JUGEMENT N°

ROLE N° RG 24/01392 – N° Portalis DBZA-W-B7I-EZFZ

AFFAIRE : Société LAFFITTE PIERRE / Société EURODIF

Nature affaire : 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 FÉVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Société LAFFITTE PIERRE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°434 038 535,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-François MONVOISIN, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par M^e Gina MARUANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. EURODIF, société par action simplifiée immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 408 772 101,

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Stanislas CREUSAT, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par M^e Caroline FAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 25 novembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 6 février 2026.

Le :

— copie exécutoire à M^e Jean-François MONVOISIN

— expédition à M^e Stanislas CREUSAT

EXPOSE DU LITIGE

La société LAFFITTE PIERRE est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 6] (51) acquis le 26 avril 2016 auprès de la SCI REMOISE DU [Adresse 5].

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2012, la SCI REMOISE DU [Adresse 5], aux droits de laquelle vient la société LAFFITTE PIERRE, a donné à bail commercial à la société EURODIF l’ensemble immobilier précité, ce pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er janvier 2013.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2021, la société EURODIF a délivré congé à la société LAFFITTE PIERRE pour le 31 décembre 2021.

A la suite de la réception du congé, la société LAFFITTE PIERRE a sollicité la réalisation d’un pré-état des lieux outre la remise de documents techniques, notamment de vérification des moyens de sécurité et d’incendie ainsi que les rapports d’entretien divers.

Le 20 septembre 2021, les parties se sont rencontrées dans les locaux loués.

En raison de désaccords relatifs à la remise en état des locaux, un nouveau rendez-vous a été proposé par le bailleur le 4 octobre 2021 afin de réaliser le pré-état des lieux, ce qu’a refusé le preneur, lequel a toutefois laissé le bailleur intervenir.

Un procès-verbal de constat de pré-état des lieux a été établi le 4 octobre 2021 par Maître [D], commissaire de justice à [Localité 6].

Le 30 décembre 2021 un second constat de commissaire de justice a été réalisé à l’initiative de la société LAFFITTE PIERRE afin de constater l’état des locaux.

Le 31 décembre 2021, la société EURODIF a quitté les locaux précités.

La société LAFFITTE PIERRE a fait établir par la société NERCO un rapport et chiffrage de travaux de remise en état à réaliser pour un montant de 1.616.034 euros HT.

Le 9 mars 2022, la société LAFFITTE PIERRE a mis en demeure la société EURODIF de lui régler la somme correspondant aux travaux de remise en état pour un montant de 1.616.034 euros HT.

Par courrier du 28 mars 2022, la société EURODIF a contesté avoir à supporter la charge de la rénovation du bâtiment à neuf.

Par exploit du 5 avril 2021, la société LAFFITTE PIERRE a fait assigner la société EURODIF devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Reims aux fins de provision et, à titre subsidiaire, d’expertise judiciaire.

Suivant ordonnance du 20 juillet 2022, le Juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [M] [U]. Ce dernier a déposé son rapport le 8 juillet 2023.

En l’absence d’accord entre les parties, la société LAFFITTE PIERRE a, par exploit de commissiaire de justice en date du 16 avril 2024, fait assigner la société EURODIF devant le Tribunal judiciaire de Reims.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 février 2025, la société LAFFITTE PIERRE sollicite du Tribunal de céans au visa des articles 1134 ancien, 1382 ancien, 1731 et 1732 du Civil ainsi que de l’article 700 du Code de procédure civile, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société EURODIF, de toutes ses demandes, fins et conclusions

En conséquence,

— condamner la société EURODIF au paiement de la somme de 481.401,00 € TTC, au titre des frais de remise en état des locaux ;

— condamner la société EURODIF, compte-tenu de l’importance des travaux à réaliser, de l’immobilisation des locaux générée de son fait exclusif, également au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de l’ancien loyer qu’elle réglait, soit la somme de 80.413,38 euro HT et HC par trimestre et ce à compter du 1er janvier 2022, et jusqu’au 8 août 2023 ;

En tout état de cause :

— condamner la société EURODIF au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais de postulation ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, la société EURODIF demande au Tribunal de céans, au visa des articles 1731 et suivants du code civil, des anciens articles 1147, 1149 et suivants du code civil, de l’article 514-4 du code de procédure civile, de :

— débouter la société LAFFITTE PIERRE de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— ramener le montant des sommes susceptibles d’être mises à la charge de la société EURODIF à la seule somme de 142.444,68 € TTC conformément aux conclusions de l’expert s’agissant des travaux de remise en état, à l’exclusion de tout autre chef de demande ;

En toute hypothèse :

— condamner la société LAFFITTE PIERRE au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 25 novembre 2025.

Ce jour, l’affaire a été retenue et, à l’issue, la décision mise en délibéré pour être rendue le 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de la remise en état des locaux loués

Aux termes de l’article 1731 du code civil « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 1732 du même code dispose quant à lui « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

L’obligation d’entretien et de réparation du locataire est limitée par l’article 1755 du Code civil qui dispose qu’aucune des réparations « réputées locatives » n’est à la charge des locataires lorsqu’elle est due à la vétusté ou à la force majeure.

Toutefois, il peut être dérogé contractuellement aux dispositions de l’article précité.

En outre, il convient de rappeler que si le locataire est tenu d’une obligation de réparation et d’entretien, celle-ci n’englobe pas la réfection totale du bien ou de l’équipement, sauf lorsqu’une clause contraire valable le prévoit, ou que le remplacement est dû à un mauvais entretien de la chose (défaut total d’entretien obligeant au remplacement) ou encore que le coût du remplacement équivaut au menu entretien.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, les parties s’accordant quant au fait que la société EURODIF est tenue d’une restitution des locaux loués en bon état de réparations locatives.

La société LAFFITTE PIERRE et la société EURODIF sont toutefois en désaccord sur la nature et l’étendue des réparations à effectuer aux fins de remise en état s’agissant :

— du chiffrage résultant du devis YACOUBI ;

— du ravalement de la façade ;

— du remplacement des équipements techniques ;

— du remplacement des toitures.

L’article 1134 ancien dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Aux termes de l’article 4.6 du bail unissant les parties : "(…) il est expressément convenu entre les partie que le Preneur paiera toutes dépenses d’entretien, toutes réparations quelles qu’elles soient, remplacement – ces dépenses seraient-elles occasionnées par la vétusté, la force majeure ou l’évolution de la réglementation – afférentes aux locaux et aux parties communes, à l’exception des grosses réparations des gros ouvrages suivants : murs porteurs, poutres concourant à la solidité de l’édifice, toitures entières exclusivement, cette liste étant exhaustive, lesquelles seules restent à la charge du bailleur.

Concernant le ravalement des murs et des devantures, ainsi que les éléments d’ornementation des façades qu’il serait même néecssaire de démonter en raison des travaux ou de remplacer, ces dépenses seront à la charge exclusive du preneur, et ce même si le ravalement est enjoint par l’administration ou encore s’il peut être qualifié de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Le preneur aura la charge de toutes les réparations des dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.

Le locataire s’oblige à maintenir pendant toute la durée du bail les locaux et l’installation en conformité avec les usages et/ou les textes en matière de sécurité, d’hygiène, conditions de travail, pollution et protection de l’environnement et déclare faire son affaire à ses frais de toutes démarches, travaux, mise en conformité, qu’il serait nécessaire d’effectuer pendant toute la durée du bail et à en tenir informé par écrit le Bailleur. Cet engagement concerne également les prescriptions qui seraient imposées au Bailleur ou au propriétaire, par toute entiité en ayant le pouvoir, relatives aux biens loués objet des présentes, et/ou à l’activité du locataire.

(…)

Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir sans aucun retard et par écrit, sous peine d’en être personnellement responsable, le Bailleur, de toute atteinte qui serait portée à la propriété et toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués.

Le preneur devra informer immédiatement le Bailleur de tout sinistre ou dégradation impliquant une intervention sur le gros œuvre de l’immeuble ou nécessitant des grosses réparations, quand bien même il n’en résulterait aucun dégât apparent et ce sous peine d’être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui de ce sinistre, notamment il sera responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre à sa compagnie d’assurances.

A l’expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparation, d’entretien, de fonctionnement et de remplacement si besoin, et il devra effectuer au cours du bail l’entretien et tous les remplacements ou réparations mis à sa charge au fur et à mesure qu’il s’avérera que ces travaux sont à effectuer."

Selon l’article 5.2 « Entretien et réparations » du bail précité : "le preneur aura la charge exclusive et devra effectuer à ses frais pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements éventuels, l’intégralité des travaux d’entretien, des réparations quelles qu’elles soient, remplacement – ces dépenses seraient-elles occassionnées par la vétusté, la force majeure ou l’évolution de la réglementation – afférentes aux locaux et aux parties communes à l’exception des grosses réparations des gros ouvrages suivants : murs porteurs, poutres concourant à la solidité de l’édifice, toitures entières exclusivement, cette liste étant exhaustive, lesquelles seules restent à la charge du bailleur.

Concernant le ravalement des murs et des devantures, ainsi que les éléments d’ornementation des façades qu’il serait même nécessaire de démonter en raison des travaux ou de remplacer, ces dépenses seront à la charge exclusive du preneur, et ce même si le ravalement est enjoint par l’administration ou encore s’il peut être qualifié de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Le preneur aura la charge de toutes les réparations des dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.

Le locataire s’oblige à maintenir pendant toute la durée du bail les locaux et l’installation en conformité avec les usages et/ou les textes en matière de sécurité, d’hygiène, conditions de travail, pollution et protection de l’environnement et déclare faire son affaire à ses frais de toutes démarches, travaux, mise en conformité, qu’il serait nécessaire d’effectuer pendant toute la durée du bail et à en tenir informé par écrit le Bailleur. Cet engagement concerne également les prescriptions qui seraient imposées au Bailleur ou au propriétaire, par toute entité en ayant le pouvoir, relatives aux biens loués objet des présentes, et/ou à l’activité du locataire.

Le preneur accepte qu’à défaut d’avoir effectué lui-même tous les travaux d’entretien, de réparation et de remplacement mis à sa charge, le bailleur les fasse exécuter en ses lieu et place dans un délai de trente jours à compter d’une mise en demeure notifiée au preneur restée infructueuse. Les coûts et les frais desdits travaux seront remboursés par le preneur au bailleur.

(…)

Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir sans aucun retard et par écrit, sous peine d’en être personnellement responsable, le Bailleur, de toute atteinte qui serait portée à la propriété et toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les lieux loués.

Le preneur devra informer immédiatement le Bailleur de tout sinistre ou dégradation impliquant une intervention sur le gros œuvre de l’immeuble ou nécessitant des grosses réparations, quand bien même il n’en résulterait aucun dégât apparent et ce sous peine d’être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui de ce sinistre, notamment il sera responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre à sa compagnie d’assurances.

A l’expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparation, d’entretien, de fonctionnement et de remplacement si besoin, et il devra effectuer au cours du bail l’entretien et tous les remplacements ou réparations mis à sa charge au fur et à mesure qu’il s’avérera que ces travaux sont à effectuer."

Il découle de ce qui précède qu’au cas d’espèce la société EURODIF est tenue d’une obligation de restitution des lieux en bon état de réparations locatives.

Ce bon état de réparations locatives doit s’interpréter à la lumière de l’obligation d’entretien et de réparations qui pèse sur le preneur et qui, au cas d’espèce, déroge contractuellement aux dispositions légales.

Il est toutefois de jurisprudence constante que les clauses considérées et ci-dessus rappelées doivent, le cas échéant, être interprétées restrictivement en faveur de celui qui s’oblige.

Ainsi, malgré l’étendue de l’obligation de restitution et l’obligation de réparation et d’entretien pesant sur le preneur, il ne saurait être contesté par la société LAFFITTE PIERRE que les locaux loués n’étaient pas, lors de la prise à bail, en état neuf, de sorte que leur restitution en bon état de réparations locatives n’implique pas en soi leur restitution en état neuf.

En outre, si la bailleresse soutient à juste titre que l’obligation de réparations et d’entretien pesant sur le preneur implique les réparations et l’entretien rendus nécessaires par la vétusté, le remplacement à neuf des équipements ne saurait intervenir que dans le cas où la vétusté le rend nécessaire et indispensable.

En conséquence ? Sur la demande en paiement de remise en état ?

• Sur l’insuffisance alléguée des travaux retenus par l’expert judiciaire et prévus aux termes du devis LTB YACOUBI

En premier lieu, il sera relevé que l’expert judiciaire a validé le devis LTB YACOUBI aux fins de remise en état des locaux, précisant à cet égard « l’artisan multiservices a procédé à une énumération de tous les points de finitions que l’expert estimait nécessaire pour une remise en état de tout ce qui dépassait d’un état d’usage. »

Selon la société LAFFITE PIERRE, ce devis omet toutefois la prise en compte de la remise en état :

— du tapis d’entrée

— du plafond bleu de la réserve au rez de chaussée ;

— de la descente escalier du RDC vers -1 ;

— de la reprise de la peinture au sous sol ;

— de la réserve du sous sol ;

— du local chaufferie ;

— du SAS accès réserve ;

— du vestiaire rez-de-chaussée ;

— du SAS de livraison ;

— de la réserve R+1 ;

— de l’accès au SAS R+1 ;

— du monte-charge ;

— du local chaufferie R+1 ;

— du bureau sur réserve ;

— de l’accès aux locaux sociaux ;

— du bureau R+2 ;

— de la mezzanine.

A cet égard, il convient de relever que l’expert judiciaire, déjà questionné à ce sujet par la société LAFFITTE PIERRE dans le cadre de son dire du 17 mai 2023, rappelle en réponse que le devis YACOUBI traite, parmi d’autres éléments, du tapis d’entrée ainsi que de la remise au propre de la réserve au rez-de-chaussée.

La position de l’expert est confirmée par l’analyse du devis versé aux débats.

Aussi, les omissions alléguées par la société LAFFITTE PIERRE n’apparaissent pas fondées.

Selon l’expert, un aléa de 10% pour terminaisons de points spécifiques oubliés pourrait toutefois être retenu. S’agissant des réparations des murs de la surface de vente, l’expert propose par ailleurs de rallonger le budget de rénovation de 100 euros / m2 à 150 euros / m2, soit un coût supplémentaire de 15.000 euros.

Si la société LAFFITTE PIERRE conteste la préconisation de l’expert s’agissant de la remise en état des murs et plafonds et, par conséquent, le chiffrage proposé par ce dernier, les moyens avancés par la demanderesse, à savoir le fait que la méthode retenue par l’expert ne permettrait pas de relouer les locaux, sont purement hypothétiques.

Aussi, le Tribunal estime que les majorations proposées par l’expert, contrairement à ce que soutient la société LAFFITTE PIERRE, permettent la remise en état des locaux conformément aux obligations contractuelles liant les parties, le devis proposé par la société YACOUBI devant ainsi être majoré et une somme totale de 121.203 euros HT retenue à ce titre.

• Sur le ravalement de la façade située [Adresse 7]

La société LAFFITTE PIERRE sollicite en outre la prise en charge par le preneur du ravalement de la façade située [Adresse 7], rappelant à cet égard que le preneur est tenu contractuellement au ravalement des murs et devantures.

Ainsi que rappelé ci-dessus, l’article 5.2 du bail stipule notamment « Concernant le ravalement des murs et des devantures, ainsi que les éléments d’ornementation des façades qu’il serait même nécessaire de démonter en raison des travaux ou de remplacer, ces dépenses seront à la charge exclusive du preneur, et ce même si le ravalement est enjoint par l’administration ou encore s’il peut être qualifié de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. »

Au cas d’espèce, il ne ressort pas de l’expertise que le ravalement est en l’état impératif et impérieux, ni qu’une injonction de l’administration a été communiquée au bailleur, ce que reconnaît d’ailleurs ce dernier.

De même, la restitution des locaux en bon état de réparations locatives n’implique pas, comme rappelé ci-dessus, leur restitution à l’état neuf en ce qu’il n’est pas contesté que les locaux ne l’étaient pas lors de la prise à bail.

L’expert rappelle à cet égard que l’aspect vétuste de la façade prééexistait à l’entrée dans les lieux du preneur, lequel ne peut par conséquent être tenu à un ravalement intégral de la façade pour sa remise à neuf.

Aussi, les prétentions tendant à voir le preneur prendre en charge le ravalement intégral de la façade pour sa remise à neuf seront rejetées.

• Sur les réparations et l’entretien relatif aux équipements techniques

S’appuyant sur le rapport établi par la société NERCO, la demanderesse sollicite par ailleurs la prise en charge par la société EURODIF de la réparation des éléments techniques suivants pour la somme totale de 26.430 euros HT :

— sous station ;

— radiateurs ;

— rideau air chaud ;

— éclairages ;

— équipements sanitaires ;

— BAES.

Il sera relevé qu’outre le rapport NERCO, l’expert évoque également dans son rapport : la réalité d’imperfections techniques relevant du domaine de la maintenance et à remettre en l’état, évoquant pour ce faire une enveloppe de 10.000 à 15.000 euros HT.

Le Tribunal relève que, s’agissant de la sous-station, le rapport NERCO n’en préconise pas le remplacement immédiat mais à court terme (3 à 5 ans), de sorte que même l’obligation de réparations résultant de la vétusté qui pèse sur le preneur ne saurait conduire la société EURODIF à assumer les coûts y afférents.

Il en est de même s’agissant du rideau d’air chaud électrique et des sanitaires, le rapport NERCO précisant à cet égard que ceux-ci doivent être remplacés dans le cadre de travaux de remise à neuf uniquement, aucun des éléments versés au débat ne faisant état du caractère indispensable de leur remplacement au jour de la restitution des lieux.

Toutefois, il ressort de la lecture combinée du devis versé aux débats par la demanderesse et du rapport NERCO que doivent être pris en charge par le preneur au titre de ses obligations contractuelles ci-dessus rappelées :

— le curage et la mise en sécurité des éclairages ;

— le désembouage des radiateurs ;

— le remplacement des BAES ;

Ce pour un montant total de 9.340 euros HT.

Le Tribunal relève en outre que les coûts afférents au démontage du système de climatisation situé au niveau R+1, interdit depuis l’année 2015 comme le rappelle l’expert, doivent également être pris en charge par le preneur par application des dispositions contractuelles l’unissant avec la bailleresse, ce pour un montant total de 5.350 euros HT, selon devis INNOV’O versé aux débats pris en sa page.

Aussi, la somme de 14.690 euros HT doit être mise à la charge de la société EURODIF au titre des travaux de remise en état, remplacement et mise en conformité des équipements techniques.

• Sur la prise en charge des travaux relatifs aux désordres résultant des infiltrations d’eau

La société LAFITTE PIERRE sollicite enfin la prise en charge par la société EURODIF des travaux de remise en état des locaux sociaux pour un montant de 18.730 euros HT selon devis versé aux débats.

S’agissant des postes relatifs à l’escalier bois et au nettoyage, il sera relevé que ces éléments font partie du devis établi par la société YACOUBI.

Pour le surplus et s’agissant plus particulièrement du poste « réfection totale des locaux sociaux », il résulte du rapport d’expertise que : « dans le sas d’accès des locaux sociaux, la peinture et enduit se décolle, en lien direct avec des dégâts des eaux consécutifs à l’état général fatigué des différentes toitures. S’agissant du bureau 2 droite, l’expert indique : » ensemble de la pièce quasi détruite pour cause d’infiltrations par les couvertures pourries « . Il conclut en outre : » 4) pour tous les désordres des derniers étages consécutifs à des dégâts des eaux, l’origine sera attribuée à l’état des couvertures de cet immeuble qui ne sont pas encore réparées en totalité. Les désordres continuent donc à aggraver l’état des locaux en dessous et nous ne retiendrons pas ces dégâts à la charge du preneur ".

La société EURODIF conteste les conclusions de l’expert lui incombant la prise en charge des travaux, en faisant valoir qu’elle a procédé au remplacement des toitures des bâtiments B et E lesquels ont été réceptionnés le 11 mars 2021.

Elle ajoute qu’alertée par la société EURODIF de la survenance de nouvelles fuites, elle a fait intervenir sur les lieux la société TECMOBAT laquelle aurait conclu :

— Que les fuites du rez-de-chaussée sont dues à une mise en charge des terrasses du voisin, à la suite des gros orages de fin juin 2021 ;

— Que les fuites du 1er étage des locaux sont dues à des infiltrations dans le mur depuis la rive de la toiture du voisin ;

— Enfin, que les fuites proviennent d’une infiltration d’eau dans le moteur de désenfumage.

Elle en déduit que la société EURODIF, bien qu’informée de ces difficultés, ne l’a ni avertie de la gravité des infiltrations, ni n’a fait intervenir une quelconque entreprise alors que le bail les liant prévoit que « Le preneur devra informer immédiatement le Bailleur de tout sinistre ou dégradation impliquant une intervention sur le gros œuvre de l’immeuble ou nécessitant des grosses réparations, quand bien même il n’en résulterait aucun dégât apparent et ce sous peine d’être tenu personnellement de lui rembourser le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui de ce sinistre, notamment il sera responsable vis-à-vis de lui du défaut de déclaration en temps utile dudit sinistre à sa compagnie d’assurances. »

Si la société LAFFITTE PIERRE reproche à la société EURODIF de ne pas avoir remédié aux infiltrations, de sorte qu’elle serait tenue d’assumer le coût de remise en état des désordres en résultant par application des obligations contractuelles pesant sur elle, les éléments versés aux débats démontrent au contraire que la société EURODIF a par courriers du 20 mai et du 22 juin 2021 alerté le bailleur quant aux difficultés rencontrées, ce que confirme la demanderesse elle-même et l’ayant conduit à faire intervenir la société TECMOBAT.

De plus, si la société LAFFITTE PIERRE soutient que les infiltrations résulteraient par ailleurs des manquements de la société EURODIF à son obligation d’entretien, l’expert estime pour sa part que les dégâts constatés dans les locaux sociaux résultent de l’état général des toitures et n’établit pas le fait que ces derniers seraient imputables à des fuites préexistantes à celles survenues en 2021.

Le rapport de maintenance de l’année 2017 versé aux débats ne permet d’invalider les conclusions expertales, ni d’établir les éventuels manquements de la société EURODIF à son obligation d’entretien ainsi qu’à son obligation d’alerter le bailleur de tout sinistre, étant relevé que ce rapport, s’il mentionne des fissures, n’établit pas la présence d’infiltrations.

En tout état de cause, en l’état des éléments versés aux débats, les manquements reprochés à la société EURODIF n’étant pas suffisamment caractérisés, la société LAFFITTE PIERRE sera déboutée de sa demande au titre de la remise en état des locaux sociaux.

*

Il découle de ce qui précède que la société EURODIF sera condamnée à payer à la société LAFFITTE PIERRE la somme de 135.893 euros HT au titre de la remise en état des locaux loués. La TVA au taux en vigueur au jour de l’exécution sera ajoutée à la somme précitée exprimée hors taxe.

Sur les demandes indemnitaires formulées par la société LAFFITTE PIERRE

La société LAFFITTE PIERRE sollicite enfin la condamnation de la société EURODIF à lui payer la somme de 80.413,38 euros HT et HC par trimestre à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’au 8 août 2023 en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de relouer les locaux au regard de leur état dégradé.

La Cour de cassation a pu juger que le preneur, qui a quitté les lieux, est tenu d’indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, celui-ci a été dans l’impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien et a subi un préjudice financier.

Toutefois, au cas d’espèce, le bail liant les parties prévoit en son article 5.2 que « Le preneur accepte qu’à défaut d’avoir effectué lui-même tous les travaux d’entretien, de réparation et de remplacement mis à sa charge, le bailleur les fasse exécuter en ses lieu et place dans un délai de trente jours à compter d’une mise en demeure notifiée au preneur restée infructueuse. Les coûts et les frais desdits travaux seront remboursés par le preneur au bailleur. ».

Aussi, la société LAFFITTE PIERRE ne saurait reprocher au preneur le maintien des locaux dans leur état dégradé et l’impossibilité de les relouer alors qu’il lui était loisible d’y faire procéder en ses lieu et place au regard des stipulations contractuelles les unissant.

La société LAFFITTE PIERRE sera par conséquent déboutée de ses demandes indemnitaires de ce chef.

Sur les mesures accessoires

L’issue du litige justifie de condamnera la société EURODIF, partie succombant à la présente instance, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, étant rappelé que les frais taxables des avocats postulants ne sont pas dus s’agissant d’une instance introduite après le 8 août 2015.

Il est en outre équitable de condamner la société EURODIF à payer à la société LAFFITTE PIERRE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société EURODIF à payer à la société LAFFITE PIERRE la somme de 135.893 euros HT au titre de la remise en état des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 6] (51) ;

DIT qu’à la somme précitée exprimée hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution ;

DEBOUTE la société LAFFITTE PIERRE du surplus de ses demandes en paiement et indemnitaires dirigées à l’encontre de la société EURODIF ;

CONDAMNE la société EURODIF aux dépens en ce compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE la société EURODIF à payer à la société LAFFITTE PIERRE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,