TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/02489 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FE73

Minute 25-

Jugement du :

24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 septembre 2025

DEMANDEUR (S) :

Société SEM – [Localité 5] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Madame [U]

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

ni comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 20 mai 2022 prenant effet à compter du 24 mai 2022, l’office public de l’habitat [Localité 5] HABITAT Champagne-Ardenne (ci-après dénommé la SEM [Localité 5] HABITAT), a donné à bail à Monsieur [O] [Z] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel révisable de 252,53 euros, outre 135,1 euros de provisions pour charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1236,38 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SEM REIMS HABITAT a fait délivrer assignation à Monsieur [O] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Monsieur [O] [Z] ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, il devra rendre libre le logement occupé, tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ;

— Dire et ordonner que faute par lui de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SEM [Localité 5] HABITAT sera autorisée à le faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin et ;

— Le condamner au paiement de :

— la somme de 7767,22 euros pour loyers et charges dus au 30 juin 2025 ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1e juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, la SEM [Localité 5] HABITAT a fait valoir que Monsieur [O] [Z] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 4 février 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, la SEM [Localité 5] HABITAT, représentée par Madame [U], dûment habilitée, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 12587,50 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Assigné à Etude, Monsieur [O] [Z] n’est ni présent ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que le locataire ne s’est pas déplacé au rendez-vous fixé et n’a pas répondu à la mise à disposition.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SEM [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025, pour la somme en principal de 1236,38 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM [Localité 5] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [Z] restait devoir la somme de 12587,50 euros à la date du 26 septembre 2025.

Le défendeur, non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1236,38 euros à compter du 4 février 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’examen du relevé de compte montre que le défendeur n’a effectué aucun règlement depuis le mois de mai 2025.

Il n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En raison de son absence à l’audience, Monsieur [O] [Z] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait davantage lui être accordé sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [O] [Z] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 29 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

MONSIEUR [O] [Z], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SEM [Localité 5] HABITAT ne justifiant pas de l’assistance d’un avocat dans le cadre de la procédure et de l’existence de frais irrépétibles, il convient dès lors de le débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SEM [Localité 5] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2022 entre la SEM [Localité 5] HABITAT et Monsieur [O] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 7 avril 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SEM [Localité 5] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à verser à la SEM [Localité 5] HABITAT la somme de 12587,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1236,38 euros à compter du commandement de payer en date du 4 février 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] à payer à la SEM [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 29 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la SEM [Localité 5] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame GUILLEMIN Valérie, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge