TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03615 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHH4

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 13 avril 2010, la société LE TOIT CHAMPENOIS, aux droits de laquelle vient désormais la société PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à Monsieur [Y] [M] et Madame [I] [M] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], à [Localité 3] avec garage n°667 (TC. G0550.03667), situé également [Adresse 4] , même ville, et moyennant un loyer mensuel révisable de 281,78 euros pour le logement, de 32 euros pour le garage, outre les charges locatives.

Monsieur [Y] [M] est décédé le 23 mai 2021 à [Localité 4] (Marne) de sorte que Madame [I] [M] est restée seule locataire des lieux loués.

Par exploit en date du 25 septembre 2025, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner Madame [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

constater la résiliation de plein droit du bail, la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers étant acquise,à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 nouveau du code civil,ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] tant du logement que du garage loué accessoirement, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupants de son chef, avec aubesoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et ce dans le cadre des dispositions des articles L412-1 et R411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Madame [I] [M] à payer à la société PLURIAL NOVILIA :-la somme de 2.369,23 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges dus suivant décompte du 16 septembre 20 254,

— les loyers, indemnités d’occupation et charges échus entre l’assignation et l’audience,

— la somme de 44,37 euros au titre des réparations locatives imputables à la locataire,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

condamner Madame [I] [M] à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail d’habitation avait continué ses effets, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,condamner Madame [I] [M] au paiement de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Madame [I] [M] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 18 mars 2024.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 08 décembre 2025 à la somme de 2.641,31 euros.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mêmes suspensifs, dès lors que le décompte du 08 décembre 2025 mentionne un règlement de 500 euros le 07 novembre 2025 en règlement du loyer du mois d’octobre 2025 d’un montant de 420,54 euros, le bail prévoyant un règlement à terme échu.

Madame [I] [M], assignée à étude de commissaire de justice, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 19 mars 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédactionissue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 13 avril 2010 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandement de payer en date du 18 mars 2024 pour la somme en principal de 2.397,45 euros, étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA produit un décompte arrêté au 08 décembre 2025 (terme de novembre 2025 compris) selon lequel Madame [I] [M] est redevable de la somme en principal de 2.641,31 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [I] [M], ne comparaissant pas, et qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du compte montre que Madame [I] [M] a repris le paiement de son dernier loyer, appelé pour la somme de 441,54 euros, en effectuant un versement supérieur d’un montant de 500 euros le 07 novembre 2025.

Compte-tenu de ces éléments et en l’absence d’opposition de la part du bailleur social, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

4. Sur la demande en paiement de la somme de 44,37 euros au titre des réparations locatives:

La société la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que la locataire qui doit répondre des dégradations ou réparations qui lui sont imputables et en assumer les frais en application des articles 1728 à 1732 du code civil et 7c de la loi du 06 juillet 1989, doit régler la somme de 44,37 euros relative au remplacement des attaches du tablier de volet roulant, suivant facture de l’entreprise [V] du 30 mars 2025.

Les attaches du tablier de volet roulant sont en effet comprises dans les réparations imputables au locataire.

En l’espèce, il n’est produit aucun état des lieux d’entrée.

Or, sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé reçu en bon état de réparations locatives.

De plus, Madame [I] [M] ne rapporte pas la preuve de ce que ce remplacement aurait été dû en raison de faits qui ne lui seraient pas imputables.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société la société PLURIAL NOVILIA et Madame [I] [M] sera condamnée à lui régler également la somme de 44,37 euros au titre des réparations locatives.

5- Sur la demande de capitalisation :

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément à la demande de la société la société PLURIAL NOVILIA, il convient de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts.

6- Sur les demandes accessoires :

Madame [I] [M], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait également inéquitable de laisser à la charge de la société la société PLURIAL NOVILIA les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Madame [I] [M] sera en conséquence condamnée à verser à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 13 avril 2010 entre la société LE TOIT CHAMPENOIS aux droits de laquelle vient désormais la société PLURIAL NOVILIA et Madame [I] [M] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], à [Localité 3] avec garage n°667 (TC. G0550.03667), situé également [Adresse 4] , même ville, sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [M] à verser à PLURIAL NOVILIA la somme de 2.641,31 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges au 30 novembre 2025 (terme de novembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 75 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 10e jour ou avant de chaque mois et pour la première fois le 10e jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société PLURIAL NOVILIA pourra, DEUX MOIS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel grade-meuble désigné par le locataire expulsé ou à défaut par le bailleur,

— que Madame [I] [M] soit condamnée à verser à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [I] [M] à verser à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 44,37 euros au titre des réparations locatives imputables à la locataire et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

CONDAMNE Madame [I] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [I] [M] à verser à la société PLURIAL NOVILIA une somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La greffière La juge