TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BOUCTOT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00656

N° Portalis 352J-W-B7H-C3G4L

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] [Localité 9], représenté par son Syndic en exercice, la SAS RINALDI, exerçant son activité sous l’enseigne “CABINET RINALDI”, représentée par son Président y domicilié en cette qualité ayant son siège social

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998

DÉFENDERESSE

Madame [K] [Y] [R] [G]

[Adresse 2]

[Localité 7]

défaillante

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00656 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G4L

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 06 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [K] [Y] [R] [G] a acquis, par acte notarié du 10 novembre 2016, les lots de copropriété n°21 et 23 composant un logement de deux pièces de 16,54m² et un débarras dans un immeuble situé [Adresse 5]).

La mairie de [Localité 8] a, par arrêté du 10 avril 2017, enjoint les propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à remettre en état de propreté la façade arrière du troisième bâtiment cour donnant sur le [Adresse 1] et à engager les travaux dans un délai de six mois.

Par jugement en date du 20 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné Mme [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3.806,99 euros au titre des charges de copropriété et de travaux outre 471,30 euros au titre des frais de recouvrement et 450 euros de dommages et intérêts et lui a accordé des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [K] [Y] [R] [G] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Mme [K] [Y] [R] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 06 juin 2024.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00656 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G4L

Au visa des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 alinéa 2 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [K] [Y] [R] [G] au paiement de la somme de 14.935,12 euros au titre des charges dues entre le 1er octobre 2022 et le 05 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [K] [Y] [R] [G] au paiement de la somme de 47,17 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner Mme [K] [Y] [R] [G] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [K] [Y] [R] [G] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [K] [Y] [R] [G] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), Mme [K] [Y] [R] [G] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 juin 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 06 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité » objective « que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’un acte de vente que Mme [K] [Y] [R] [G] est propriétaire des lots n°21 et 23 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 13 avril 2023 et 10 septembre 2024, par laquelle l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux, notamment le ravalement du mur pignon imposé par la mairie de [Localité 8] ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— le contrat de syndic ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance entre le 1er octobre 2022 et le 5 janvier 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [K] [Y] [R] [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 14.982,39 euros et non 14.935,12 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Le tribunal étant lié par les prétentions des parties conformément à l’article 4 du code de procédure civile, et Mme [K] [Y] [R] [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 14.935,12 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés entre le 1er octobre 2022 et le 5 janvier 2024.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 10 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 47,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 13 octobre 2023 facturée à hauteur de la somme de 47,17 euros n’excédant pas celle prévue par le contrat de syndic.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00656 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G4L

En conséquence, Mme [K] [Y] [R] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 47,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 10 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [K] [Y] [R] [G] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et du jugement du 20 décembre 2022, il apparaît que Mme [K] [Y] [R] [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [K] [Y] [R] [G] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 décembre 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires, ce défaut de paiement ayant en outre occasionné un retard dans l’exécution des travaux de ravalement de la façade arrière du troisième bâtiment sur cour, les travaux n’ayant pu commencer faute de trésorerie ainsi qu’il résulte de l’assemblée générale du 10 septembre 2024.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [K] [Y] [R] [G] comme une débitrice de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [K] [Y] [R] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [Y] [R] [G], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.800 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [K] [Y] [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  14.935,12 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées dues entre le 1er octobre 2022 et le 05 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du 10 janvier 2024 ;

—  47,17 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 10 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] [R] [G] aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNE Mme [K] [Y] [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 Avril 2025

La Greffière La Présidente