TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03326 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGTP

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 27 mai 2024, Madame [G] [T] a donné à bail à Madame [U] [Y] un logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2], appartement n°201, avec parking n°162 à [Localité 3], pour un loyer mensuel d’un montant de 590 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [U] [Y] pour le paiement des loyers et charges.

Ledit contrat est constitué du contrat de cautionnement Visale régi par la convention Etat-UESL élaborée pour la mise en œuvre du dispositif de sécurisation du logement privé, en application du chapitre 2.2.3.2. de la Convention Quinquennale 2015-2019 entre l’Etat et l’UESL-Action Logement du 2 décembre 2014, ce dispositif de sécurisation étant dénommé «Visale» dans ladite convention.

A la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé le montant des loyers et charges impayées des mois de février, mars, mai et juin 2025, pour la somme totale de 2.560 euros.

Un commandement de payer cette somme en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail ainsi que les quittances subrogatives n°1 et 2 données par le bailleur à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les 20 mars et 11 juin 2025 a ensuite été signifié à la requête de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [U] [Y] le 17 juillet 2024.

Suite à de nouveaux incidents de paiement, la propriétaire ayant de nouveau fait jouer l’engagement de caution pour les loyers et charges impayés, une nouvelle quittance subrogative a été émise par le bailleur au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 11 septembre 2025 à hauteur de la somme totale de 4.480 euros correspondant au total des sommes versées par la caution jusqu’au mois d’août 2025 inclus au titre des loyers impayés dus par la locataire.

Par exploit d’huissier en date du 1er octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans, aux fins de voir :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— vu les articles 1249 et suivants devenus depuis le 1er octobre 2016, 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil,

— condamner Madame [U] [Y] à lui payer la somme de 4.480 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025 sur la somme de 2.560 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Madame [U] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Madame [U] [Y] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Madame [U] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 19 décembre 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande à la somme de 5.760 euros au titre des loyers impayés réglés par elle selon quittance subrogative n°7 en date du 06 novembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus) et décompte actualisé au 20 novembre 2025.

Madame [U] [Y], assignée à étude de commissaire de justice, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit par ailleurs que les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

1- Sur la résiliation :

A. Sur la recevabilité de l’action :

Par application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier envers le débiteur.

Sont ainsi visés le droit de créance lui-même mais également les actions qui s’y rattachent qui appartenaient au créancier.

L’article 1346 du même code dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La convention Etat-Usuel pour la mise en oeuvre de [Localité 4] stipule expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

De même, la quittance subrogative stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Au vu de ces dispositions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES qui s’est acquittée du paiement de la somme totale de 5.760 euros en différents règlements dont les premiers antérieurement au commandement de payer délivré à sa requête le 17 juillet 2025 comportant en annexe les quittances subrogatives n°1 et 2 délivrées les 20 mars et 11 juin 2025 par le bailleur pour la somme de 2.560 euros, a qualité pour poursuivre Madame [U] [Y] non seulement en paiement des loyers mais également en résiliation du bail et de ses conséquences.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 02 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

2- Sur le bien fondé de la demande :

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mai 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2025, pour la somme en principal de 2.560 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2025.

3- Sur la demande de condamnation au paiement :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte au terme duquel Madame [U] [Y] restait devoir la somme de 5.760 euros à la date du 20 novembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus) et selon quittance subrogative n°7 à elle donnée le 06 novembre 2025 par le bailleur.

Madame [U] [Y], qui ne comparaît pas, n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2.560 euros à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025, à concurrence de la somme de 1.920 euros à compter de l’assignation du 1er octobre 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

4- Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte produit par la société ACTION LOGEMENT SERVICES que le défendeur n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de mai 2025.

Madame [U] [Y] n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’elle n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner son expulsion dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

La défenderesse, qui ne comparaît pas, ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Madame [U] [Y] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du mois de décembre 2025, soit la somme de 640 euros, à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

5- Sur les demandes accessoires :

Madame [U] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a exposé des frais non compris dans les dépens, à la suite de la présente procédure. L’équité commande de l’en indemniser. Madame [U] [Y] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2024 entre Madame [G] [T] et Madame [U] [Y] concernant le logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2], appartement n°201, avec parking n°162 à [Localité 3] sont réunies à la date du 29 août 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [U] [Y] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsée ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.760 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 novembre 2025 (terme de novembre 2025 inclus) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2.560 euros à compter du commandement de payer du 17 juillet 2025, à concurrence de la somme de 1.920 euros à compter de l’assignation du 1er octobre 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [U] [Y] égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2025, soit la somme de 640 euros, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] à payer ladite indemnité mensuelle d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors qu’elle en justifiera le paiement au bailleur par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge