TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/01133 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FB5A

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM FOYER [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Madame [W], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 2]

RC/C

[Localité 3]

Comparant en personne

Madame [X] [D]

[Adresse 2]

RC/C

[Localité 3]

Non comaparante ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 mai 2017, la société LE FOYER [Localité 1], a donné à bail à M. [Z] [T] et Mme [D] [X], un appartement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 3], RDC – porte RC/C à [Localité 4], ainsi qu’un garage intérieur même adresse moyennant un loyer de 669,38 euros réévalué à 623,41 euros outre les charges locatives, ainsi qu’un loyer de 38,77 euros concernant le garage intérieur.

Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 237,47 euros.

Ce commandement signifié le 9 décembre 2024 étant resté infructueux, la société LE FOYER [Localité 1] a fait assigner M. [Z] [T] et Mme [D] [X] le 12 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] pour faire constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail conclu le 2 mai 2017 par application de la clause résolutoire, subsidiairement voire prononcer la résiliation judiciaire du bail concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] et d’un box intérieur n° 0818, ordonner l’expulsion des locataires et obtenir condamnation au paiement solidaire de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 26 mai 2025, la société LE FOYER [Localité 1], représentée par Madame [W], employée dûment habilitée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard d’un décompte arrêté au 21 mai 2025 s’élève désormais à la somme de 9892,96 euros.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que M. [Z] [T] et Mme [D] [X] ne se sont pas acquittés des causes du commandement qui leur a été signifié le 9 décembre 2024 et qu’au contraire, la dette locative a augmenté.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que les locataires n’ont pas procédé au versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Le rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience. Celui-ci précise que M. [Z] [T] et Mme [D] [X] sont en PACS. Monsieur [Z] occupe un emploi de chauffeur et Madame est employée comme télésecrétaire médicale. L’enquête sociale met en évidence les revenus du couple qu’elle fixe à 4000,00 euros mensuellement. Dans le prolongement budgétaire du foyer, l’enquête pointe des difficultés qui, d’après Monsieur [Z] sont dus aux modalités de versement de son salaire.

A cet égard, des arrêts maladie ont obéré l’équilibre de leur situation financière. En conclusion, l’enquête explique l’origine de la dette locative en lien avec une gestion budgétaire défaillante qui trouve son origine dans une communication difficile dans le couple.

Monsieur [Z] [T] est présent à l’audience et sollicite des délais de paiement en souhaitant rester dans l’appartement.

Si Monsieur [Z] indique au tribunal avoir déposé un dossier de surendettement, il n’en justifie pas et ne produit aucun justificatif de dépôt.

Mme [N], bien que régulièrement assignée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

En cours de délibéré, par décision du 28 août 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, au motif que le bailleur ne justifie pas du commandement signifié le 9 décembre 2024 visé au bordereau des pièces communiquées.

L’affaire et les parties ont été renvoyées à l’audience du 13 octobre 2025 à 9 heures devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims.

A cette audience, la société LE FOYER [Localité 1], sous la même représentation qu’à l’audience du 26 mai 2025, produit la copie du commandement de payer en date du 9 décembre 2024 ainsi que la saisine de la CCAPEX en date du 11 décembre 2024. Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard d’un nouveau décompte actualisé en date du 9 octobre 2025, s’élève désormais à la somme de 12 383,13 euros.

Monsieur [Z] [T] est présent à l’audience et maintient ses demandes sollicitées lors de la précédente audience du 26 mai 2025.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire et la notification de la CCAPEX ont été mis aux débats sans aucune observation de la part de Monsieur [Z] [T].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

La procédure étant régulière, recevable et bien fondée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sera statué sur le fond en l’absence d’un des défendeurs et ce, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

I- Sur la résiliation

Sur la régularité de la procédure

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société LE FOYER [Localité 1] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [Z] [T] et Mme [D] [X] le 9 décembre 2024, pour un montant principal de 5 237,47 euros. Il est en outre tout aussi constant que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [Z] [T], présent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

M. [Z] [T] et Mme [D] [X] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut leur être accordé des délais de paiement pour apurer la dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [T] et Mme [D] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II – Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société LE FOYER [Localité 1] sollicite la condamnation solidaire de M. [Z] [T] et Mme [D] [X] au paiement de la somme de 12741,21 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code civil.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société LE FOYER [Localité 1] verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, une sommation de payer et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 12741,21 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance du FOYER [Localité 1] est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur M. [Z] [T] et Mme [D] [X], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [Z] [T] et Mme [D] [X] en application des stipulations du bail à verser à la société LE FOYER [Localité 1] la somme de 6 546,75 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 9 octobre 2025, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 12 mars 2025, une clause de solidarité étant stipulée au contrat.

III – Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués, M. [Z] [T] et Mme [D] [X] causent un préjudice à la société LE FOYER [Localité 1] qui sera réparé par leur condamnation conjointe à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexés et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

IV – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [T] et Mme [D] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société LE FOYER [Localité 1] ;

CONSTATE que le contrat signé le 2 mai 2017 entre la société LE FOYER [Localité 1] et M. [Z] [T] et Mme [D] [X] concernant le local d’habitation et le garage intérieur situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [T] et Mme [D] [X] et de celle de tous occupants de son chef tant du logement à usage d’habitation que du garage intérieur avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [T] et Mme [D] [X] à verser à la société LE FOYER [Localité 1] la somme de 12741,21 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 octobre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 5237,47 euros à compter du commandement en date du 9 décembre 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [Z] [T] et Mme [D] [X] au montant du loyer et des charges de l’appartement et du garage intérieur qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, au besoin ;

CONDAMNE conjointement M. [Z] [T] et Mme [D] [X] à verser à la société LE FOYER [Localité 1] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances

DEBOUTE la société LE FOYER [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [T] et Mme [D] [X] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples sou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Reims le 19 janvier 2026.

La greffière Le juge