la SEM [Localité 6] HABITAT avec effet juridique, comptable et fiscal au 31 décembre 2021.

L’état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 11 février 2022.

Le décompte de sortie de Madame [J] [O] s’élevant à la somme de 2607,24 euros a été édité le 16 mars 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 janvier 2024, Madame [J] [O] a été mise en demeure de régler la somme, en principal, de 2997,72 euros.

Par requête du 3 mai 2024, reçue le 17 mai 2024 par le greffe du tribunal judiciaire de REIMS, la SEM REIMS HABITAT venant aux droits de l’OPH REIMS HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE a demandé à :

Déclarer la SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT Champagne Ardenne, recevable et fondée en ses demandes ;Condamner Madame [J] [O] à lui verser la somme de 2767,73 euros ;Condamner Madame [J] [O] aux entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 06 décembre 2024, la SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception du montant sollicité, revu à 2612,82 euros.

Convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, signée le 01 octobre 2024, Madame [J] [O] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par jugement mis à disposition au greffe.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour que la SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE produise clairement la liste des éléments réparés, ainsi que les factures, l’état des lieux sortant ne correspondant pas aux factures produites et le montant global demandé variant.

A l’audience du 06 juin 2025, la SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE, maintient l’intégralité de ses demandes, produisant un compte de sortie avec modification des sommes, envoyées par mail et courrier à la défense, pour un montant de 2612,82 euros.

Convoquée par lettre avec accusé réception signée le 21 février 2025 à l’audience du 06 juin 2025, Madame [J] [O] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025 par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code civil dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

L‘article 750-1 du code de procédure civile prévoit, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la SEM REIMS HABITAT venant aux droits de l’OPH REIMS HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE a saisi le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de REIMS par lettre recommandée en date du 25 mars 2024. La tentative de conciliation a abouti à un constat de carence le 29 avril 2024.

Par conséquent, la demande est recevable.

II – Sur la demande de paiement au titre du compte de sortie

Aux termes des alinéas a) et c) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’état sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE détaille la somme dont le paiement est demandé comme suit :

545,39 euros au titre des arriérés de loyers ;18,78 euros au titre des régules de charges et fluides.2222,34 euros au titre des réparations locatives ;37 euros au titre de la production de deux clés (badge hall et clé de palier) ;somme de laquelle doit être soustrait le montant de 210,69 euros correspondant au remboursement de la caution du logement ;soit un total de 2612.82 euros.

En l’espèce, la SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE produit au titre d’arriérés de loyers un décompte de 545,39 euros répartis comme suit :

44,79 euros sur le quittancement de novembre 2024,44,79 euros sur le quittancement de décembre 2024,306,08 euros sur le quittancement de janvier 2025,149,73 euros sur le quittancement de février 2025.

Elle produit également le décompte de la régularisation des charges se soldant par un montant dû de 18,78 euros.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie les éléments suivants :

Pièce / élément

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Montant justifié

Dégagement : détecteur de fumée

Usage (usure normale)

Équipement manquant / dégradé

Estimation à 81,47€, facture de 86,84€

Dégagement : combiné interphone

Usage (usure normale)

Équipement manquant / dégradé

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Dégagement : Peinture et revêtements muraux,

état neuf : décollement léger papier

Usagé, défraîchi : arraché, crayonné

Estimation à 499,85€, facture de 635,77€

Dégagement : revêtements de sols

État neuf

Usagé / défraîchi

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Cuisine : peinture, papier peint

État neuf

Usagé, défraîchi : taché, crotte de mouche, tache de gras

Estimation à 421,60€, facture de 428,52€

Cuisine : revêtement de sol

État neuf

Usagé, défraîchi

Estimation à 117,34€, facture de 333,72€

Salle de bains : peinture, papier peint

État neuf

Usagé, défraîchi pour les revêtements muraux

Estimation à 56,12€, facture de 56,97€ (correspondant aux 25% à la charge du locataire)

Salle de bains: siège WC

État neuf

Défaut entretien, nettoyage équipement

Estimation à 6,64€ , facture de 6,71€

Salle de bains : réservoir WC

État neuf

Équipement manquant / dégradé

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Salle de bains : revêtements de sol

État neuf

Usagé / défraîchi : brûlure, taché

Estimation à 117,34€, facture de 121,35€

Salle de séjour : volet PVC

Usage (usure normale), butte VR en place

Usage (usure normale) : butte VR en place, sangle enrouleur dégradée

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Salle de séjour : plaque, béquille de porte

Usage (usure normale)

Équipement manquant / dégradé : cassé

Estimation à 29,78€, Facture de 36,43€

Salle de séjour : nettoyage, propreté

Satisfaisante

Insatisfaisante : étagère en place non démontée

Estimation à 11,07€, facture de 14,19€ (correspondant aux 25% à la charge du locataire)

Salle de séjour : peinture, papier peint

Peinture et revêtements muraux : accroc papier derrière porte, bulles aux angles autour prise, papier mal fait

Usagé / défraîchi : arraché, crayonné, taché

Estimation à 429,45€ facture de 310,23€

Salle de séjour : revêtement de sols

État neuf

Usagé / défraîchi

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Chambre 1 : prise

État neuf

Équipement manquant / dégradé : 1 prise HS

Estimation à 19,98€ facture de 24,93€

Chambre 1 : peinture / papier peint

État neuf, défaut de pose dans les angles, tâches légères sous fenêtre

Usagé / défraîchi : autocollant, arraché, crayonné, taché

Estimation à 407,47€ facture de 152,94€

Rangement 1 : ampoule basse consommation

Usage (usure normale)

Équipement manquant, dégradé

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Rangement 1 : porte intérieure

Usage (usure normale)

Équipement manquant, dégradé : miroir collé dessus

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Rangement 1 : peinture / papier peint

État neuf

Usagé / défraîchi

Estimation à 127,98€ facture 187,89€

Séchoir cuisine : volet PVC

Usage (usure normale)

Usage (usure normale) : cassé

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Cuisine : nettoyage, propreté

satisfaisant

insatisfaisant

Estimation à 273,36€ facture : 126,88€

Salle de bains : Nettoyage, propreté

satisfaisant

insatisfaisant

Chambre 1 : nettoyage / propreté

satisfaisant

Insatisfaisant

Rangement 1 : nettoyage / propreté

Satisfaisant

Insatisfaisant

L’état des lieux de sortie du 11 février 2022 fixe à la somme de 2607,24 euros, le montant dû au titre des réparations locatives et à la somme de 37 euros le montant dû au titre du badge du hall d’immeuble et de la clé de la porte palière manquants.

Madame [J] [O] a signé ce constat d’état des lieux faisant état des réparations locatives, signifiant son accord avec les constatations mentionnées sur l’état des lieux et la somme de 2607,24 euros demandée.

La SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE produit des factures dont les montants sont rappelés dans le tableau récapitulatif des constatations de l’état des lieux sortant, pour un montant total de 2523,37 euros, ainsi que l’accord collectif sur la procédure d’état des lieux dans le département de la Marne, mais limite à la somme de 2222,34 euros le montant sollicité au titre des réparations locatives.

Les créances de la SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE étant établies et justifiées tant pas les états des lieux d’entrée et de sortie, le décompte produit et les factures adressées, sans que les demandes formulées au titre des réparations locatives ne puissent s’expliquer par la vétusté, en conséquence Madame [J] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 2612,82 euros à la SEM [Localité 6] HABITAT.

V- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

2- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à la SEM [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6] HABITAT CHAMPAGNE ARDENNE la somme de 2612.82 euros au titre du compte de sortie, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 21 août 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière, Le Président,