TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 AVRIL 2026

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N° RG 26/00722 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FKQD

Minute 26-

Jugement du :

13 avril 2026

La présente décision est prononcée le 13 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 30 mars 2026

DEMANDEUR :

S.A. HLM LE FOYER REMOIS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEUR :

Madame [U] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 4 – porte 4E, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 348,16 euros et d’une provision pour charges de 198,15 euros.

La locataire s’est montrée défaillante dans le règlement de ses loyers, de sorte que la société LE FOYER REMOIS, par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, lui a fait signifier un commandement de payer pour une somme de 957,84 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société LE FOYER REMOIS, par assignation du 26 janvier 2026, a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail en date du 26 avril 2022 par application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement, sa condamnation au paiement de la dette locative, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mars 2025, à laquelle la société LE FOYER REMOIS, représentée par son avocate, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2026, s’élève désormais à 2 391,11 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société LE FOYER REMOIS fait valoir que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti.

La société LE FOYER REMOIS considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [C] [U], présente à l’audience, reconnaît la dette locative ; elle sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la signification de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci.

A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié la locataire le 7 octobre 2025, pour un montant principal de 957,84 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

La locataire, présente lors de l’audience, reconnait la dette locative et ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 décembre à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, la locataire est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’ordonner leur expulsion.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, Mme [C] [U] lui devait la somme de 2 391,11 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

Mme [C] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 824,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 9 décembre 2025, la locataire cause un préjudice à la société LE FOYER REMOIS qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société LE FOYER REMOIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société LE FOYER REMOIS recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 avril 2022 entre la société LE FOYER REMOIS, d’une part, et Mme [C] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage [Adresse 6] est résilié depuis le 8 décembre 2025 à 24 heures ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [C] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [C] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 3], étage 4 – porte 4E ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [C] [U] à payer à la société LE FOYER REMOIS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Mme [C] [U] à payer à la société LE FOYER REMOIS la somme de 2 391,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1824,93 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [C] [U] à payer à la société LE FOYER REMOIS la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2025 et celui de l’assignation du 26 janvier 2026 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge