TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 13 Décembre 2024

N° RG 24/06961 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LGPQ

Jugement du 13 Décembre 2024

N° : 24/817

Société FONCIERE PROCIVIS

Société SEYNA, en qualité de caution

C/

[D],[S], [C] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LACOME D’ESTALENX

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 15 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS:

Société FONCIERE PROCIVIS

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Georgina BOSSARD, avocat au barreau de RENNES

Société SEYNA, en qualité de caution

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Georgina BOSSARD, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [D],[S], [C] [K]

[Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2023, la société FONCIERE PROCIVIS a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [K] sur des locaux situés au [Adresse 12], à [Localité 14], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Afin de compléter son dossier de candidature à la location, Madame [K] a souscrit le 10 novembre 2023 un contrat de cautionnement afin de couvrir le risque d’impayés de loyers auprès de la SA SEYNA

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1320 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [K] le 4 mars 2024.

Par assignation du 24 septembre 2024, la société FONCIERE PROCIVIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4690 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, au profit de la société SEYNA, subrogée dans les droits de la société FONCIERE PROCIVIS,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 novembre 2024, la société FONCIERE PROCIVIS et la société SEYNA, représentées par leur avocat, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 6010 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte d’huissier de justice délivré à étude, Mme [D] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

La société FONCIERE PROCIVIS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société FONCIERE PROCIVIS a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [D] [K].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société FONCIERE PROCIVIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1320 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, Mme [D] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 13 avril 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il y a lieu , en conséquence, d’ordonner à Mme [D] [K]ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société FONCIERE PROCIVIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société FONCIERE PROCIVIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, le montant des impayés de loyers de Mme [D] [K] s’élevait à la somme de 6010 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [D] [K], défaillante dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

La société SEYNA est suborgée dans les droits du bailleur en application de l’article 1 346-1 du Code Civil et l’acte de cautionnement signé entre les parties le 10 novembre 2023. Les demanderesses justifient du versement de la somme de 5 280€ par la société SEYNA à la société FONCIERE PROCIVIS au titre des loyers impayés. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme à la société SEYNA et de la condamner au paiement du solde de la dette (730€) à la société FONCIERE PROCIVIS.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société FONCIERE PROCIVIS ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société FONCIERE PROCIVIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er mars 2024 n’a pas été réglée dans les six semaines,

CONSTATE que Mme [D] [K] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société FONCIERE PROCIVIS s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 novembre 2023 entre la société FONCIERE PROCIVIS, d’une part, et Mme [D] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 12], à [Adresse 13] [Localité 1] est résilié depuis le 13 avril 2024,

ORDONNE à Mme [D] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 12], à [Localité 14] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que l’arrière locatif, arrêté au 15 novembre 2024, s’élève à la somme de 6 010€,

CONDAMNE Mme [D] [K] à payer à la société FONCIERE PROCIVIS la somme de 730 euros (sept cent trente euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus,

CONDAMNE Mme [D] [K] à payer à la société SEYNA, subrogée dans les droits de la société FONCIERE PROCIVIS la somme de 5 280 euros (cinq mille deux cents quatre-vingt euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus,

CONDAMNE Mme [D] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 16 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [D] [K] à payer à la société FONCIERE PROCIVIS la somme de 150 euros ( cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge