TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 13 Décembre 2024

N° RG 24/01994 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K36N

Jugement du 13 Décembre 2024

N° : 24/803

S.A. [Adresse 10]

C/

[L] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e GARNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [V]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 15 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. HLM LES FOYERS

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [L] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 26 mai 2020, la société S.A. [Adresse 10] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 432,76 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 748,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [L] [V] le 19 septembre 2023.

Par assignation du 2 février 2024, la société S.A. [Adresse 10] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1114,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 15 novembre 2024, la société S.A. HLM LES FOYERS a maintenu ses demandes en paiement, précisant que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 3951,67 euros.

La société S.A. [Adresse 10] a ajouté que Mme [L] [V] avait repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’août 2024, qu’un rappel d’APL devait intervenir et que dans ce contexte elle ne s’opposait pas au maintien du bail et à l’octroi de délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [V] comparante en personne a exposé avoir rencontré des problèmes de santé importants, encore d’actualité et avoir repris le paiement du loyer courant majoré de 20 euros par mois depuis le mois d’août 2024.

Mme [L] [V] a reconnu le montant de la dette locative, exposant avoir rencontré des problèmes de santé importants et une situation personnelle difficile. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 30 euros, en plus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société S.A. HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 748,65 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.A. [Adresse 10] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, Mme [L] [V] lui devait la somme de 3951,67 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présente à l’audience, Mme [L] [V] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1114,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

Mme [L] [V] a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette et proposé de verser la somme de 30€ par mois en plus du versement de son loyer courant. Son bailleur a donné son accord de principe sur l’octroi de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a, en revanche, demandé une légère augmentation du montant de la mensualité au regard de l’importance de la dette.

Mme [L] [V] vient de retrouver un emploi, sa situation professionnelle et financière devrait se stabiliser à moyen terme. Afin de ne pas mettre en péril l’équilibre précaire retrouvé, notamment sur le plan budgétaire, sa contribution au remboursement mensuel de sa dette sera fixée à la somme de 40€.

Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A. HLM LES FOYERS ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [L] [V] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2020 entre la société S.A. [Adresse 10], d’une part, et Mme [L] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 12] sont réunies à la date du 26 novembre 2023,

CONSTATE que Mme [L] [V] a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience et que la bailleresse ne s’oppose pas à des délais de paiement et au maintien du bail,

CONDAMNE Mme [L] [V] à payer à la société S.A. HLM LES FOYERS la somme de 3951,67 euros (trois mille neuf cent cinquante et un euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1114,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [L] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 novembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et hors période de trêve hivernale, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [L] [V] sera condamnée à verser à la société S.A. [Adresse 10] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A. HLM LES FOYERS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et celui de l’assignation du 2 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge