TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE DU 30 JANVIER 2026

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N° RG 25/00047 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FAOJ

Minute 26-

Le :

Exécutoire délivré à :

Copie délivrée

La présente décision est prononcée le 30 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM, greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 21 novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CADAVA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric GODET-REGNIER avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Stanislas CREUSAT avocat au barreau de REIMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2024, la société civile immobilière CADAVA (ci-après la SCI CADAVA), a consenti à Monsieur [R] [T] un bail d’habitation portant sur un appartement à usage d’habitation, d’une surface totale de 28m², situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 390,00 euros outre la somme de 50 euros à titre de provisions sur charges.

La société bailleresse par l’intermédiaire de son conseil a adressé au locataire, par lettre recommandée du 17 décembre 2024, une mise en demeure l’enjoignant de quitter les lieux à l’issue d’un délai de préavis fixé à trois mois à compter de la date de première présentation de ladite lettre, compte tenu de l’absence de justification d’une attestation d’assurance locative, l’hébergement de tierces personnes au sein du logement en violation du contrat, la consommation excessive d’électricité et le non-paiement des charges récupérables.

Par courrier en date du 14 janvier 2025, la SCI CADAVA a mis en demeure M.[T] de procéder au règlement de la somme de 448,80 euros au titre des charges régularisées, outre la somme de 390 euros correspondant au loyer du mois de janvier 2025. La SCI CADAVA a également informé le locataire de la modification du contrat de fourniture d’énergie et l’a alerté quant à sa consommation excessive d’énergie.

Par courrier officiel en date du 14 janvier 2025, le conseil du locataire a précisé que ce dernier n’entendait pas poursuivre la location dudit bien et a formulé des doutes quant à la salubrité du logement.

Par lettre du 30 janvier 2025, Monsieur [T] a informé la société bailleresse de son préavis de départ pour le 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, la SCI CADAVA a fait assigner à comparaître Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— la condamnation au paiement, à titre provisionnel, de Monsieur [R] [T] de la somme de 1 510,53 euros due au titre des loyers et charges arriérés, assortie des intérêts moratoires ;

— le prononcé de la capitalisation des intérêts sur la somme dûe ;

— le prononcé d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

A titre subsidiaire :

— le renvoi de l’affaire au fond

En tout état de cause :

— la condamnation de Monsieur [R] [T] au paiement de la somme de 900,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la demanderesse fait valoir que le locataire ne s’est pas acquitté d’une part, de ses charges locatives et notamment dues au titre de la régularisation induite par sa consommation accrue d’électricité et d’autre part, du loyer de janvier 2025, normalement payable par avance le 1er du mois.

Monsieur [T] sollicite quant à lui le complet débouté de la demanderesse ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa des articles 835 du Code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L. 331-1 du Code de l’énergie et de l’article R. 417-2 du Code de la construction et de l’habitation, il soutient l’existence d’une contestation sérieuse s’agissant de la demande en paiement des charges et fait valoir que la somme appelée au titre des charges d’énergie paraît correspondre à l’intégralité de la consommation du bâtiment en l’absence de compteur électrique individuel au sein du logement. Il relève que la refacturation d’électricité consommée, assimilée à une revente, est interdite en l’absence d’autorisation administrative. Il rappelle avoir initié parallèlement et antérieurement, au fond, une procédure à l’encontre de son bailleur en lien avec un certain nombre de désordres constatés au sein du logement, le privant selon lui de pouvoir utiliser l’ensemble des appareils électriques du meublé en raison de la faiblesse de la puissance mise à disposition. Il rappelle avoir sollicité du bailleur à de nombreuses reprises les factures d’énergie non biffées, en vain et soutient que les sommes sollicitées, même à titre provisionnel, se heurtent à une contestation sérieuse.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 28 février 2025 et a été renvoyée à la demande des parties aux audiences du 25 avril, 6 juin, 8 septembre et 21 novembre 2025.

A cette audience, la SCI CADAVA, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et de ses écritures en date du 6 juin 2025.

Régulièrement cité et représenté par son conseil, Monsieur [T] sollicite quant à lui le bénéfice de ses écritures en date du 25 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de condamnation au paiement du loyer et des charges

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, si la SCI CADAVA sollicite le paiement du loyer de janvier 2025 exigible selon les termes du contrat par avance le 1er du mois mais également les charges dues, le défendeur conteste le montant des charges appelées et plus largement excipe avoir introduit, précédemment à l’instance de référé, une action en justice en date du 17 février 2025 à l’encontre de la SCI CADAVA aux termes de laquelle il sollicite notamment la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la bailleresse compte tenu des manquements à son obligation de livrer un logement décent et conforme. Il y questionne également la possibilité pour le bailleur de pouvoir procéder à une opération de revente de l’électricité à son locataire en l’absence de compteur individuel au sein du logement et conteste le montant des charges locatives et du loyer appelé.

Le défendeur justifie avoir adressé par courrier officiel d’avocat une interpellation du bailleur en date du 14 janvier 2025 aux termes de laquelle il s’estime ne pas être en capacité de pouvoir jouir librement du logement et sollicite de se voir communiquer une facturation claire et individualisée des charges d’énergie appelées.

La SCI CADAVA produit quant à elle une copie du contrat de bail aux termes de laquelle il est mentionné que «les charges représentent la fourniture d’eau et d’électricité estimées d’après les années précédentes. Un relevé réel est effectué chaque fin de trimestre, lequel donne lieu à une régularisation de facturation ». Elle joint différents tableaux initiés par la bailleresse recensant les index de consommation en eau et électricité. Elle reconnaît aux termes d’un courrier officiel d’avocat en date du 14 janvier 2025 avoir limité la puissance électrique au sein du logement et attiré l’attention du locataire sur ce point « l’utilisation systématique et sans précaution de tous les appareils de l’appartement en même temps fera obligatoirement sauter le disjoncteur principal, lequel se trouve dans l’atelier et ne pourra être ré-enclenché que par nos soins. Etant souvent absent de [Localité 5] une ou plusieurs semaines, dernièrement du 1er novembre 2024 au 10 janvier 2025, si cela arrivait vous seriez sans électricité jusqu’à mon retour”.

Il est rappelé que les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. Or,il résulte de ce qui précède l’existence de contestations sérieuses quant à la portée des droits et obligations revendiqués ou invoqués par les parties s’agissant notamment de l’interprétation et la portée de dispositions légales ou réglementaires relatives à la revente d’énergie, la facturation des charges notamment d’énergie et plus généralement l’exécution régulière du contrat par les parties.

En conséquence, en raison de l’existente de contestations sérieuses, il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande en paiement formulée par la SCI CADAVA et des demandes subséquentes relatives à l’intérêt moratoire, la capitalisation des intérêts et l’astreinte.

Sur la demande subsdiaire de renvoi au fond

Selon l’article 837 du Code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

En l’espèce, la SCI CADAVA ne rapporte pas la preuve d’un motif d’urgence permettant d’envisager un tel renvoi, alors même que l’acte introductif d’instance date du 6 février 2025 et que l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties. En outre, la faculté reconnue au juge de pouvoir envisager un tel renvoi se heurte présentement à la pré-existence d’une instance introduite au fond, en cours de délibéré, relative à des demandes directement en lien avec le bail d’habitation. Aussi, les parties seront les mieux à même de donner la suite qui leur plaira auxdites demandes.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à renvoi de l’affaire au fond.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce la SCI CADAVA, doit supporter les dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [T] les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. La SCI CADAVA sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par la société civile immobilière CADAVA;

REJETONS la demande de renvoi au fond formulée par la société civile immobilière CADAVA ;

CONDAMNONS la société civile immobilière CADAVA à payer à Monsieur [R] [T] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société civile immobilière CADAVA aux dépens de l’instance ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Charbonnier Lucile, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé et par Madame Nathalie WILD, greffière.

La greffière La vice-présidente