minute n°:

N° RG 25/01364 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D63Z

Code : 5AA

Etablissement public OPAC DE, [Localité 1] ET, [Localité 2]

c/,

[H], [V]

copie certifiée conforme délivrée le 05/02/2026

à

— Maître Myriam KORT CHERIF de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES

+ exécutoire

— , [H], [V]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 FÉVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public OPAC DE, [Localité 1] ET, [Localité 2],

RCS de, [Localité 3] sous le n° 778 596 502,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Myriam KORT CHERIF de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [H], [V]

née le 24 Mars 1980 à, [Localité 4]

de nationalité française, demeurant, [Adresse 2], [Adresse 3] -, [Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 janvier 2026

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 05 FEVRIER 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 par Karen MORIN, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/01364 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D63Z

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2024, L’OPAC 71 a donné à bail à Madame, [V], [H] un appartement situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 380,77 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, L’OPAC 71 a fait signifier à Madame, [V], [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 332,50 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Par notification du 19 juin 2025 L’OPAC 71 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, L’OPAC 71 a fait assigner Madame, [V], [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, tant pour défaut d’assurance que pour non-paiement de loyer,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• ordonner l’expulsion de Madame, [V], [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner Madame, [V], [H] au paiement des sommes suivantes :

○ la somme de 620,62 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 septembre 2025,

○ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

○ la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

○ les dépens,

• dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de, [Localité 1] et, [Localité 2] le 20 octobre 2025.

L’affaire a été audiencée le 8 janvier 2025.

À l’audience, L’OPAC 71, représenté par, [Z], [Q] dument muni d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 458.90 euros arrêtée au 5 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. L’OPAC 71 indique que Madame n’a toujours pas produit le justificatif d’assurance, et ne s’oppose pas à la mise en place de délais.

L’OPAC 71 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame, [V], [H] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 mai 2025, et n’a pas fourni le justificatif de l’assurance. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers, et l’absence de justificatif d’assurance, constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame, [V], [H], assignée à étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame, [V], [H], cité à étude ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 octobre 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, L’OPAC 71 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’OPAC 71 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 juin 2024, du commandement de payer délivré le 27 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 29 décembre 2025 que L’OPAC 71 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 292,25 euros, loyer du mois de novembre 2025 inclus, frais déduits (le commandement de payer : 65,46 euros, les sept frais de rejet : 3,50 euros et l’assignation 97,69 euros).

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et que le locataire en situation de régler sa dette locative peut se voir accorder, même d’office, par le juge des délais de paiement.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré sans effet selon l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement, délivré par commissaire, doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de souscription d’une assurance ou à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire concernant le paiement des loyers et charges, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 mai 2025. Par contre ce commandement de payer ne reproduit pas l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, et ne mentionne pas le défaut d’assurance de la locataire, par conséquent les conditions de la mise en œuvre de la clause résolutoire au titre de l’assurance ne sont pas réunies.

Néanmoins, il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 juin 2024 à compter du 8 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [V], [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame, [V], [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 juillet 2025, Madame, [V], [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame, [V], [H] à son paiement à compter du 9 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [V], [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame, [V], [H] à payer à L’OPAC 71 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026,

DÉCLARE recevable la demande de L’OPAC 71 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire concernant le défaut d’assurance contenue dans le bail conclu le 20 juin 2024 entre L’OPAC 71 d’une part, et Madame, [V], [H] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4], ne sont pas réunies,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire concernant les loyers et charges contenue dans le bail conclu le 20 juin 2024 entre L’OPAC 71 d’une part, et Madame, [V], [H] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4], sont réunies à la date du 8 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE à Madame, [V], [H] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame, [V], [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [V], [H] à compter du 9 juillet 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame, [V], [H] à payer à L’OPAC 71 la somme de 292,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse,

CONDAMNE Madame, [V], [H] à payer à L’OPAC 71 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 juillet 2025, échéance d’août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame, [V], [H] à payer à L’OPAC 71 la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [V], [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 mai 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION