TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

N° RG 24/01428 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2YH

Jugement du 21 Novembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[K] [G] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 10 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Mme [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [K] [G] [P]

SEA

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [K] [G] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, hors charges, de 419.81 euros.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 21 mai 2021.

Par ordonnance sur requête en date du 7 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES a, notamment, constaté la résiliation du bail suite à l’abandon des lieux par le locataire, et l’a condamné à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 4 677,54 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 31 décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse, outre les loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2023 jusqu’à la résiliation du bail constatée au jour de la décision ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail dans la limite de un mois à compter de la décision.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 30 mars 2023 par Maître [T], commissaire de justice à [Localité 7].

Un procès-verbal de constat a été dressé le 17 avril 2023 par commissaire de justice au titre de l’état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 25 octobre 2023, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 10 652,87 euros dont 3 375,24 euros au titre des réparations locatives. Ce courrier est revenu portant la mention « pli avisé et non réclamé ».

M. [K] [G] [P] ne s’est pas présenté à la tentative de conciliation à laquelle il a été conviée à la demande du bailleur le 26 janvier 2024.

Par requête reçue au greffe le 15 février 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir condamner M. [K] [G] [P] au paiement des sommes suivantes :

2 281,13 euros au titre des indemnités d’occupation et réparations locatives ;116 euros correspondant au coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice ;50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 10 octobre 2024. Le demandeur a été invité à faire citer le défendeur, ce dernier n’ayant pas été touché par la convocation. Il a été justifié de la citation par commissaire de justice en date du 6 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette date, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [Y] [V] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de sa citation.

A l’appui de ses demandes, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1728 et suivants du Code civil, elle expose que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les suites de l’ordonnance sur requête. Elle sollicite les indemnités d’occupation au-delà de celles accordées jusqu’à la date de reprise effective des lieux. Elle soutient qu’au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, lequel montre un usage anormal du logement et parfois un usage abusif caractérisé, le locataire est redevable du coût des réparations locatives. Elle estime justifier des sommes dues par celui-ci et précise qu’elle a appliqué la charte de vétusté signée par les bailleurs sociaux du département.

A l’audience, M. [K] [G] [P] n’a pas comparu ni personne pour lui. L’acte introductif d’instance a été signifié selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, prononcé en dernier ressort, le jugement sera rendu par défaut.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande au titre des indemnités d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, le bailleur peut demander une indemnité d’occupation au locataire s’il justifie du préjudice qui est en résulté pour lui de l’impossibilité d’occuper les locaux par la faute de l’occupant.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que la résiliation du bail a été prononcée par ordonnance sur requête rendue le 7 février 2023, suite à un abandon des lieux par le locataire, et que celle-ci a été signifiée à M. [G] [P] le 17 février 2023, rappelant le délai d’un mois pour faire opposition. La reprise des lieux a eu lieu le 30 mars 2023, le certificat de non-opposition datant du 27 mars 2023.

Dès lors, au vu des diligences accomplies rapidement après le prononcé de l’ordonnance sur requête et de la nécessité du respect des délais légaux, il convient d’indemniser le bailleur de l’impossibilité de louer les locaux jusqu’à leur reprise effective, en condamnant M. [K] [G] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 30 mars 2023, date de reprise effective des lieux.

Conformément au dispositif de l’ordonnance sur requête, l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Elle sera due du 7 au 30 mars 2023, soit une somme de 461,89 euros au vu des justificatifs produits par le bailleur.

En conséquence, M. [K] [G] [P] sera condamné à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 461,89 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 7 au 30 mars 2023.

2/ Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 21 mai 2021 lors de l’entrée de M. [K] [G] [P] dans les lieux fait état d’un logement globalement en bon état.

L’état des lieux de sortie a été établi par constat de commissaire de justice le 17 avril 2023. Il souligne de manière globale un appartement et des éléments sales ou encrassés et parfois cassés (manivelles des volets roulants). Il est également relevé que la peinture et les murs de certaines pièces sont jaunies.

Il est mentionné que l’ensemble des clés du logement n’ont été remises par le locataire.

Le bailleur produit des factures et des bons de travaux pour justifier de sa demande. Il justifie également du détail des remises en état qu’il entend imputer au locataire après application de la vétusté conformément à la charte départementale.

Au vu de la durée d’occupation du logement, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie justifie les sommes imputées au locataire par le bailleur. Elles peuvent ainsi être fixées à la somme de 2 239,05 euros, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie remis lors de la conclusion du bail, soit 419.81 euros. Ainsi, reste dû : 2 239,05 – 419.81 = 1 819,24 euros.

En conséquence, M. [K] [G] [P] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 819,24 euros au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

3/ Sur la demande au titre des frais d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il convient de rappeler que la reprise des lieux a été réalisée par commissaire de justice dans les suites du constat d’un abandon des lieux par le locataire, celui-ci étant parti sans préavis et sans donner sa nouvelle adresse. L’ensemble des actes ont donné lieu à un procès-verbal de recherche infructueuse, ainsi pour la signification de la reprise des lieux le 3 avril 2023. Il convient cependant de relever que le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 17 avril 2023 ne mentionne pas l’envoi de d’une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception comme exigé par le texte précité. Il n’en est pas davantage justifié sauf à constater que le coût de cette convocation est précisé dans la facture du commissaire de justice en date du 24 avril 2023. Faute d’être justifié ce coût de 26,46 euros ne sera pas pris en compte.

Dès lors, il convient de partager entre les parties la somme de 232,01 – 26,46 = 205,55 ; soit 102,77 euros.

En conséquence, M. [K] [G] [P] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 102,77 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

4/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [K] [G] [P] sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [K] [G] [P] sera condamné à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [K] [G] [P] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 461,89 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 7 au 30 mars 2023;

CONDAMNE M. [K] [G] [P] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 819,24 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [K] [G] [P] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 102,77 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE M. [K] [G] [P] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [K] [G] [P] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge