TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

Copie certifiée conforme à :

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10854

N° Portalis 352J-W-B7I-C5UE4

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet CAZALIERES, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

Madame [V] [K] [L] [M]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10854 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UE4

DÉBATS

A l’audience du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [M] est propriétaire des lots de copropriété n°9, 43 et 93 dans l’immeuble situé à [Adresse 6] ([Adresse 2]).

Par jugement rendu le 1er septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Madame [M] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  4.163,82 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2022 et le 26 janvier 2023,

—  150 euros au titre des dommages-intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 20 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [M] de payer les charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à PARIS (18 ème ) a fait assigner Mme [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 4 avril 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de la loi du 13 décembre 2000, ainsi que des articles 1231-6 et suivants ainsi que 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner Mme [M] au paiement de la somme de 14 925,58 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 29 janvier 2023 et le 1 er avril 2025, 2 èmes appels de fonds et fond travaux loi alur inclus, se décomposant comme suit :

▪ 12 386,38 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 29 janvier 2023 et le 1 er avril 2025, 2 èmes appels de fonds et fond travaux loi alur inclus, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024.

▪ 2 539,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— condamner Mme [M] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [M] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [M] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [M] est propriétaire des lots n°9, 43 et 93 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 janvier 2023, 9 février 2024 et 12 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.386,38 euros.

Mme [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 12.386,38 au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10854 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UE4

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.539,2 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de rejet de prélèvement de provision qu’il dit avoir exposés les 16 février 2023 et 20 février 2024.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de préparation, d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Par ailleurs, les frais désignés comme « affaire SDC c/ [M] », dont les factures du commissaire de justice sont produites et qui sont mentionnés comme des frais de provision pour des significations sans aucune précision quant à l’objet de ces significations, ne sauraient être pris en compte faute d’éléments permettant de considérer ces frais comme nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, s’agissant des frais de constitution d’hypothèque, faute de justificatif, ils seront écartés.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [M] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [M] manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [M] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er septembre 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [M] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

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Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 20 avril 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme demandée dans ledit courrier, à savoir la somme de 8.760,87 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [M] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 10] ) les sommes de :

—  12.386,38 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2024 sur la somme de 8.760,87 euros, et à compter de l’assignation du 29 aout 2024 pour le surplus ;

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [V] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 11 Décembre 2025

La Greffière La Présidente