République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 24/02486 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E35O

AFFAIRE : [G] [P] / SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], S.A. [L] [F]

Nature affaire : 31D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [G] [P]

née le 1er mars 1988 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic [L] [F], société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n°335 480 679,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

S.A. [L] [F], société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n°335 480 679,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 27 janvier 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 10 avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 janvier 2020, Madame [G] [P] a acquis de la Société [L] [F], un appartement au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 2], comprenant une cave en sous-sol.

Madame [G] [P] expose avoir emménagé dans l’appartement en août 2020 après avoir réalisé divers travaux d’aménagement, et avoir découvert à l’hiver 2020 divers désordres tenant à des tâches d’humidité et de moisissures dans la pièce de vie et dans une des deux chambres.

Madame [G] [P] s’est plainte à plusieurs reprises auprès du syndic par divers courriels envoyés entre le 13 octobre 2020 et le 7 octobre 2021, puis a déclaré un sinistre dégât des eaux à son assurance habitation, la compagnie AXA, le 3 novembre 2021, laquelle a fait réaliser une expertise amiable confiée au Cabinet SARETEC suivant rapport du 16 mars 2022.

Par courrier recommandé de décembre 2021, Madame [G] [P] a mis en demeure la société [L] [F] de prendre en charge les préjudices subis au titre des traces d’humidité, fissure sur le balcon et nuisances sonores.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2022, Madame [G] [P] a saisi le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims d’une demande d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 20 juillet 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à Monsieur [J], lequel a déposé son rapport en date du 1er juillet 2024.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Madame [G] [P] a fait assigner la SA [L] [F] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], prise en la personne de son syndic [L] [F] devant le Tribunal judiciaire de Reims.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 29 avril 2025, Madame [G] [P] demande au Tribunal de céans, de :

— Dire et juger Madame [G] [P] recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à procéder au ravalement de la façade ;

— Condamner la Société [L] [F], vendeur, à lui verser :

• la somme de 8.507,22 euros TTC au titre des reprises nécessaires, somme à réactualiser selon l’indice BT01 ;

• la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

• la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner la Société [L] [F] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

— Dire que Madame [G] [P], vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sera exemptée de participer au financement des travaux de ravalement et de toutes les indemnisations qui lui seront accordées au terme de la décision à intervenir ;

— Débouter la société [L] [F] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 27 juin 2025, la SA [L] [F] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demandent au Tribunal de céans, de :

— Débouter Madame [G] [P] de toutes ses demandes ;

— Condamner Madame [G] [P] aux dépens et au versement d’une somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 27 janvier 2026. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes à l’encontre de la SA [L] [F]

Madame [G] [P] sollicite la condamnation de la SA [L] [F] à indemniser ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire, et fait valoir que l’expert a constaté les désordres suivants :

— La présence de tâches très visibles sur le mur près de la fenêtre, et la présence d’une humidité du sol anormalement élevée, résultant des nombreuses fissures et d’une infiltration lente sur la façade de l’immeuble ;

— L’insuffisant étalonnage des portes ;

— Le débit d’extraction d’air inexistant, dès lors que la VMC ne fonctionne pas ;

— La présence d’une fissure traversante au sol du balcon, tout le long de la longueur du balcon, entraînant un risque de corrosion pour les aciers de la dalle ;

— L’humidité dans la cave.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est en outre de droit constant que le vice doit avoir préexisté à la vente, et avoir été caché pour l’acquéreur au moment de la vente.

Il est enfin rappelé que la charge de la preuve du vice caché et de ses éléments constitutifs incombe à celui qui en invoque l’existence par application de l’article 9 du Code de procédure civile.

A cet égard, l’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Or, à titre liminaire, force est de constater que la configuration de la cave, laquelle est close par une fenêtre dépourvue de grille d’aération et par une porte sans ouverture était visible et apparente pour Madame [G] [P] ; qu’il en est de même de la fissure traversant le balcon.

Par suite, c’est à tort que Madame [G] [P] se prévaut de ces désordres pour rechercher la responsabilité du vendeur, dès lors qu’il ne s’agit pas de vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.

*

S’agissant des infiltrations dont se plaint la demanderesse, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que des tâches d’humidité sont visibles près de la fenêtre de la salle de séjour et de manière encore plus visible dans l’entrée ; qu’en outre, il ressort de la comparaison entre les photos p. 13 et 14, que le sol présente une humidité anormalement élevée dans l’angle de la chambre, près de la fenêtre, laquelle disparaît rapidement en s’éloignant de quelques centimètres du mur.

Il ressort donc de ce qui précède que les stigmates d’humidité sont particulièrement circonscrits ; qu’en outre, il n’est nullement démontré au vu des éléments produits aux débats une atteinte à l’habitabilité de l’appartement, au-delà des seules affirmations de la demanderesse.

Par ailleurs, force est de constater que la société [C] n’a constaté aucune infiltration après mise en eau colorée de la façade, de l’appui de fenêtre et du béton du balcon de l’appartement du 4ème étage situé au-dessus de l’appartement litigieux.

