Du 20 mars 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01396 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMQT

Société CLAIRSIENNE

C/

[R] [G]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE

Le 20/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 mars 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Mme [J] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [R] [G]

[Adresse 12] [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Messaouda GACEM (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 18 janvier 2023, la société anonyme CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE) a donné à bail à Madame [R] [G] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Adresse 10] [Adresse 9] à [Localité 11] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°14 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [R] [G] le 5 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. CLAIRSIENNE lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 10 juillet 2024, CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Constater également la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion des lieux, sans délai, de Madame [R] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner Madame [R] [G] à la somme de 6.637,35 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— Condamner Madame [R] [G] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [R] [G] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 21 novembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 16 janvier 2025.

Lors des débats, CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation des baux fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation.

Pour le surplus CLAIRSIENNE maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.824,86 euros hors frais selon les dernières conclusions fournies à l’audience.

CLAIRSIENNE donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif des clauses résolutoires.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par CLAIRSIENNE à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [R] [G], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires sur 36 mois à hauteur de 200 euros par mois, de débouter CLAIRSIENNE du surplus de ses demandes et écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [R] [G], pour l’exposé complet de ses prétentions.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail relatif au logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, le bail relatif à l’emplacement de stationnement n°14 conclu entre CLAIRSIENNE et Madame [R] [G] prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Dans la mesure où le bail relatif à l’emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l’emplacement de stationnement n°14 loué par CLAIRSIENNE à Madame [R] [G] et ainsi de prévoir que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régler sa dette et non d’un délai d’un mois.

Un commandement de payer a été signifié le 5 février 2024, pour la somme en principal de 3.076,10 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 6 avril 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RÉSOLUTOIRES ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par CLAIRSIENNE les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [R] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.824,86 euros à la date du 13 janvier 2025 (mois de décembre 2024 inclus).

Madame [R] [G] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.824,86 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [R] [G] a repris le paiement d’un loyer courant, et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l’expulsion de Madame [R] [G] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 712,25 euros au 13 janvier 2025 et que le montant sera réévalué selon les modalités contractuelles.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 6 avril 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 18 janvier 2023 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE à Madame [R] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] [Adresse 10] [Adresse 9] à [Localité 11] ainsi que l’emplacement de stationnement n°14 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Madame [R] [G] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 6.824,86 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [R] [G] à s’acquitter de sa dette incluant les frais de procédure, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 200 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme CLAIRSIENNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [R] [G] sera tenue de payer à la société anonyme CLAIRSIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (712,25 euros au jour du dernier décompte), indemnité revalorisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer et des charges dans le contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société anonyme CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE