TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

N° RG 24/01068 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2AE

Jugement du 05 Décembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[X] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par madame [J], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2019, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [W] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 358,60 €. Un dépôt de garantie de 358,60 € a été versé par la locataire au bailleur lors de la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 16 janvier 2019.

Par courrier reçu par ARCHIPEL HABITAT le 23 février 2021, Mme [X] [W] a donné congé du logement.

Par courrier envoyé le 25 février 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a accusé réception de ce préavis, la résiliation du contrat étant enregistrée au 23 mars 2021.

Un état des lieux de sortie du logement a été effectué contradictoirement le 24 mars 2021.

Un constat de carence de la tentative de conciliation a été dressé par Me [C] [Y], conciliateur de justice, le 16 décembre 2022.

Par requête du 10 janvier 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner Mme [X] [W] au paiement des sommes suivantes :

444,64 €, correspondant à 716,36 € au titre de l’arriéré locatif et 86,88 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 358,60 €, 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 19 septembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient ses demandes.

Bien que régulièrement convoquée par le greffe, Mme [X] [W] n’est ni présente, ni représentée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2024, Mme [X] [W] lui devait la somme de 716,36 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [X] [W], qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; »

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée dressé le 16 janvier 2019, lors de l’entrée de Mme [X] [W] dans les lieux fait état d’un logement alors globalement en bon état.

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 24 mars 2021 fait état des désordres suivants :

Dans l’entrée : le papier peint des murs est déchiré et arraché,Dans les WC : la peinture des murs présente deux trous de cheville.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes, dont 86,88 € qu’il estime à la charge du locataire :

Une facture de 173,80 € émanant de la SARL ELITIS relative à la vérification et à la réparation de l’installation électrique,Une facture de 599,37 € émanant de la société GONI SAS relative à la réfection des peintures et papiers peints dans le logement,Une facture de 162,97 € émanant de la société NET PLUS relative au nettoyage du logement.

La locataire a occupé le logement pendant 2 ans tandis que le logement a été mis en service en 1969. Différents éléments du logement ont toutefois été remis à neuf, principalement en 2010 et en 2019.

Le bailleur entend mettre à la charge de la locataire la réfection du papier peint des murs de l’entrée, pour un montant de 35,49 €. L’état des lieux d’entrée du 16 janvier 2019 fait, en effet, mention d’un papier peint neuf, celui-ci ayant été posé au mois de janvier 2019 tandis que l’état des lieux de sortie dressé le 24 mars 2021 mentionne que le papier peint est déchiré et arraché. Cela démontre d’un usage anormal des lieux, si bien que Mme [X] [W] sera condamnée à verser cette somme à son bailleur.

En revanche, bien qu’il appartienne au locataire de reboucher les trous de cheville présents sur les murs des WC, la somme de 51,39 € qu’ARCHIPEL HABITAT entend mettre à la charge de Mme [W] à ce titre apparaît excessive. Dans ces conditions, il convient de diviser par deux la somme demandée et de condamner la locataire à payer à ARCHIPEL HABITAT la somme de 25,69 € (= 51,39 € / 2).

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Mme [X] [W] à verser la somme totale de 61,18 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

Sur la somme totale due par Mme [X] [W] à l’établissement ARCHIPEL HABITAT

Mme [X] [W] est donc redevable envers son ancien bailleur ARCHIPEL HABITAT de la somme de 716,36 € au titre de l’arriéré locatif et de celle de 61,18 € au titre des réparations locatives.

Il convient de déduire de ces sommes celle de 358,60 € correspondant au dépôt de garantie versé par Mme [X] [W] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par la locataire s’élève à la somme totale de 418,94 € (= 716,36 € + 61,18 € – 358,60 €).

Mme [X] [W] sera donc condamnée à verser la somme de 418,94 € à ARCHIPEL HABITAT au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, suite à son départ des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 9].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [X] [W] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 418,94 € (quatre cent dix-huit euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de la dette locative arrêtée au 10 janvier 2024, correspondant à l’arriéré locatif et aux réparations locatives,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [W] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière présente lors du prononcé.

La Greffière, La Juge,