TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FISCHER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e FISCHER

■

Charges de copropriété

N° RG 23/16543 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3QKX

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ORALIA PIERRE ET GESTION, agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0750

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16543 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QKX

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 03 Avril 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

Exposé du litige

Monsieur [Z] [E] est propriétaire des lots n° 2, 3, 6, 7, 9, 19, 21, 30, 101 et 202 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] a, par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, fait assigner Monsieur [Z] [E], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, des articles 1153 et 1154 du code civil et des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile afin de :

« Condamner Monsieur [Z] [E] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ORALIA PIERRE ET GESTION, d’une somme de 20.568,77 € du 31 janvier 2022 au 28 novembre 2023 – 4ème trimestre 2023 inclus

Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts.

Condamner Monsieur [Z] [E] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ORALIA PIERRE ET GESTION, d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner Monsieur [Z] [E] en tous dépens,

Condamner Monsieur [Z] [E] au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ORALIA PIERRE ET GESTION, d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit sur le tout ».

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16543 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QKX

Cité à personne physique, Monsieur [Z] [E] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 26 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 3 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16543 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QKX

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 20.568,77 € au titre des charges de copropriété sur la période du 31 janvier 2022 au 28 novembre 2023 – 4ème trimestre 2023 inclus (et comprenant les frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [Z] [E] est propriétaire des lots n° n° 2, 3, 6, 7, 9, 19, 21, 30, 101 et 202 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] (pièces 3 et 4).

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le règlement de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2022 et 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mai 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et 2024 et voté les travaux,

— le contrat de syndic,

— les appels individuels de fonds et travaux émis.

Il produit également une mise en demeure en date du 9 février 2023 de laquelle il ressort une dette d’un montant de 11.605,75 € pour la période du 1er janvier 2022 au 12 janvier 2023 (pièce 5) ainsi qu’un commandement de payer du 16 mai 2023 pour un montant de 14.395,74 € sur la période de 31 janvier 2022 au 25 avril 2023 (pièce 6).

Le décompte des sommes arrêtées au 4ème trimestre 2023 montre une dette du copropriétaire d’un montant de 18.981,59 € (déduction faite des frais de recouvrement d’un montant total de 1.587,18 euros) (pièce 7).

Dès lors, il résulte de ces éléments, déduction faite des frais de recouvrement, que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 18.981,59 € que Monsieur [Z] [E] est condamné à lui régler au titre des charges de copropriété sur la période du 31 janvier 2022 au 28 novembre 2023 et arrêtées au 28 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16543 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QKX

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des éléments produits les frais de recouvrement suivants :

— frais de mise en demeure en date du 19 mai 2022 pour un montant de 48 euros,

— frais de relance du 8 juin 2022 pour un montant de 28 euros,

— état daté du 6 octobre 2022 pour un montant de 380 euros,

— frais de mise en demeure en date du 9 février 2023 pour un montant de 55 euros,

— frais de relance du 2 mars 2023 pour un montant de 40 euros,

— commandement d’huissier du 25 avril 2023 pour un montant de 340 euros,

— commandement de payer du 16 mai 2023 pour un montant de 186,18 euros,

— frais de transmission dossier avocat le 28 novembre 2023 pour un montant de 340 euros,

— et une prise d’hypothèque le 28 novembre 2023 pour un montant de 170 euros,

soit un montant total de 1.587,18 euros.

La première mise en demeure produite est celle du 9 février 2023. Ainsi tous les frais antérieurs ne constituent pas des frais de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir les frais de mise en demeure en date du 19 mai 2022 pour un montant de 48 euros, les frais de relance du 8 juin 2022 pour un montant de 28 euros et l’état daté du 6 octobre 2022 pour un montant de 380 euros. Le commandement d’huissier du 25 avril 2023 pour un montant de 340 euros n’est pas produit, ces frais ne sont donc pas justifiés. Enfin, seront également exclus les frais de transmission dossier avocat le 28 novembre 2023 pour un montant de 340 euros en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie de frais de recouvrement de sa créance à hauteur d’un montant de 451,18 euros (frais de mise en demeure en date du 9 février 2023 pour un montant de 55 euros + frais de relance du 2 mars 2023 pour un montant de 40 euros + commandement de payer du 16 mai 2023 pour un montant de 186,18 euros + une prise d’hypothèque le 28 novembre 2023 pour un montant de 170 euros).

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par le défendeur. Il indique que les manquements de Monsieur [Z] [E] à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’a obligé faire l’avance de la somme due par le défendeur. Il précise que Monsieur [Z] [E] est de mauvaise foi dans la mesure où il persiste, sans motif légitime, dans le non-paiement des charges de copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillancedu défendeur dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Décision du 19 Juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16543 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3QKX

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [E], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [Z] [E] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] les sommes de :

—  18.981,59 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 31 janvier 2022 au 28 novembre 2023 et arrêtées au 28 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

—  451,18 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [Z] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 19 Juin 2025.

La Greffière Le Président