TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 MARS 2026

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N° RG 25/04246 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FITX

Minute 26-

Jugement du :

23 mars 2026

La présente décision est prononcée le 23 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. JCSA agissant en la personne de son représentant légal ,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Monsieur, [Z], [T], gérant et Madame, [N], [K], associée, munis d’un Kbis

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur, [I], [O], [A],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 11 octobre 2020, la SCI JCSA a consenti à Monsieur, [O], [A], [I] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 420,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 30,00 euros.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 25 avril 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 11 500,00 euros.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2025, dénoncé le 10 décembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la SCI JCSA a fait assigner à comparaître Monsieur, [O], [A], [I] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ou, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion des occupants du logement situé, [Adresse 4] ;

— la condamnation de Monsieur, [O], [A], [I] au paiement de la somme de 11 770,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 1 septembre 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail ;

— la condamnation de Monsieur, [O], [A], [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Monsieur, [O], [A], [I] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 23 janvier 2026, à l’occasion de laquelle la SCI JCSA, représentée, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 13 570,00 euros.

Le locataire, comparant, expose sa situation financière et sollicite des délais de paiement.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande.

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

En l’espèce, il est établi que la CCAPEX a été saisie par le bailleur le 28 janvier 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 23 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l’article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail du 11 octobre 2020 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 25 avril 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025.

Il ressort du décompte actualisé produit que le défendeur n’a plus réglé son loyer dans son intégralité depuis le mois de juin 2025.

Ainsi, n’ayant pas repris le paiement de son loyer intégral avant l’audience, il n’est pas éligible à l’octroi de délais de paiement suspensifs et sa demande sera, partant rejetée.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur, [O], [A], [I] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI JCSA justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Le défendeur ne conteste pas la dette, ni en son principe, ni en son montant.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 26 juin 2025, Monsieur, [O], [A], [I] cause un préjudice à la SCI JCSA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI JCSA, et Monsieur, [O], [A], [I] sera condamné au paiement de la somme de 13 570,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 23 janvier 2026 et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

Il sera par ailleurs condamné à verser à la SCI JCSA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur, [O], [A], [I] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI JCSA recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2020 entre la SCI JCSA et Monsieur, [O], [A], [I] concernant le logement à usage d’habitation situé, [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 juin 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur, [O], [A], [I] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Monsieur, [O], [A], [I] d’avoir libéré les lieux situés, [Adresse 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [O], [A], [I] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Monsieur, [O], [A], [I] à payer en deniers ou quittances à la SCI JCSA la somme de 13 570,00 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs ;

CONDAMNE Monsieur, [O], [A], [I] à payer à la SCI JCSA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 24 janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur, [O], [A], [I] à payer à la SCI JCSA la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [O], [A], [I] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge