TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 08 Novembre 2024

N° RG 23/06850 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KSGX

Jugement du 08 Novembre 2024

N° : 24/671

S.A. [Adresse 9]

C/

[Z] [W]

[R] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e GARNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [W] et M [I]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [V] [S] et de [M] [A], auditrices de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier, en présence de [F] [H], Greffier stagiaire ;

Audience des débats : 04 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. HLM LES FOYERS

[Adresse 4]

[Adresse 14]

[Localité 1]

représentée par M^e Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e DOGRU Kévin, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [Z] [W]

[Adresse 13]

[Adresse 11]

[Localité 3]

comparante en personne

M. [R] [I]

[Adresse 13]

[Adresse 11]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 janvier 2019, la société SA [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [W] et M. [R] [I] sur des locaux situés à la résidence du [Adresse 6] (logement B33) à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360,35 euros et d’une provision pour charges de 42,83 euros.

Par actes de commissaire de justice du 31 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 145,27 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [Z] [W] et M. [R] [I] le 1er février 2023.

Par assignations des 29 août et 11 septembre 2023, la société SA [Adresse 7] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [W] et M. [R] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

Supprimer le délai d’expulsion de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale,

Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

310,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté courant juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2024. Elle a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 4 octobre 2024.

A cette date, la société SA D’HLM LES FOYERS a comparu représentée par son avocat.

Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2024, s’élève désormais à 355,44 euros.

La société SA [Adresse 7] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique que, saisie du dossier de surendettement de Mme [Z] [W], la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a imposé un moratoire de 12 mois, à compter du 22 janvier 2024.

La SA [Adresse 8] donne, par ailleurs, son accord à l’octroi de délais de paiement d’un montant mensuel de 58 euros ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Mme [Z] [W] et M. [R] [I] ont comparu en personne.

Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 58 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré du 18 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a invité la demanderesse à produire un relevé de compte locatif pour la période de septembre 2022 à décembre 2023.

Ce document est parvenu au greffe le 28 octobre 2024. Il a été justifié de sa communication aux défendeurs.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA D’HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 janvier 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 145,27 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il ressort des éléments versés aux débats que la décision de recevabilité du dossier de surendettement de Mme [Z] [W] est intervenue le 21 septembre 2023, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2023.

1.3. Sur les délais de paiement

Eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Toutefois, la commission de surendettement ayant prononcé une suspension d’exigibilité pour une durée de 12 mois, à compter du 22 janvier 2024, des dettes de Mme [Z] [W], il convient de reporter l’exigibilité du paiement des échéances au 22 janvier 2025 en ce qui la concerne.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Mme [Z] [W] et M. [R] [I] sont entrés dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par la SA [Adresse 8]. En outre, aucune des pièces versées au débat ne permet de considérer que les locataires sont de mauvaise foi.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que les locataires ne se sont pas introduits dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement des intéressés n’est pas assuré.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le loyer est payable chaque mois à terme échu. Il précise que ce loyer est révisable. Il contient également une clause de solidarité en cas de pluralité de locataires.

La société SA D’HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Mme [Z] [W] et M. [R] [I] lui devaient la somme de 255,04 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, le décompte produit en cours de délibéré mentionne un reste dû de 201.43 euros, montant qui sera retenu.

Mme [Z] [W] et M. [R] [I] reconnaissent le montant de leur dette et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur la somme de 145,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [W] et M. [R] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

En outre, la commission de surendettement ayant prononcé la suspension d’exigibilité pour une durée de 12 mois, à compter du 22 janvier 2024, des dettes de Mme [W], il convient de constater que l’exigibilité de cette dette est suspendue au profit de cette dernière jusqu’au 22 janvier 2025.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 12 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA [Adresse 7] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [W] et M. [R] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 janvier 2019 entre la société SA D’HLM LES FOYERS, d’une part, et Mme [Z] [W] et M. [R] [I], d’autre part, concernant les locaux situés à la [Adresse 13] à [Localité 10] est résilié depuis le 1er avril 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [W] et M. [R] [I] à payer à la société SA [Adresse 7] la somme de 201,43 euros (deux cent un euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 sur la somme de 145,27 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONSTATE la suspension de l’exigibilité de la dette locative au profit de Mme [Z] [W] à compter du 22 janvier 2024 et pour un délai de 12 mois, soit jusqu’au 22 janvier 2025, en application de la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 22 janvier 2024,

AUTORISE Mme [Z] [W] et M. [R] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 58 euros (cinquante-huit euros), et à régler le solde de la dette en principal, intérêts et frais, le 4ème mois,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [W] et M. [R] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 1er avril 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, et hors période de trêve hivernale, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [W] et M. [R] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [Z] [W] et M. [R] [I] seront solidairement condamnés à verser à la société SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [W] et M. [R] [I] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 31 janvier 2023 et celui des assignations des 29 août et 11 septembre 2023,

DÉBOUTE la société SA D’HLM LES FOYERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge