TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

N° RG 24/01057 – N° Portalis DBYC-W-B7I-KZ7T

Jugement du 05 Décembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[I] [F]

[C] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par madame [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Mme [C] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2018, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [I] [F] et Mme [C] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 429,87 €. Un dépôt de garantie de 429 € a été versé par les locataires au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée dans le logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 14 mai 2018.

Par jugement du 8 novembre 2019, le Tribunal d’Instance de Rennes a prononcé la résiliation du bail et a octroyé des délais de paiement aux locataires.

Par acte d’huissier de justice du 16 juillet 2021, un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois a été délivré aux époux [F].

Aux termes d’un procès-verbal de constat d’occupation, dressé par huissier de justice le 7 février 2022, les locataires occupaient, à cette date, toujours le logement.

Par courrier envoyé le 11 février 2022, M. [I] [F] et Mme [C] [F] ont finalement donné congé du logement et déclaré abandonné les biens présents dans le logement.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 17 mars 2022.

Un constat de carence de la tentative de conciliation a été dressé par M^e Lionel HOUDAYER, conciliateur de justice, le 27 octobre 2023.

Par requête du 9 janvier 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner solidairement les époux [F] au paiement des sommes suivantes :

2 504,36 €, correspondant à 2 933,36 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 429 €,107,62 €, correspondant au coût du procès-verbal de constat dressé par huissier,50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024, lors de laquelle l’établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaires de justice délivrés à étude, M. [I] [F] et Mme [C] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 14 mai 2018, lors de l’entrée dans les lieux des époux [F] fait état d’un logement neuf, celui-ci ayant été mis en service ou remis à neuf le 2 mai 2018.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé le 17 mars 2022 fait état des désordres suivants :

Dans l’entrée : la peinture du plafond présente des traces, la peinture des murs présente de nombreuses taches et des traces de frottement, les plinthes sont poussiéreuses, la porte est tachée, les portes du placard ne coulissent plus correctement,Dans le séjour : la peinture du plafond est noircie et poussiéreuse, la peinture des murs est défraîchie et présente des traces de crayon, de frottement et des dessins, les plinthes sont poussiéreuses et en mauvais état, le sol en PVC est poussiéreux, la pièce est poussiéreuse dans l’ensemble (installation électrique, porte-fenêtre, volet roulant), le volet roulant est bloqué,Dans la cuisine : la peinture du plafond est encrassée, la peinture des murs présente des traces de crayon, des taches, des chocs, la peinture est en mauvais état, les plinthes sont encrassées, le sol présente des rayures, la VMC est à nettoyer, le meuble sous évier est taché,Dans la chambre n°1 : la peinture du plafond est défraîchie, la peinture des murs est en mauvais état général et présente de nombreuses taches et traces de crayon, outre des rayures, les plinthes sont encrassées, le sol est poussiéreux et présente des rayures, la porte est tachée, les volets et le placard sont poussiéreux, Dans le couloir : la peinture du plafond est défraîchie, la peinture des murs présente des taches, traces de frottement et de crayon, les plinthes sont encrassées, le sol est poussiéreux, le détecteur de fumée ne fonctionne pas, l’installation électrique est encrassée,Dans le chambre n°2 : la peinture du plafond est défraîchie, la peinture des murs est en mauvais état, présente des stickers, des traces de crayon et des dessins, les plinthes présentent des traces de crayon, le sol est poussiéreux, la porte est tachée, le volet de la fenêtre et le placard sont poussiéreux, le radiateur est à refixer,Dans les WC : la peinture du plafond est légèrement défraîchie, la peinture des murs est tachée et présente des traces de frottement, les plinthes sont encrassées et jaunies, le sol est taché et poussiéreux, la peinture de la porte est jaunie, la VMC est encrassée, les toilettes sont entartrées et tachées (cuvette, lunette et abattant en plastique),Dans la salle de bain : la peinture du plafond est poussiéreuse et défraîchie, la peinture des murs est défraîchie et présente des traces de crayon, les joints de faïence sont jaunis et un carreau est cassé, les plinthes sont encrassées et jaunies, le sol est taché, l’installation électrique est encrassée, le lavabo est sale, la baignoire est poussiéreuse et ses joints sont jaunis,Dans le chambre n°3 : la peinture du plafond est défraîchie, la peinture des murs est tachée, les plinthes sont encrassées, le sol présente des traces de passage, de frottement et de piètement de meubles, la peinture de la porte est tachée, la grille d’aération de la fenêtre est encrassée, de même que la vitre, le volet roulant est poussiéreux, l’installation électrique est poussiéreuse,Dans le balcon : le garde-corps est poussiéreux, de même que les murs.

Toutes les clés ont été restituées par les locataires.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 3 524,42 € dont 2 336,08 € qu’il estime à la charge du locataire :

Une facture de 164,76 € émanant de la société NET PLUS relative au nettoyage de tout le logement,Une facture de 198 € émanant de la société NET PLUS relative au décapage et au récurage de tout le logement,Une facture de 597,28 € émanant de la société SEVEL SERVICES relative à la mise en déchetterie des meubles garnissant le logement,Une facture de 73,37 € émanant de la société GALLAIS relative à la réparation d’un volet roulant, Une facture de 3 452,77 € émanant de la société ATR relative à la réfection des peintures.

Les locataires ont occupé le logement pendant une durée d’environ 4 ans, le logement était neuf lors de leur entrée dans les lieux.

Les frais sollicités par le bailleur au titre de la réfection de la peinture des murs de l’entrée, du séjour, de la salle de bain, des WC, des chambres et du dégagement, soit la somme totale de 1 633,27 € (= 170,82 + 379,60 + 142,35 + 104,39 + 190,79 + 237,25 + 237,25 + 170,82), seront à la charge des locataires puisque les dégradations constatées (présence de taches, traces de crayon et de frottement, de dessins) révèlent un usage anormal ou abusif des lieux par ces derniers, la peinture étant neuve lors de leur entrée dans les lieux. Il en va de même, pour la même raison, des frais inhérents à la réfection de la peinture du plafond du couloir, soit la somme de 29,07 €.

De même, il restera à la charge des époux [F] les sommes réclamées par le bailleur au titre du lessivage des plafonds, soit la somme totale de 217,26 €, du lessivage des murs du balcon, soit la somme de 3,06 €, au titre de la réparation du volet roulant du séjour, soit la somme de 128,05 €, au titre de la réfection de la peinture des boiseries et radiateurs, soit la somme totale de 39,84 €, au titre de l’ajustement des portes du placard de l’entrée, soit la somme de 32,48 €, au titre de la fixation du radiateur de la chambre, soit la somme de 18,77 €, et au titre du ménage du logement, soit la somme de 234,28 €. En effet, ces frais témoignent d’un usage manifestement anormal des lieux et non d’une usure normale puisque le logement était neuf lors de l’entrée dans les lieux des locataires et qu’ils n’ont demeuré dans les lieux que 4 ans.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner M. [I] [F] et Mme [C] [F] à verser la somme totale de 2 336,06 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

Il convient de déduire de cette somme celle de 429 € correspondant au dépôt de garantie versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par les locataires à leur ancien bailleur s’élève à la somme totale de 1 907,06 € (= 2 336,06 € – 429 €).

M. [I] [F] et Mme [C] [F] seront donc solidairement condamnés à verser la somme de 1 907,06 € à ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives, suite à leur départ du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Sur le paiement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre le bailleur et les locataires, M. [I] [F] et Mme [C] [F] seront solidairement condamnés à payer la somme de 107,62 € à l’établissement ARCHIPEL HABITAT, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 17 mars 2022.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [F] et Mme [C] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [I] [F] et Mme [C] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 907,06 € (mille neuf cent sept euros et six centimes) au titre des réparations locatives,

CONDAMNE solidairement M. [I] [F] et Mme [C] [F] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 107,62 € (cent sept euros et soixante-deux centimes), correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 17 mars 2022,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [F] et Mme [C] [F] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière présente lors du prononcé,

La Greffière, La Juge,