République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 24/02782 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E3FO

AFFAIRE : [G] [R], [B] [L] / [J] [K], [S] [A] épouse [K]

Nature affaire : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [R]

né le 13 mars 1979 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry PELLETIER, avocat au barreau de REIMS

Madame [B] [L]

née le 10 juillet 1984 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry PELLETIER, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [K]

né le 5 septembre 1969 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elizabeth BRONQUARD, avocat au barreau de REIMS

Madame [S] [A] épouse [K]

née le 15 septembre 1970 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Elizabeth BRONQUARD, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 16 décembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 3 mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l’année 2020, Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] (ci-après les époux [K]) ont mis en vente leur maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] par l’intermédiaire de Monsieur [N] [D], mandataire du groupe IAD.

Un avant-contrat a été régularisé entre les époux [K] d’une part et Madame [B] [L] et Monsieur [G] [R] d’autre part (ci-après les consorts [L] [R]) le 10 octobre 2020 suivant acte authentique reçu par Maître [X], notaire à [Localité 6].

Lors de la dernière visite du bien ayant eu lieu le 10 février 2021 en présence de Monsieur [N] [D], les consorts [L] [R] ont constaté la présence d’eau provenant d’un mur du sous-sol.

Dans ce contexte, aux termes de l’acte de vente définitif régularisé le 15 février 2021 a été ajoutée une convention de séquestre et de prise en charge des travaux relatifs à l’infiltration au sein de la clause relative à l’état du bien, sur la base d’un devis établi par la société TTV MARTIN en amont de la vente et qui identifiait les travaux à réaliser afin de remédier à l’infiltration et fixait leur montant à la somme de 4.800 euros TTC.

Des infiltrations étant survenues au mois de juillet 2021, les consorts [L] [R] ont fait établir un constat d’huissier d’une part et sollicité la société TTV MARTIN d’autre part.

Cette dernière a établi un nouveau devis pour un montant de 26.280 euros TTC.

Les consorts [L] [R] ont également sollicité la société MURPROTECT laquelle a établi un devis d’un montant de 40.615,52 euros TTC.

Par lettre recommandée en date du 29 septembre 2021, les consorts [L] [R] ont mis en demeure les époux [K] de se positionner quant à la prise en charge financière des travaux prévue par la clause précitée.

Par exploit du 9 novembre 2021, les consorts [L] [R] ont fait assigner les époux [K] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims aux fins d’expertise judiciaire.

Suivant ordonnance du 23 février 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [E] [Y] désigné pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 8 février 2024.

Par exploits du 26 août 2024, Monsieur [G] [R] et Madame [B] [L] ont fait assigner Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] devant le Tribunal judiciaire de Reims.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, Monsieur [G] [R] et Madame [B] [L] sollicitent du Tribunal de céans de :

A titre principal :

— condamner les époux [K] à leur payer la somme de 115.250 euros au titre de l’indemnisation des préjudices matériels subis ;

— ordonner la libération de la somme séquestrée par l’acte notarié de vente du 15 février 2021 à leur profit ;

— condamner les époux [K] à leur payer la somme de 1.300 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, provisoirement arrêtée au 30 juin 2025 à parfaire au jour du prononcé du jugement ;

— condamner les époux [K] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— condamner les époux [K] à leur payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire :

— ordonner la nomination d’un expert judiciaire qui aura pour mission de :

Convoquer les parties,

Se faire remettre l’acte de vente et les premiers devis,

Se rendre sur place,

Examiner les désordres décrits par l’huissier dans son constat du 16 juillet 2021 et en chiffrer tant les travaux réparatoires que le préjudice des acquéreurs et, notamment, le trouble de jouissance et la perte locative jusqu’à la complète réparation des désordres,

Etablir un pré rapport puis un rapport.

