TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

N° RG 24/01873 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K3WA

Jugement du 21 Novembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[O] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 10 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Mme [R], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2018, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [O] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 330.87 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 29 juin 2018.

Par jugement en date du 6 mars 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES a, notamment, prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du locataire et, l’a condamné à payer à l’OPH ARCHIPEL HABITAT la somme de 10 782,82 euros au titre des loyers, charges et provisions pour charges impayés dus au 6 mars 2020 ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 389.10 euros à compter du 7 mars 2020 jusqu’à son départ effectif.

Un procès-verbal de reprise a été dressé le 25 mars 2021 par Maître [H], commissaire de justice à [Localité 8].

Un procès-verbal de constat a été dressé le 10 mai 2021 par un commissaire de justice au titre de l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 31 octobre 2023, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 12 354,80 euros. Ce courrier est revenu portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

M. [O] [B] ne s’est pas présenté à la tentative de conciliation à laquelle il a été convié à la demande du bailleur le 26 janvier 2024.

Par requête reçue au greffe le 23 février 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir condamner M. [O] [B] au paiement des sommes suivantes :

—  2 677,84 euros au titre des réparations locatives ;

—  94,58 euros correspondant à 50 % du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice ;

—  200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 10 octobre 2024. Le demandeur a été invité à faire citer le défendeur, ce dernier n’ayant pas été touché par la convocation. Il a été justifié de la citation par commissaire de justice en date du 14 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [I] [R] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de sa citation.

A l’appui de ses demandes, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, elle expose que l’état des lieux de sortie effectué contradictoirement a mis en évidence un usage anormal du logement et parfois un usage abusif caractérisé ayant nécessité des réparations locatives dont le coût est dû par le locataire. Elle rappelle que celui-ci reste redevable de sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour lesquelles elle dispose d’un titre exécutoire et que son action ne concerne que les réparations locatives, montant dont elle a déduit le dépôt de garantie.

A l’audience, M. [O] [B] n’a pas comparu ni personne pour lui. L’acte introductif d’instance a été signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 29 juin 2018, lors de l’entrée de M. [O] [B] dans les lieux, fait état d’un logement globalement en bon état, quelques taches et défauts sont notés (meuble sous évier en cuisine, murs et sol de la salle de bains, un sol gondolé dans la salle de bains et des plinthes décollées dans les toilettes).

L’état des lieux de sortie a été établi par constat de commissaire de justice le 10 mai 2021. Il souligne de manière globale un appartement et des éléments poussiéreux voire encrassés (par exemple les murs de la cuisine) ou tachés (le sol de la cuisine, de la salle de bains) ou détériorés (traces d’humidité dans la salle de bains et l’une des chambres, flexible de douche hors d’usage). Il est rappelé que les serrures et clés ont été changées lors de la reprise des lieux.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de relever des éléments non justifiés mis à la charge du locataire ; ainsi :

— le meuble sous évier de la cuisine était indiqué dans un état d’usure normale, étant précisé qu’en l’absence de précision contraire, il avait été mis en place le 1er août 1993, et comportait des taches de rouille. Le constat d’huissier souligne que l’une des portes est à régler et que les étagères sont cassées. Dès lors, le bailleur ne saurait mettre le coût total du changement de meuble à la charge du locataire, à savoir 331.13 euros, étant au surplus remarqué que lors de l’entrée dans les lieux, ce meuble avait été posé 25 ans auparavant quand la charte départementale prévoit une vétusté atteinte au bout de 15 ans. Faute de démontrer que les étagères ont été cassées par l’action volontaire du locataire et non en raison de l’usure normale au vu de la vétusté dudit meuble, aucune somme ne saurait lui être imputée au titre du remplacement de ce meuble ;

— le coût de la réfection totale du papier peint du séjour quand le constat d’huissier que deux déchirures, quelques zones où il est légèrement déchiré et des taches au droit des grilles d’aération ; dès lors la somme de 414,05 euros réclamée pour 35 m2 de réfection sera ramenée à de plus juste proportions, soit 110 euros à la charge du locataire ;

— le coût de la réfection totale de la peinture de la salle de bains, l’état des lieux d’entrée mentionnant 2 taches et des traces d’humidité au niveau des tuyaux d’évacuation quand le constat d’huissier mentionne une peinture « défraichie » et nullement dégradée ; par suite aucune somme ne saurait être réclamée au locataire à ce titre ; la somme de 109,34 euros sera donc déduite ;

— le coût du changement intégral d’une cuvette de wc avec réservoir double chasse, quand le constat d’huissier fait état d’une cuvette très entartrée, d’une chasse d’eau en état de bon fonctionnement mais d’un réservoir sale ; par suite le changement total des toilettes ne saurait être réclamé au locataire ; la somme de 282.46 euros sera donc déduite ;

— le coût du changement intégral d’une porte de la chambre quand le constat d’huissier fait état d’un trou sur la face interne, en partie basse, et quelques taches sur la face externe en partie basse ; qu’il convient au vu de la dégradation, de l’absence de justification de la nécessité de remplacer la totalité de la porte, dont au surplus, aucune facture n’est produite, de ramener le coût imputable au locataire à de plus justes proportions et de fixer l’indemnisation à 70 euros sur les 143,77 euros demandés ;

Par suite, il convient de fixer la somme due par le locataire au titre des réparations locatives à 1 577,09 euros ; soit 2 677,84 (somme demandée) – 331.13 (coût meuble sous évier) – 414,05 (coût papier peint séjour) – 109,34 (coût peinture salle de bains) – 282,46 (coût wc) – 143.77 (coût porte) = 1 397,09 ; auquel il convient d’ajouter 110 euros (coût papier peint séjour retenu) et 70 euros (coût porte retenu), soit 1 577,09 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie (331 euros). Ainsi, reste dû : 1 577,09 – 331 = 1 246.09 euros.

En conséquence, M. [O] [B] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 246.09 euros au titre des réparations locatives dues au départ des lieux.

2/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il convient de rappeler que la reprise des lieux a été réalisée par huissier de justice dans les suites d’une résiliation judiciaire du bail. Le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie mentionne que le commissaire de justice a convoqué l’ancien locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 avril 2021 conformément aux dispositions précitées. Il est justifié du coût de l’acte à hauteur de 189.17 euros. Dès lors la moitié de cette somme soit 94.58 euros sera mise à la charge de M. [O] [B].

En conséquence, M. [O] [B] sera condamnée à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 94.58 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

3/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [O] [B] sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [O] [B] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 246.09 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 94.58 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE M. [O] [B] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge