TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOHBOT

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e HOFFMANN NABOT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/08207

N° Portalis 352J-W-B7G-CXLYN

N° MINUTE :

Assignation du :

6 juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 6 septembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Michel BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0213

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistés de M^me Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 6 septembre 2024

8ème chambre – 3ème section

N° RG 22/08207 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXLYN

DÉBATS

A l’audience du 17 mai 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

___________________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [Z] est propriétaire d’un appartement au neuvième étage, et d’un garage et d’une cave au sous-sol du bâtiment A1-A2 d’un immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 4], qui constituent respectivement les lots de copropriété n°167, 99 et 69.

Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée par le syndic pour le 12 janvier 2022. Par un courrier daté du 17 février 2022, Mme [D] [Z] a été informée que l’assemblée générale se réunirait le 23 mars 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 23 février 2022, Mme [D] [Z] a demandé au syndic de lui faire parvenir un formulaire permettant le vote par correspondance, soutenant que le pli portant convocation à l’assemblée générale n’en comportait pas. Par un courriel en réponse du 25 février 2022, le syndic lui a communiqué deux formulaires de vote par correspondance.

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 4 mars 2022, Mme [D] [Z] a demandé au syndic de reporter l’assemblée générale devant se tenir le 23 mars 2022 et d’adresser de nouvelles convocations, dénonçant à nouveau l’absence d’un formulaire permettant le vote par correspondance dans la première convocation.

Par exploit d’huissier signifié le 6 juillet 2022, Mme [D] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, et au visa des articles 42, 17-1.A, 18.VI, 21 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 29, 7, 9§2, 9 bis, 11, 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et 1240 du code civil, Mme [D] [Z] demande au tribunal de :

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] du 23 mars 2022 et de l’intégralité de ses résolutions.

— prononcer en particulier la nullité des résolutions n° 13, 14, 15, 16, 33, 34, 37a à 37d et 38 pour défaut de mise en concurrence des entreprises retenues pour la réalisation de travaux sur les parties communes.

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à payer à Mme [D] [Z] :

— une indemnité de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Michel BOHBOT conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— dispenser Mme [D] [Z] de toute participation aux frais et dépens exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance.

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes.

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— rejeter la demande d’annulation de l’Assemblée générale du 23 mars 2022 dans sa globalité ;

— rejeter plus spécifiquement la demande d’annulation des résolutions n° 13, 14, 15, 16, 33, 34, 37a à 37d et 38 de l’Assemblée générale du 23 mars 2022 qui sont valables ;

— débouter Madame [D] [Z] de sa demande d’indemnisation au titre de son prétendu préjudice moral ;

— débouter Madame [D] [Z] de toutes ses autres demandes formées contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son Syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI ;

— condamner Madame [D] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], représenté par son Syndic de copropriété, la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [D] [Z] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Marc HOFFMANN, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 17 mai 2024, et la clôture de l’instruction a été ordonnée à l’ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.

Décision du 6 septembre 2024

8ème chambre – 3ème section

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MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en annulation d’assemblée générale

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 18 – VI de cette même loi dispose quant à lui que « le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale ». L’article 29 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. (…) La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ».

L’article 17-1-A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que « les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ». L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation ».

*

Mme [D] [Z] sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale du 23 mars 2022, et soulève à cet effet plusieurs moyens tenant à la validité de la convocation : l’expiration du mandat du syndic à la date de la convocation, et l’absence de communication d’un formulaire de vote par correspondance.

Il convient tout d’abord de relever que Mme [D] [Z] est recevable en son action, dans la mesure où elle l’a exercée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée (19 mai 2022), et où elle dispose de la qualité de copropriétaire défaillante pour n’y avoir pas assisté.

Sur le premier moyen soulevé, il est tout d’abord rappelé que l’assemblée générale convoquée par un syndic dépourvu de mandat à la date d’envoi des convocations encourt l’annulation. La convocation réalisée par un syndic dûment mandaté demeure cependant régulière même si le mandat du syndic est expiré au jour de la tenue de l’assemblée générale.

Décision du 6 septembre 2024

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A l’examen des pièces produites aux débats, il est établi que le syndic tenait son mandat de l’assemblée générale du 28 janvier 2021, et que ce dernier expirait au 31 décembre 2021. Il est par ailleurs constant que le syndic avait toujours mandat lorsqu’il a convoqué l’assemblée générale pour le 12 janvier 2022, puisque les plis portant convocation ont été adressés aux copropriétaires en novembre 2021.

Le syndic a par conséquent valablement convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale qui devait se tenir le 12 janvier 2022, mais était dépourvu de mandat le 17 février 2022, date du courrier adressé aux copropriétaires par le syndic afin de fixer une nouvelle date de réunion.

Le défendeur fait valoir que les copropriétaires auraient été valablement convoqués à l’assemblée générale du 23 mars 2022, malgré l’expiration du mandat du syndic au 31 décembre 2021, dans la mesure où cette dernière assemblée ne serait pas une nouvelle réunion distincte de la première, mais bien celle qui devait initialement se tenir le 12 janvier 2022 et n’aurait donc été que reportée.

Cependant, outre que la législation ou la réglementation applicables n’envisagent pas l’hypothèse d’un tel « report » d’assemblée générale, il apparaît au contraire que le syndic a adressé aux copropriétaires deux convocations distinctes à des assemblées générales elles-mêmes distinctes.

Bien qu’il soit constant que les deux ordres du jour adressés aux copropriétaires sont identiques, il est établi que le syndic a adressé ces deux convocations dans les mêmes formes, imposées par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 (lettre recommandée avec avis de réception), pour des réunions fixées à des dates différentes. Il ne s’agit donc pas d’une réitération de convocation, mais bien d’une nouvelle convocation entraînant de fait la « caducité » ou l’annulation de la première.

Ceci se déduit d’ailleurs des écritures mêmes du syndicat des copropriétaires, qui considère expressément que ses deux premières pièces produites aux débats sont deux convocations différentes portant sur des assemblées distinctes (« convocation à l’assemblée générale du 12 janvier 2022 », pièce n°1, et « convocation à l’assemblée générale du 23 mars 2022 », pièce n°2).

En outre, il convient de rappeler que la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 définissent l’assemblée générale des copropriétaires comme une « réunion », ce qui implique, pour être considérée comme telle, qu’elle se soit effectivement tenue. Faute de réunion le 12 janvier 2022, il n’existe pas d'« assemblée générale du 12 janvier 2022 », et la seule assemblée générale convoquée et advenue est donc celle du 23 mars 2022.

Dans la mesure où cette assemblée a été convoquée par lettre recommandée avec avis de réception le 17 février 2022, elle l’a donc été par un syndic dépourvu de mandat et encourt ainsi l’annulation. Les circonstances tenant à la crise sanitaire engendrée par l’épidémie de covid-19 et l’accord donné au syndic par le conseil syndical, qui peuvent expliquer cette situation de fait, ne sont cependant pas susceptibles de « couvrir » ce motif d’annulation.

Au surplus, sur le second moyen soulevé par la demanderesse, il est relevé qu’alors que l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 fait obligation au syndic de joindre à la convocation un formulaire de vote par correspondance, celui-ci n’y a manifestement pas procédé. L’examen des pièces jointes à la convocation à l’assemblée générale du 23 mars 2022, ainsi que du bordereau des pièces annexées, révèle en effet qu’aucun formulaire n’a été adressé spontanément. De même, la correspondance entre la demanderesse et le syndic démontre que ce dernier reconnaît ne pas avoir joint de formulaire de vote, suggérant aux copropriétaires ne pouvant se rendre à l’assemblée générale de donner un pouvoir.

A cet égard, il doit être rappelé que l’obligation de joindre un formulaire de vote par correspondance à la convocation doit être exécutée par le syndic en toute hypothèse, dans la mesure où il s’agit d’un droit dont le copropriétaire est libre de faire usage, et qui se distingue de celui de donner pouvoir à un autre copropriétaire. La réglementation impose par ailleurs expressément de joindre le formulaire à la convocation, si bien qu’il est indifférent que Mme [D] [Z] ou d’autres copropriétaires aient finalement pu obtenir un formulaire en en faisant la demande auprès du syndic.

Pour les deux motifs qui précèdent, il conviendra de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 23 mars 2022.

2 – Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Mme [D] [Z] réclame l’indemnisation du préjudice moral qu’elle dit avoir subi en raison de la méconnaissance de ses droits par la copropriété.

Elle ne justifie cependant pas avoir subi un préjudice distinct de celui qui sera réparé par la perception d’une indemnité au titre des frais irrépétibles, et sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme [D] [Z] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Décision du 6 septembre 2024

8ème chambre – 3ème section

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— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [D] [Z] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 6] tenue le 23 mars 2022 ;

DÉBOUTE Mme [D] [Z] de sa demande indemnitaire ;

RAPPELLE que Mme [D] [Z] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Me [G] [L] de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [D] [Z] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 6 septembre 2024.

La greffière La présidente