République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 23/01186 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EP2X

AFFAIRE : [B] [I], [H] [C] / [G] [M], [N] [Q] [J] épouse [M]

Nature affaire : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE [V]

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [I]

3 bis Rue Passe Demoiselles

51100 REIMS

représenté par Maître Chéryl FOSSIER-VOGT de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocats au barreau [V]

Madame [H] [C]

3 bis Rue Passe Demoiselles

51100 REIMS

représentée par Maître Chéryl FOSSIER-VOGT de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocats au barreau [V]

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [M]

67 rue Gambetta

51100 REIMS

représenté par M^e Antoine GINESTRA, avocat au barreau [V]

Madame [N] [Q] [J] épouse [M]

67 rue Gambetta

51100 REIMS

représentée par M^e Antoine GINESTRA, avocat au barreau [V]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, Greffier lors des plaidoiries et de Céline LATINI, Greffier lors de la mise en état

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 03 Février 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 04 Mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 décembre 2021, Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] (ci-après les " époux [M] ") ont conclu un compromis de vente au profit de Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] (ci-après les consorts [X]) portant sur leur appartement comprenant les lots de copropriété numéro onze, trois et six de l’immeuble sis 34 rue Clovis à REIMS (51100) pour un prix total de vente de 465.000,00 euros.

Le lot numéro onze y est décrit comme étant constitué d’un appartement duplex composé d’une entrée, cuisine, un salon-séjour, une buanderie, une salle de bain, un WC, un dégagement, deux chambres avec mezzanine au-dessus du séjour comprenant un palier desservant un bureau, une chambre, une salle de bain avec WC ainsi qu’une terrasse.

Quelques jours avant la réitération de la vente par acte authentique prévue le 22 avril 2022, Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] se sont interrogés sur l’absence de transmission de documents relatifs aux travaux réalisés sur le toit-terrasse dont ils avaient été informés par les vendeurs.

Après échanges entre les parties, il leur a été indiqué qu’aucune autorisation d’urbanisme n’avait été sollicitée pour la réalisation de ces travaux.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2023, Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] ont fait assigner Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] devant le tribunal judiciaire de Reims.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 mars 2025, Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] demandent au tribunal de céans de :

— Prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente régularisée le 30 décembre 2021 entre Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] et Monsieur [G] [M] et Madame [N] [M],

— Ordonner à Monsieur [G] [M] et Madame [N] [M] de lever le séquestre de la somme de 10.000 euros auprès de l’agent immobilier, au profit de Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C], dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— Débouter Monsieur [G] [M] et Madame [N] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [N] [M] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] une somme de 19.027,42 euros en indemnisation de leur préjudice détaillé comme suit :

—  9.309,00 euros en indemnisation de leur préjudice économique,

—  5.000 euros chacun en indemnisation de leur préjudice moral,

— Condamner in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [N] [M] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

— Ecarter l’exécution provisoire en cas de condamnation de Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C].

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 7 septembre 2025, Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] sollicitent du tribunal de céans de :

— à titre principal, débouter les demandeurs,

— à titre subsidiaire, les condamner à la somme de 46.500,00 euros en application de la clause pénale ;

— condamner Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] à leur payer la somme de 10.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens avec faculté de distraction

— à titre infiniment subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 3 février 2026.

Ce jour, l’affaire a été retenue et, à l’issue, la décision mise en délibéré pour être rendue le 04 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de nullité du compromis de vente

A titre principal, Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] sollicitent la nullité du compromis de vente sur le fondement du dol.

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1137 du même code prévoit que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un compromis de vente portant sur les lots de copropriété numéros onze, trois et six de l’immeuble situé 34 rue Clovis à REIMS (51100) a été conclue entre les parties en date du 30 décembre 2021.

Le lot de copropriété numéro 11 y est décrit comme étant composé d’un appartement duplex composé d’une entrée, cuisine, un salon-séjour, une buanderie, une salle de bain, un WC, un dégagement, deux chambres avec mezzanine au-dessus du séjour comprenant un palier desservant un bureau, une chambre, une salle de bain avec WC ainsi qu’une terrasse.

S’agissant de l’existence d’un dol, les demandeurs exposent que les Consorts [M] ont volontairement manqué à leurs obligations prévues au sein du compromis de vente, lequel mentionnait notamment qu’ils déclaraient avoir fourni toutes les informations relatives à la construction et à la rénovation du bien.

En effet, ils indiquent que les défendeurs ont fait réaliser des travaux d’aménagement sur le toit-terrasse qui se seraient achevés à la fin de l’année 2014 soit moins de dix ans avant la signature du compromis de vente, sans qu’aucune autorisation d’urbanisme ni aucune attestation d’assurance décennale ne leur ait été transmises et que seule leur a valablement été communiquée une facture datée du 24 novembre 2014 se référant, pour le descriptif des travaux réalisés, à un devis qui ne correspond pas à celui qui leur a été adressé.

Les Consorts [M] contestent la demande en nullité formée par les demandeurs notamment au motif qu’ils ignoraient que les travaux réalisés étaient soumis à autorisation d’urbanisme.

En premier lieu, il ressort des pièces versées aux débats que des travaux d’aménagement réalisés sur le toit-terrasse se seraient achevés le 24 novembre 2014 et qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 29 juin 2015, l’assemblée des copropriétaires a autorisé Monsieur [M] à accéder au toit de la résidence, y installer des garde-corps et y déposer un revêtement sur l’étanchéité à ses frais ; soit postérieurement à la réalisation effective des travaux.

Il en ressort également qu’une telle autorisation a été donnée aux Consorts [M] sous réserve notamment de se conformer à la réglementation en vigueur, d’accepter le passage d’un technicien pour contrôler les travaux à ses frais et de prendre une assurance spéciale avec extension aux ouvrages existants.

En second lieu, si la facture des travaux réalisés se réfère à un devis qui n’a pas été versé aux débats, le devis effectivement transmis mentionne une rubrique « accès terrasse » au sein de laquelle est prévue la découpe de l’allège aux fins de permettre la pose de châssis de toit.

Si la véracité de ces travaux ne peut être vérifiée, il y a lieu de retenir qu’une telle ouverture en façade a nécessairement été réalisée pour permettre un accès depuis l’intérieur.

Dès lors et au regard de l’importance des travaux réalisés, il est manifeste qu’il appartenait aux Consorts [M] de s’enquérir de la nécessité ou non de se voir délivrer une autorisation d’urbanisme, ce d’autant qu’ils ne peuvent ignorer que le bien se situe en plein cœur du centre-ville de Reims, aux abords directs de monuments historiques et que des prescriptions particulières pouvaient leur être imposées.

Or, d’une part les Consorts [M] ont fait part d’une particulière négligence en s’abstenant de solliciter une autorisation d’urbanisme mais d’autre part, force est de constater que cette nécessité leur a été rappelé à plusieurs reprises.

En effet, il convient de retenir que lors de la régularisation a posteriori de leurs travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, celle-ci leur a spécifiquement indiqué qu’ils devaient se conformer à la réglementation en vigueur.

Également, à l’occasion de l’acquisition du lot comprenant le toit-terrasse, l’acte notarié précisait que le notaire a averti les Consorts [M] de la nécessité d’obtenir les renseignements d’urbanisme d’usage mais que ceux-ci ont déclaré s’être eux-mêmes renseignés des dispositions en vigueur et qu’ils ne font pas de l’obtention préalable d’une quelconque autorisation d’urbanisme une condition de la réalisation de la vente.

Dès lors, si les défendeurs soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance de la nécessité de se voir délivrer une autorisation d’urbanisme préalablement à la réalisation des travaux, il ne peut être contesté que dès le 29 juin 2015 et a minima à la date du 9 novembre 2021 ils en ont eu connaissance.

Par conséquent, en s’abstenant de délivrer ces informations aux demandeurs alors qu’ils avaient nécessairement connaissance de l’irrégularité des travaux réalisés, les défendeurs ont commis un dol.

S’agissant du caractère déterminant de l’information pour les demandeurs, ceux-ci font valoir qu’ils ne se seraient pas engagés par un compromis de vente s’ils avaient eu connaissance de cette irrégularité.

L’article 1130 du code civil précise que le caractère déterminant du vice du consentement doit s’apprécier eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il est de droit constant que la conformité du bien vendu aux règles d’urbanisme constitue une condition déterminante du consentement.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que les travaux réalisés par les défendeurs étant irréguliers, ils ne peuvent eux-mêmes faire réaliser des travaux en lien avec cet ouvrage sans être contraints de procéder à une régularisation de l’ensemble.

A l’appui de leur contestation, les Consorts [M] font valoir qu’une action en démolition de l’ouvrage étant prescrite, l’irrégularité des travaux réalisés sur le toit-terrasse ne saurait avoir de caractère déterminant pour les demandeurs, d’autant qu’ils indiquent que seul un avis favorable de l’Architecte des Bâtiments de France manque pour que l’autorisation d’urbanisme leur soit délivrée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, postérieurement à la signature du compromis de vente, les Consorts [M] ont déposé une demande de déclaration préalable de travaux le 7 juin 2022 à laquelle le Maire [V] a fait opposition par arrêté du 28 juillet 2022 notamment au visa de l’avis défavorable de l’Architecte des Bâtiments de France.

Au demeurant, les défendeurs échouent à démontrer que la situation aurait été régularisée.

Par ailleurs, il ne peut être contesté que le toit-terrasse a présenté un caractère déterminant pour les demandeurs dans leur volonté d’acquérir les lots litigieux et que la connaissance de l’irrégularité des travaux effectués les place dans une situation d’insécurité juridique et les restreints dans d’éventuels projets d’aménagement futurs.

Les Consorts [M] ne sauraient valablement soutenir que l’acquisition de la prescription d’une action en démolition, en cours de procédure, alors même que les travaux demeurent irréguliers aurait pour effet de régulariser le vice du consentement affectant le compromis de vente.

En effet et en tout état de cause, un vice du consentement doit s’apprécier au moment de la formation du contrat, de sorte qu’il y a lieu de retenir qu’à la date du 30 décembre 2021, le consentement des demandeurs a été vicié.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité du compromis de vente conclu entre les parties en date du 30 décembre 2021.

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul et censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution et la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Au cas d’espèce, concomitamment à la régularisation du compromis de vente, Monsieur [I] et Madame [C] ont déposé un séquestre d’un montant de 10.000,00 euros sur le compte n° 99277181143 de l’établissement CREDIT AGRICOLE NORD EST.

Par conséquent, le compromis de vente étant nul, il y a lieu d’ordonner la mainlevée du séquestre et la restitution de la somme de 10 000,00 euros versée par Monsieur [I] et Madame [C] sur le compte CRCAM du Nord Est 99277181143 par l’intermédiaire de l’agence immobilière l’Agence des Sacres, sans que la mise en cause du séquestre ne soit nécessaire contrairement à ce qu’invoquent les défendeurs.

2. Sur la demande en indemnisation du préjudice

Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] sollicitent la réparation de leurs préjudices qu’ils décomposent comme suit :

Loyers acquittés du 19 mai 2022 au 31 janvier 2023 : 8 419,35 euros

Location box : 608,07 euros

Cotisations d’assurance habitation : 281,58 euros

Préjudice moral : 5 000,00 euros chacun

Il est de droit constant que le dol, délit civil, peut être sanctionné par, outre la nullité du contrat, la condamnation au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle des articles 1240 et 1241 du code civil.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Compte-tenu de ce qui précède et du dol retenu à l’encontre des époux [M], il y a lieu de les condamner à indemniser Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] de leurs préjudices.