De ce fait, si l’expert judiciaire et son sapiteur [C] établissent sous forme d’hypothèse une corrélation, au demeurant fort probable, entre la présence d’une humidité excessive en certains points localisés de l’appartement de la demanderesse et les fissures constatées en façade de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que cette infiltration et son actualité ne sont en réalité pas établies.

En outre, force est de constater que la nécessité de procéder à des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ont été expressément mentionnés par la SA [L] [F] ; ce dès lors que Madame [G] [P] a signé un document datant du 3 octobre 2019 intitulé liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement qu’il serait souhaitable d’entreprendre ; laquelle mentionne des travaux d’isolation thermique par l’extérieur à échéance courant 2022.

Il ressort donc de ce qui précède et de ce qui suit que les travaux de copropriété destinés à traiter la cause des infiltrations ont vocation à être mis en œuvre prochainement.

Compte tenu du caractère très limité et commodément réparable des infiltrations, ainsi que de leur absence de conséquence démontrée sur l’habitabilité du logement, il n’apparaît pas suffisamment démontré par la demanderesse qu’elle n’aurait pas acquis le bien immobilier litigieux si elle avait eu connaissance des vices dont elle se plaint. En effet, si l’acte de vente prévoit un prix de vente de 94.700€ TTC et une surface loi Carrez de 64,90 m2, il n’est produit aucun élément permettant de comparer ce prix de vente à une valeur estimée de l’appartement.

Tenant compte de ce qui précède, Madame [G] [P] sera débouté de ses demandes formulées à l’encontre de la société [L] [F], cette dernière ne démontrant pas qu’elle aurait donné un moindre prix si elle avait connu les vices dont elle se plaint.

2. Sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Madame [G] [P] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte des travaux de ravalement de façade de l’immeuble sur le fondement de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et de l’article 1384 du Code civil (en réalité, l’article 1241 du Code civil dans sa version applicable au litige).

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la façade extérieure est infiltrante, et ajoute que la nécessité non contestée de procéder au ravalement est prévue de longue date, sans qu’il ne soit réalisé effectivement, de sorte que le syndicat des copropriétaires est négligent dans la gestion de ses parties communes.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat, lequel a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ; qu’il est en outre responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En outre, il est de droit constant que la faculté d’ordonner une astreinte relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Or, au cas d’espèce, il a été clairement relevé par l’expert judiciaire que la façade de l’immeuble présentait de multiples dégradations (fissures, trous) du revêtement extérieur, dont certaines sont visibles de l’extérieur.

En outre, sans que ces conclusions n’aient été objectivement confirmées lors de la mise en eau de la façade, du balcon et de l’appui des fenêtres dans le cadre des opérations d’expertise, tant l’entreprise [C] que l’expert formulent l’hypothèse selon laquelle les traces d’humidité constatées dans l’habitation de Madame [G] [P] proviennent d’infiltrations lentes au travers les imperfections de la façade.

Ceci étant observé, il est constaté que les défendeurs ne contestent pas la nécessité de procéder au ravalement de l’immeuble ; qu’en outre, ils démontrent que Madame [G] [P] a été informée de la nécessité de procéder à des travaux d’isolation thermique par l’extérieur, par la remise du document du 3 octobre 2019 intitulé liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement qu’il serait souhaitable d’entreprendre ; lequel mentionne des travaux d’isolation thermique par l’extérieur à réaliser à échéance 2022.

Au demeurant, s’il est établi que les travaux n’ont pas été réalisés à ce jour, il n’en demeure pas moins qu’ils sont expressément mentionnés dans la résolution n°8 de l’assemblée générale du 5 septembre 2022 portant adoption d’un plan pluriannuel, lequel inclut le ravalement avec isolation thermique par l’extérieur.

En outre, il est également observé que les copropriétaires ont voté à l’unanimité la résolution n°7 de l’assemblée générale du 23 mai 2023 décidant de la réalisation d’un audit énergétique avant d’envisager des travaux d’isolation ; qu’ils ont par la suite adopté à la majorité requise la résolution n°5 relative à la désignation de la [V] [T] en qualité d’Assistant à la Maîtrise d’Ouvrage dans le futur projet de rénovation énergétique lors de l’assemblée générale du 24 juin 2024.

Tenant compte de ce qui précède, et nonobstant le retard constaté par rapport à l’échéance 2022 – laquelle est, au demeurant, dépourvue de toute force obligatoire-, il apparaît clairement que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a concrètement initié le projet de rénovation énergétique et engagé les préparatifs au titre de la réalisation prochaine desdits travaux ; qu’en outre, il n’est ni démontré ni même soutenu que ce projet soit à ce jour bloqué pour quelque considération que ce soit.

Par suite, aucun défaut de diligence n’étant retenu à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], il y a lieu de débouter Madame [G] [P] de sa demande de condamnation sous astreinte, dès lors qu’elle n’apparaît pas justifiée.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser les dépens à la charge de chacune des parties qui en a exposé la charge, et de rejeter les demandes des parties au titre des frais irrépétibles.

Il est en outre rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [G] [P] de l’intégralité de ses prétentions ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

LAISSE les dépens dépens à la charge de chacune des parties qui en a exposé la charge ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.