TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 Février 2026

N° RG 25/03045 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRSO

Jugement du 06 Février 2026

N°: 26/142

[G] [R]

C/

[B] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOMMELAER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [F]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Février 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 26 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Novembre 2025, date à laquelle, le délibéré a été prorogé au 06 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [G] [R]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [F]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé les 11 et 15 janvier 2024, à effet au 12 janvier 2024, Mme [G] [R], par l’intermédiaire de son mandataire, la société Gestion Immobilière Rennaise, a donné à bail à M. [B] [F] un logement d’habitation principale situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 743,11 euros et d’une provision pour charges de 83 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.670,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [F] le 16 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, Mme [G] [R] a fait assigner M. [B] [F] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des sommes restant dues au titre du bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025 où elle a été retenue.

A cette date, Mme [G] [R] a comparu représentée par son conseil.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 1224 et 1217 du Code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [G] [R] sollicite :

De constater la résiliation du bail au 27 février 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;Subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;En tout état de cause :

D’ordonner l’expulsion de M. [B] [F] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;De condamner M. [B] [F] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ;De condamner M. [B] [F] à lui payer la somme de 8.430,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;De condamner M. [B] [F] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer.Au soutien de ses prétentions, la bailleresse fait valoir que le locataire a cessé de régler les loyers et charges à compter de décembre 2024 et qu’il n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer. Elle souligne que les paiements n’ont pas davantage repris depuis la première audience.

En réponse aux moyens en défense, elle relève que le locataire s’est plaint de problèmes d’électricité après la délivrance de l’assignation. Elle souligne que les travaux nécessaires ont été effectués et que, même après leur réalisation, aucun paiement n’est intervenu.

A l’audience, M. [B] [F] a comparu en personne.

Il s’oppose aux demandes de la bailleresse et estime, a minima, que les loyers de janvier à avril 2025 ne sont pas dus.

S’il devait être condamné, il sollicite des délais de paiement et propose de verser 250 euros par mois.

A titre de moyens en défense, M. [B] [F] considère qu’il était en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue aux articles 1219 et 1220 du Code civil en raison de l’insalubrité du logement et de l’illégalité initiale du bail. Il affirme que le diagnostic électrique n’était pas conforme contrairement à ce qui lui avait été indiqué, que l’installation était dangereuse et, faute pour la bailleresse de réagir à ses sollicitations, il a cessé le paiement des loyers. Il déclare avoir été obligé de prendre ses douches à l’extérieur et ne pas avoir pu accueillir ses enfants. Il souligne que les travaux n’ont été réalisé qu’au cours du mois d’avril 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 6 février 2026.

Autorisées par le président d’audience, les parties ont fait parvenir au greffe des notes en cours de délibérés.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [G] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été signé les 11 et 15 janvier 2024, et il contient, en son article VIII, une clause résolutoire fixant à six semaines le délai permettant d’obtenir résiliation de plein droit, du bail après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.670,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 février 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date.

Au vu de la note en délibéré n°3 remise par la bailleresse, mentionnant le départ du locataire des lieux le 16 novembre 2025, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion de ce dernier.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, par le maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due pour la période effectivement occupée, soit du 27 février 2025 au 16 novembre 2025, date de départ effectif du locataire.

Son montant sera égal au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 826,11 euros.

2/ Sur la demande au titre de l’arriéré locatif,

Aux termes de l’article 1103 du code civil prévoit les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 24 V de la même loi, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable à échoir au plus tard le 5 de chaque mois entre les mains de l’agence.

M. [B] [F] verse aux débats le diagnostic des installations du logement réalisé le 7 mai 2021 et remis avec le bail.

Il est constaté que l’installation électrique comporte six anomalies. Le rapport mentionne qu’il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent.

Se faisant, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Le locataire justifie avoir signalé la situation sur la plateforme « signal-logement » le 29 janvier 2025 et avoir adressé un courrier à la bailleresse le 26 février 2025.

La bailleresse justifie avoir fait réaliser des devis de travaux les 29 janvier 2025 et 25 février 2025 et, avoir fait réaliser les travaux, lesquels ont été réceptionnés sans réserve le 4 avril 2025.

Force est de constater que le locataire ne justifie pas que la dangerosité de l’installation était telle qu’il n’a pas pu habiter le logement. Il ne pouvait, par suite, suspendre unilatéralement le paiement de la totalité des loyers.

Le locataire ne verse par ailleurs aucune pièce de nature à conforter ses allégations selon lesquelles ce défaut de conformité a entraîné un trouble de jouissance, élément qui aurait pu justifier une réduction temporaire du loyer.

Dès lors, aucune réduction du loyer ne saurait être accordée au locataire.

Au vu du décompte versé aux débats, au 24 septembre 2025, le locataire était redevable de la somme de 8.430,46 euros.

Il convient de préciser, que faute d’avoir pu être débattu contradictoirement, il ne saurait être tenu compte du décompte actualisé produit en cours de délibéré. La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation étant par ailleurs suffisante pour permettre à la bailleresse de recouvrer les sommes dues au 16 novembre 2025, date de restitution des clés.

Le décompte arrêté au 24 septembre 2025 laisse apparaître des frais interdits en application de l’article 4 i et p de la loi du 6 juillet 1989 ; ainsi des frais de rejet de prélèvement de 9 euros chacun imputés les 9 décembre 2024 et 6 janvier 2025, soit 18 euros au total. Ce décompte mentionne des frais d’huissier à hauteur de 151,36 euros dont le remboursement est par ailleurs demandé au titre des dépens. Ces sommes seront donc déduites de la créance.

Ainsi, l’arriéré locatif peut être arrêté à la somme de 8.261,10 euros.

En conséquence, M. [B] [F] sera condamné à payer à Mme [G] [R] la somme de 8.261,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3/ Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que M. [B] [F] ne produit aucun élément de nature à justifier que sa situation personnelle et financière justifie l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il sera débouté de sa demande.

4/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [B] [F] sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, en équité, la demande de Mme [G] [R] à ce titre sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu les 11 et 15 janvier 2024 entre Mme [G] [R] d’une part, et M. [B] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 27 février 2025,

CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet du fait du départ spontané du locataire,

CONDAMNE M. [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 826,11 euros (huit cent vingt-six euros et onze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce jusqu’au 16 novembre 2025, date de libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [B] [F] à payer à Mme [G] [R] la somme de 8.261,10 euros (huit mille deux-cent-soixante et un euros et dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DEBOUTE M. [B] [F] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE Mme [G] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [F] aux dépens de l’instance en compris le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,