S’agissant de l’indemnité sollicitée au titre du préjudice matériel, il ressort des éléments versés aux débats que les demandeurs ont procédé à la vente de leur résidence principale par acte authentique du 22 avril 2022, lequel prévoyait une prise de possession réelle des lieux à compter du 17 juin 2022.

Il y a lieu de relever que cette vente a été réalisée en vue de l’acquisition des lots de copropriété de l’immeuble sis 34 rue Clovis à REIMS (51100), objets du compromis de vente litigieux devant intervenir le même jour.

Or, leur consentement ayant été vicié, la vente n’a pas été réitérée par acte authentique

Dès lors, Monsieur [I] et Madame [C] ont été contraints de louer un appartement dont ils justifient s’être acquittés des loyers à compter du 19 mai 2022 et jusqu’au 31 janvier 2023.

L’entrée en possession de leurs acquéreurs devant se faire le 17 juin 2022, il y a lieu de retenir la date du 19 mai 2022 comme point de départ de leur préjudice compte tenu de l’organisation de leur déménagement.

Ainsi, les demandeurs justifient avoir subi un préjudice du fait de la nécessité de se reloger pour un montant de 8.419,35 euros.

Par ailleurs, il ressort des éléments versés aux débats que cette location portait sur un appartement d’une surface habitable de 75 m2 tandis que la maison d’habitation dont ils étaient propriétaires était composée de deux pièces au rez-de-chaussée, de deux chambres au premier étage outre un WC, d’une salle de bain et une pièce mansardée au deuxième étage, outre une cave et une cour.

Dans ces circonstances et au regard de la différence de superficie appréciable entre les deux biens, les demandeurs justifient également avoir été contraints de louer un box pour y entreposer leurs meubles et pour un coût total de 608,07 euros.

Toutefois, les demandeurs ne sauraient se prévaloir de l’indemnisation de la souscription d’une assurance habitation portant sur les lots de copropriété issus du compromis de vente alors qu’aucun transfert de propriété n’était encore intervenu.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] la somme de 9.027,42 euros en réparation de leurs préjudices.

S’agissant enfin de la somme de 5.000,00 euros chacun sollicitée au titre d’un préjudice moral, force est de constater que cette demande n’est ni explicitée ni étayée par la production d’éléments objectifs vérifiables.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande à ce titre, dès lors qu’ils ne démontrent nullement l’existence d’un préjudice autonome qui n’ait pas été spécifiquement indemnisé dans le cadre de la présente procédure.

3. Sur la demande reconventionnelle formée par les époux [M]

Tenant compte de l’issue du litige, la demande reconventionnelle formée par les époux tendant à la condamnation des consorts [X] au paiement de la clause pénale sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] partie succombant à la présente procédure, aux dépens.

Il est également équitable de les condamner in solidum à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C], la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

S’agissant de l’exécution provisoire, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Au cas d’espèce, le litige porte sur la nullité d’un compromis de vente.

La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, les Consorts [M] sont demeurés propriétaires des lots de copropriété litigieux depuis lors, sans qu’aucun transfert de propriété ou de prix de vente ne soit intervenu.

Dès lors, il n’apparaît pas que l’exécution provisoire de la présente décision soit incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’y a par conséquent pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du compromis de vente conclu le 30 décembre 2021 entre Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] d’une part, et Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] d’autre part ;

ORDONNE la mainlevée et la restitution du séquestre d’un montant de 10 000,00 euros déposé sur le compte n° 99277181143 de l’établissement CREDIT AGRICOLE NORD EST à Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] la somme de 9.027,42 euros au titre de leurs préjudices, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [H] [C] la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [N] [Q] [M] née [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 04 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Madame Céline LATINI, Greffier, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.