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner les époux [K] à leur payer la somme de 39.183,72 euros TTC au titre de l’indemnisation des préjudices matériels subis, avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de novembre 2023 ;

— condamner les époux [K] à leur payer la somme de 1.300 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement ;

— condamner les époux [K] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— condamner les époux [K] à leur payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] demandent au Tribunal de céans de :

— déclarer les consorts [R] [L] tant irrecevables que mal fondés en leurs demandes ;

En conséquence :

— les en débouter purement et simplement ;

— interpréter strictement la clause relative aux travaux devant être pris en charge par les vendeurs ;

— fixer la créance des demandeurs à la somme de 15.400 euros représentant les travaux de la société TTV, sous déduction de la somme séquestrée ainsi que les 5.000 euros représentant le raccordement au réseau public ;

— les débouter pour le surplus ;

— les débouter de leurs autres demandes, notamment s’agissant de leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral faute d’apporter aux débats des éléments factuels établissant lesdits préjudices ;

— les débouter de leur demande de contre-expertise, cette demande étant mal fondée ;

A titre infiniment subsidiaire :

— laisser la charge du coût aux demandeurs ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 16 décembre 2025. Ce jour, l’affaire a été retenue et, à l’issue, la décision mise en délibéré pour être rendue le 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes des consorts [R]-[L]

A titre liminaire, le Tribunal relève que les consorts [R]-[L] déclarent agir tout à la fois sur le fondement des articles 1103, 1231-1, 1637 et 1641du code civil ainsi que de l’article 217-4 du code de la consommation. Or, ils ne se proposent pas de faire la démonstration de ce que les conditions d’application des articles 1637 et 1641 du code civil ou encore de l’article 217-4 sont réunies et il n’appartient pas au juge d’alléguer à la place des parties les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Par suite, seuls seront examinés par le Tribunal les moyens soulevés par chacune des parties relatifs à l’application et l’interprétation de la clause de séquestre contenue à l’acte notarié et sur les conséquences devant en être tirées.

A cet égard, il convient de rappeler que le litige a principalement trait à l’application et l’interprétation de la clause contenu à l’acte notarié conclu entre les parties pour la vente du bien immobilier situé à [Localité 5].

Les consorts [R]-[L] soutiennent que la clause contenue à l’acte est sans ambiguïté en ce que les travaux prévus pour remédier aux infiltrations constatées sont mis à la charge du vendeur, la clause prévoyant en outre que si la facture des travaux listés s’avérait être supérieure au montant précisée au devis, le surplus serait également à la charge du vendeur.

Les époux [K] estiment quant à eux que la clause précitée ne saurait être dénaturée et doit être interprétée strictement. Elle soutient à cet égard que les travaux devant être effectués y sont listés de manière exhaustive, de sorte que les travaux supplémentaires dont les consorts [R]-[L] sollicitent la prise en charge ne sauraient être supportés par eux.

L’article 1103 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu’en outre, par application de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’acte notarié unissant les parties stipule en sa page 22 :

«  Les parties déclarent avoir constaté lors de la visite du bien, ce 10 février 2021, en présence de Monsieur [N] [D], agent immobilier, savoir :

— la présence d’eau (à peu près 2cm) sur le sol, du sous-sol, essentiellement dans la pièce disposant de parquet, et dans la partie se situant sous la chaudière ;

(…)

Le VENDEUR déclare expressément :

1/ concernant la présence d’eau dans le sous-sol, que cet évènement s’était déjà produit l’hiver dernier après des pluies importantes.

Suite à cet évènement, un puits a été découvert dans le terrain de la propriété (cadastrée section D, numéro [Cadastre 1]) se trouvant en amont du BIEN, objet des présentes. Le VENDEUR déclare qu’en cas de pluies importantes, le trop plein de ce puits se déverserait en tréfonds sur la parcelle vendue et s’infiltrerait au niveau du mur qui est perpendiculaire à la porte d’entrée du bien objet des présentes.

a) concernant l’infiltration

A la demande des ACQUEREURS, l’entreprise dénommée T.T.V., MARTIN Jérémy, sise à [Adresse 4] est intervenue afin d’identifier les travaux à réaliser, savoir :

¢ réalisation d’une tranchée drainante sur toute la longueur du terrain (partie haute), longeant la limite séparative avec la parcelle voisine (cadastrée section D, numéro [Cadastre 1]) se situant en amont (sur un longueur de 20/21m), et d’une profondeur supérieure à celle de la fondation de la maison,

¢ Réalisation d’un puisard sous le niveau de la fondation avec cailloux drainants et mise en place d’une gaine électrique.

Le devis de l’entreprise T.T.V, MARTIN Jérémy, est ci-annexé. Annexe 13 bis

L’ACQUEREUR déclare qu’il fera procéder, lui-même, à la réalisation desdits travaux, et aura la qualité de maître d’ouvrage.

Toutefois, il résulte de la convention des parties que la charge financière de ces travaux incombera exclusivement et intégralement au VENDEUR qui s’engage à les payer directement à l’ACQUEREUR, sur présentation de la facture.

Afin de garantir l’engagement du vendeur de payer lesdits travaux à l’ACQUEREUR, il est séquestré la somme de SIX MILLE TROIS CENTS EUROS (6.300,00 EUR).

Le VENDEUR permet d’ores et déjà au séquestre de se dessaisir de cette somme directement auprès de l’entreprise pour procéder au paiement de la facture.

SI la facture des travaux, listés ci-dessus, s’avère être supérieure au montant actuellement indiqué sur le devis, et supérieure au montant séquestré, le VENDEUR s’engage à verser à l’ACQUEREUR le surplus à due concurrence de la facture à régler. "

Il résulte de la lecture intégrale des termes de la clause litigieuse que c’est sans équivoque que les parties ont entendu mettre à la charge des époux [K] l’ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations constatées lors de la visite du 10 février 2021.

Les défendeurs ne peuvent ainsi, sans faire preuve de mauvaise foi dans l’exécution de l’acte considéré, soutenir que seuls les points listés à l’acte notarié seraient suffisants pour ce faire, le rappel des circonstances ayant entouré l’insertion des dispositions contractuelles litigieuses et la précision de l’absence de limitation du montant des travaux révélant de manière claire l’intention des parties de trouver une solution durable aux problèmes d’infiltration constatés quelques jours avant la réitération de la vente, la qualité professionnelle de chacun des acquéreurs étant au demeurant indifférente.

Or, il ressort du rapport d’expertise et plus particulièrement du rapport du sapiteur, qu’afin de remédier aux infiltrations de manière durable, est préconisée la réalisation d’un drainage pour stopper les infiltrations et obtenir des murs de catégorie 2, selon les indications suivantes :

— drainage réalisé selon DTU 20.1 P3 de juillet 2020 paragraphe C.6.2 Prescriptions complémentaires relatives aux drainages périphériques des bâtiments au sein de l’annexe C à la périphérie de la construction,

— des regards de visite devront être mis en place à chaque changement de direction

— un enduit d’imperméabilisation devra être mis en œuvre conformément au DTU 26.1 (Paragraphe 5.2.2)

— Une nappe à excroissance type DELTA MS ou équivalente sera mise en place conformément à l’avis technique système DELTA de protection de drainage de soubassement joint en annexe.

— Ce drainage devra être raccordé à un exutoire. Pour ce faire les parties contacteront M. [Z] responsable eau/assainissement du Pôle [Localité 7] du Grand [Localité 4] qui a accepté que les eaux de drainage soient rejetées vers un nouveau regard créé sur le domaine public lors de la réunion du 4 mai 2023.

Tenant compte de ces éléments, l’expert Monsieur [E] [Y] a validé, sur la base des devis fournis par les parties, la somme de 39.183,72 euros TTC au titre des travaux de reprise pour obtention des murs de catégorie 2 selon DTU 20.1 P1-1 de juillet 2020, la somme précitée se décomposant comme suit :

— devis de l’entreprise TTV du 04/11/2023 pour la réalisation de l’étanchéité et du drainage sur la longueur du long pan gauche au niveau du mur du sous-sol et raccordement sur réseau public. Ce devis comporte une erreur au poste raccordement mais est cohérent sur le montant de la prestation par rapport aux travaux à réaliser en comparaison au devis de SPC qui chiffre ces travaux à 78.130,93 euros : 15.400 euros

— devis SPC Travaux sur terrasse : 13.721,57 euros ;

— installation de chantier au prorata du devis SPC estimation à dire d’expert : 1.500 euros

— raccordement au réseau public accepté par Monsieur [Z] ; estimation à dire d’expert en complément au devis TTV : 5.000 euros.

Si les consorts [R]-[L] estiment que la somme ainsi retenue ne permettrait de remédier aux infiltrations de manière durable, force est de constater que ces moyens ont été soumis à l’expert aux termes de plusieurs dires sans conduire l’expert à modifier ses conclusions, lesquelles apparaissent pertinentes et étayées.

Par suite, la réalisation d’une contre-expertise ne peut être considérée comme utile.

Tenant compte de l’ensemble des éléments qui précèdent, les époux [K] seront condamnés à payer aux consorts [R]-[L] la somme totale de 39.183,72 euros TTC, ce au titre des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations constatées dans le bien immobilier et que les parties ont entendu mettre à la charge intégrale des vendeurs.

La somme ainsi allouée au titre des travaux de reprise sera indexée sur l’indice BT01 entre le 1er novembre 2023, mois de la date de la réalisation des devis, et la présente décision.

En outre, la libération de la somme séquestrée en vertu de l’acte notarié sera ordonnée suivant modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé que le montant ainsi alloué aux consorts [R]-[L] devra être déduit de la somme leur étant due par les époux [K].

S’agissant des demandes indemnitaires par ailleurs formulées par les consorts [R]-[L], et, en premier lieu, du préjudice subi au titre de la perte de loyers, il convient de rappeler que, par application de 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Tenant compte des circonstances ayant entouré la conclusion de l’acte notarié, et de l’exigence d’ordre public d’exécuter les conventions de bonne foi, les époux [K] sont tenus d’indemniser les consorts [R]-[L] des préjudices résultant pour eux de la méconnaissance de la clause qui met à leur charge l’intégralité des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations.

Toutefois, la seule attestation établie le 17 juillet 2024 par l’agence immobilière en charge de la gestion locative, laquelle fait état d’une réduction de loyer de 100 euros par mois à compter du 1er juin 2024, ne permet de s’assurer de la persistance de la location du bien immobilier et de l’effectivité de cette réduction au-delà de cette date de sorte que les époux [K] seront condamnés à payer la seule somme de 200 euros aux consorts [R]-[L] au titre de la perte de loyers résultant de la persistance des infiltrations en l’état des pièces versées aux débats.

Enfin, s’agissant du préjudice moral invoqué, force est de constater que les consorts [R]-[L] ne justifient pas d’un préjudice autre que celui réparé par l’allocation des intérêts légaux de retard, courant de droit à compter de la présente décision.

Par suite, ils seront déboutés de leurs demandes formées de ce chef.

Sur les mesures accessoires

L’issue du litige commande de condamner in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K], qui succombent largement à la présente instance, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ce par application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Il est en outre équitable de les condamner in solidum à payer à Madame [B] [L] et Monsieur [G] [R] la somme de 1.500 euros chacun au titre des frais irrépétibles. Chacun ?

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit, par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [L] la somme de 39.183,72 euros TTC, ce au titre des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations ;

DIT que la somme précitée sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 1er novembre 2023 et la présente décision ;

ORDONNE la libération de la somme séquestrée en vertu de l’acte notarié de vente du 15 février 2021 au profit de Madame [B] [L] et Monsieur [G] [R], laquelle somme devra être déduite du montant leur étant dû par Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [L] la somme de 200 euros au titre de la perte de loyers subie ;

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [L] de leur demande de contre-expertise ;

DEBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [B] [L] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [S] [A] épouse [K] à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [L] la somme de 1.500 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 3 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code deprocédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.