Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 8] – [Localité 9] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGE DE L’EXÉCUTION

Audience du 26 Décembre 2024

Affaire N° RG 24/06178 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LE5P

RENDU LE : VINGT SIX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par Mélanie FRENEL, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Annie PRETESEILLE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

ENTRE :

— Madame [I] [J], demeurant [Adresse 7] – [Localité 9]

représentée par M^e Vianney LEY, avocat au barreau de RENNES

Partie(s) demanderesse(s)

ET :

— Madame [L] [E]

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] – [Localité 9]

— Madame [H] [D] née [E]

née le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5] – [Localité 9]

représentées par Maître Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Partie(s) défenderesse(s)

DEBATS :

L’affaire a été plaidée le 07 Novembre 2024, et mise en délibéré pour être rendue le 19 Décembre 2024 . A cette date le délibéré a été prorogé au 26 décembre 2024.

JUGEMENT :

En audience publique, par jugement Contradictoire

En PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [E] et madame [H] [D] ont consenti le 30 décembre 2011 à madame [I] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9] (35).

Par jugement du 23 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

“- condamné Madame [I] [J] à payer à Madame [L] [E] et Madame [H] [E] épouse [D] la somme de 1.742 € au titre des charges récupérables dues au titre des années 2020 et 2021 concernant l’appartement loué situé [Adresse 6] à [Localité 9] ;

— Constaté la validité du congé pour vendre du 2 juin 2023 à effet au 31 décembre 2023 délivré par Madame [L] [E] et Madame [H] [E] épouse [D] à Madame [I] [J], leur locataire ;

— Constaté, en conséquence, que Madame [I] [J] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er janvier 2024 ;

— Ordonné à Madame [I] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

— Dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— Condamné Madame [I] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soir 1.062 € ;

— Dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire;

— Rejeté les autres demandes des parties ;

— Condamné Madame [I] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

— maintenu l’exécution provisoire de la présente décision.”

Ce jugement a été signifié à madame [I] [J] le 12 juin 2024.

Un commandement de quitter les lieux lui a aussi été délivré ce même jour.

Par requête réceptionnée le 8 août 2024, madame [I] [J] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rennes à l’effet d’obtenir un délai d’une année pour quitter son logement ainsi que des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif.

Après un renvoi pour échange de pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024, les conseils des parties reprenant oralement leurs écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 novembre 2024 et visées par le greffe à l’audience.

Aux termes de ses conclusions, madame [I] [J] représentée par son conseil, demande au juge de l’exécution de :

“- Déclarer recevable et bien fondée Madame [I] [J] en son assignation, ses demandes, moyens et prétentions.

Y faisant droit,

Vu le jugement prononcé par le Juge des contentieux de la protection de RENNES le 23 mai 2024,

Vu son acte de signification et le commandement de quitter les lieux du 12 juin 2024,

Vu les dispositions des articles L412-3 et suivants, du Code de procédure civile d’exécution,

Vu les dispositions des articles 510, mais aussi 695 et suivants, et 700 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— Ordonner à Mesdames [L] [E] et [H] [D] d’avoir à délivrer à Madame [I] [J] un accusé de bon paiement de toutes sommes reçues de sa part dans les 8 jours de l’émission du règlement (chèque ou virement) puis, passé ce délai, les condamner in solidum sous astreinte de 20 € par jour de retard ;

— Ordonner que Madame [I] [J] bénéficie des plus longs délais pour se reloger dans des conditions normales, soit un an ;

— Condamner in solidum Mesdames [L] [E] et [H] [D] à régler à Madame [I]

[J] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

À titre subsidiaire

— Ordonner que Madame [I] [J] bénéficie des plus longs délais pour s’acquitter de la somme de 1742 €, soit en 24 échéances, sans intérêts ni majoration, tant que l’échéancier est respecté ;

— Ordonner à chaque partie de supporter la charge des frais irrépétibles et des dépens personnellement exposés, en ce compris les frais d’assignation de la présente instance, de signification du jugement du 23.05.2024 et de commandement de quitter les lieux qui ont été délivrés le 12.06.2024.”

Madame [I] [J] maintient sa demande de délai avant expulsion. Elle explique qu’elle n’a pu commencer à effectuer des recherches de logement qu’à compter du mois de février 2024 en raison de problèmes de santé mais aussi parce qu’elle avait crû qu’elle pourrait trouver une solution avec les bailleresses.

Elle détaille les démarches auxquelles elle a procédé depuis cette date en dépit desquelles elle ne parvient pas à obtenir un logement, soulignant les freins que constituent son âge et son statut de locataire protégée d’une part, sa qualité de retraitée et sa moindre solidité financière d’autre part, par rapport à d’autres candidats locataires.

Elle fait observer que les propriétaires ne justifient de leur côté d’aucune démarche de mise en vente.

Afin d’améliorer ses chances de voir aboutir sa demande de logement, elle réclame qu’il soit enjoint aux bailleresses de lui délivrer un accusé de bon paiement de toutes sommes reçues de sa part, à peine d’astreinte.

Elle déclare avoir soldé l’arriéré de charges récupérables auprès des bailleresses. A titre subsidiaire, elle réclame l’octroi de délais de paiement en faisant état de ses difficultés financières.

Par écritures en réplique, madame [L] [E] et madame [H] [D] représentées par leur conseil demandent au juge de l’exécution de :

“- Débouter Madame [I] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame [J] aux dépens,

— Condamner la même à payer à Mesdames [E] et [D] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.”

Pour s’opposer à la demande de délai pour quitter les lieux, madame [L] [E] et madame [H] [D] rappellent que madame [I] [J] sait qu’elle doit quitter le logement depuis la délivrance du congé le 2 juin 2023 et qu’elle a déjà de fait bénéficié d’une année pour retrouver un logement. Elles soutiennent que les pièces produites par la requérante ne permettent pas de démontrer la réalité des démarches qui sont alléguées et que ses prétendues difficultés de santé ne sont aucunement justifiées.

Elles rétorquent par ailleurs que les loyers ont toujours été quittancés et qu’à compter du 1er janvier 2024, tel n’a plus été le cas puisque madame [I] [J] était devenue occupante sans droit ni titre et qu’une quittance ne peut pas être remise s’agissant du paiement d’indemnités d’occupation.

Elles relèvent la mauvaise foi de la demanderesse qui affirme les avoir désintéressées de l’arriéré de 1.742 € en se prévalant d’une attestation qu’elles avaient accepté de lui délivrer en septembre 2024 pour prouver qu’elle réglait effectivement ses indemnités d’occupation depuis le 1er janvier 2024 afin de faciliter l’obtention d’un nouveau logement mais nullement pour lui donner quittance des sommes dues aux termes du jugement. Elles observent à ce titre que la demanderesse est dans l’incapacité de justifier du versement de la somme de 1.742 €.

Elles refusent l’octroi de tout délai de paiement pour le règlement de cette somme, faisant valoir que la situation financière de madame [I] [J] ne le justifie pas.

Concernant la demande de condamnation à délivrer un accusé de bon paiement de toute somme reçue et ce, sous astreinte, elles rappellent que l’obligation de délivrance de quittance ne s’applique qu’à la location et n’est pas due pour le versement d’une indemnité d’occupation.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, le juge de l’exécution se réfère aux conclusions susmentionnées des parties en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

I – Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L.412-4 du même code dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, madame [I] [J] occupe seule le logement.

Si ses ressources, qui sont de l’ordre de 1.890 € par mois au vu de l’avis d’impôt établi en 2023, lui permettent de se reloger dans le parc privé, elle justifie néanmoins que ses démarches de relogement dans la ville de [Localité 9] ou celle de [Localité 10] sont restées vaines à ce jour, compte tenu de l’état actuel du marché locatif, en particulier sur la ville de [Localité 9] située en zone tendue.

Il n’est pas fait état d’indemnités d’occupation mensuelles non réglées.

Seul l’apurement de l’arriéré de charges locatives d’un montant de 1742 € au paiement duquel madame [I] [J] a été condamnée, est discuté.

Il appartient à madame [I] [J] qui prétend être libérée de son obligation de paiement d’apporter la preuve du paiement ou d’une fait ayant produit l’extinction de son obligation en application de l’article 1353 alinéa 2 du Code civil.

A ce titre, la formulation employée par les défenderesses dans l’écrit dont madame [I] [J] se prévaut est trop imprécise pour que ce document puisse à lui seul prouver l’extinction de la dette.

En l’absence de tout autre élément tel qu’un reçu ou un relevé bancaire, il ne peut qu’être constaté que madame [I] [J] ne rapporte pas la preuve du paiement qui lui incombe.

Toutefois, la persistance de cet arriéré locatif ne peut suffire à établir la mauvaise volonté de l’intéressée dans l’exécution de ses obligations puisque son montant n’a pas augmenté depuis la décision.

En outre, madame [L] [E] et madame [H] [D] n’allèguent ni ne démontrent aucun besoin urgent de reprendre les lieux litigieux.

Dans ces conditions, en l’absence de solution de relogement, il y a lieu d’accorder à madame [I] [J] un délai avant expulsion.

Afin cependant de limiter l’atteinte au droit du bailleur de récupérer le logement en cause, ce délai sera limité à cinq mois à compter de la présente décision, appartenant le cas échéant à madame [I] [J] de prendre à bail dans un premier temps un nouveau logement qui ne remplisse pas l’entièreté de ses critères de recherche.

Par ailleurs, pour ne pas pénaliser excessivement les propriétaires, ces délais seront subordonnés au paiement régulier de l’indemnité d’occupation courante exigible, telle que prévue par le jugement en date du 23 mai 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de l’exécution de modifier le titre exécutoire. La demande de madame [I] [J] tendant à voir prononcer une condamnation des défenderesses à lui remettre des quittances du paiement des indemnités d’occupation ne peut donc pas prospérer.

II – Sur la demande de délais de paiement

L’article 510 du Code de procédure civile dispose qu’après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, madame [I] [J] ne démontre pas être dans l’incapacité financière de payer la somme réclamée et elle a, de fait, déjà bénéficié de délais de paiement qu’elle n’a pas mis à profit pour commencer à apurer sa dette.

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

III – Sur les mesures accessoires

Madame [I] [J] qui perd le litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance. Condamnée aux dépens, sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ne peut pas prospérer.

Madame [I] [J] sera également condamnée à payer à madame [L] [E] et madame [H] [D] une indemnité au titre des frais non répétibles qu’elles ont été contraintes d’exposer en défense que l’équité commande de fixer à 800€.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— ACCORDE à madame [I] [J] un délai de cinq mois à compter de la présente décision pour quitter le logement appartenant à madame [L] [E] et madame [H] [D] et situé [Adresse 7] à [Localité 9], délai qui sera subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation visée dans le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en date du 23 mai 2024

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule indemnité d’occupation à sa date exacte, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

— DÉBOUTE madame [I] [J] du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNE madame [I] [J] à payer à madame [L] [E] et madame [H] [D] une somme de huit cents euros (800 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE madame [I] [J] au paiement des dépens de la présente instance ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article R. 121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,