TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/01788 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDIA

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Comparant en personne

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 22 septembre 2019, Monsieur [E] [R] (ci-après le bailleur) a consenti à Monsieur [S] [T] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 390,00 euros outre des charges d’un montant mensuel de 30 euros. La prise d’effet du contrat de bail a été fixée entre les parties au 1er octobre 2019.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 19 avril 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 2 520 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, dénoncé le 23 mai 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [E] [R] a fait assigner à comparaître Monsieur [S] [T] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et à défaut, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé au [Adresse 3] ;

— la condamnation de Monsieur [S] [T] au paiement de la somme de 1 680,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 avril 2024, avec intérêt au taux légal.

— la condamnation de Monsieur [S] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, jusqu’au départ des lieux, avec intérêt au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

— la condamnation de Monsieur [S] [T] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2025.

A l’audience, Monsieur [E] [R] maintient ses demandes de paiement. Il produit un décompte et actualise l’arriéré locatif à la somme de 1 880 euros au titre des loyers et charges dus. Il confirme la présence du locataire dans les lieux.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [S] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [S] [T] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à Monsieur [E] [R].

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 23 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, sans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 23 avril 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, le contrat de bail du 22 septembre 2019 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 19 avril 2024 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2024.

L’absence du locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle ni d’effectuer une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande de délai de paiement n’a par ailleurs été adressée au tribunal avant l’audience. Il n’est dès lors pas opportun de statuer sur d’éventuels délais de paiement suspensifs.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [T] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur justifie de sa demande en paiement en produisant une copie du contrat de bail signé, un commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues, actualisé au jour de l’audience. Il précise en outre la persistance du locataire dans les lieux loués.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 20 juin 2024, Monsieur [S] [T] cause un préjudice à Monsieur [E] [R], découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, est d’un montant fixe et non révisable.

Le décompte produit par le bailleur en date du 15 octobre 2025 fait apparaître, au titre des sommes dues un montant de 1 880 euros, duquel il convient de soustraire la somme de 500 euros au titre des « frais de chasse d’eau » dont il n’est pas rapporté la preuve au présent dossier et qui ont été facturés en sus du loyer et des charges mensuelles du mois concerné.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande du bailleur et Monsieur [S] [T] sera condamné au paiement de la somme de 1 380 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du décompte produit, soit le 15 octobre 2025 et ce avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Par ailleurs, Monsieur [S] [T] sera condamné à verser à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 16 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure.

En conséquence, Monsieur [S] [T] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [E] [R] recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2019 entre Monsieur [E] [R] et Monsieur [S] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 juin 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [T] et de tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [T] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [E] [R] la somme de 1 380 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [E] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 16 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêt au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [E] [R] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [E] [R] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente